近日，中國(guó)指數(shù)研究院初步統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來(lái)同期最高水平。分析認(rèn)為，樓市回暖大勢(shì)基本確立。

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)疲態(tài)也再次顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的房企半年業(yè)績(jī)顯示，1-6月品牌房企平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為41.4%，仍有部分房企完成率不足四成。

樓市回暖后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)水漲船高?各種利好是否帶來(lái)了真正意義的購(gòu)房窗口期?

此前，王健林做客新華網(wǎng)時(shí)表示，“北、上、廣、深等地的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)處于上漲中，這沒(méi)辦法，因?yàn)槌鞘忻娣e有限。”

7月1日，任志強(qiáng)在2015中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上則表示，目前中國(guó)樓市庫(kù)存量高，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，大部分城市房?jī)r(jià)漲不上去。多數(shù)網(wǎng)友都認(rèn)為，購(gòu)房窗口期已至。

分析人士表示“樓市回暖的說(shuō)法基本成立。關(guān)于購(gòu)房窗口期，要區(qū)別對(duì)待。畢竟供需關(guān)系在不同地區(qū)存在較大差異。”

一張漂亮的成績(jī)單

在取消限購(gòu)、降準(zhǔn)降息等政策紅利持續(xù)刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)終于交出了一份比較亮眼的成績(jī)單。

繼紅五月之后，6月份全國(guó)樓市表現(xiàn)也給上半年的行業(yè)數(shù)據(jù)添色不少。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布早先公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，內(nèi)地30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1995萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比增長(zhǎng)69.3%。這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，同時(shí)，6月份新建住宅成交面積是近6年同期最好水平。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6成城市成交量出現(xiàn)上升，反映了居民購(gòu)房意愿較強(qiáng)，而成交量上升的幅度開(kāi)始減弱，則說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)始趨于穩(wěn)定。

從數(shù)據(jù)上看，整個(gè)上半年樓市也整體向好。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。

而二季度以來(lái)，央行進(jìn)行新一輪降準(zhǔn)降息政策，加之330新政效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)到3191萬(wàn)平方米，6月成交進(jìn)一步走高，成交超過(guò)3400萬(wàn)平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

其中一線(xiàn)城市回升幅度最大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年一線(xiàn)城市月均成交量75萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)45%，絕對(duì)量也為近年來(lái)最高水平，其中6月成交超過(guò)100萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)近1倍。

不過(guò)，在此背景下，樓市的壓力依然存在。

CRIC監(jiān)測(cè)的20家典型房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，相比去年，2015年房企對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)的要求并不高，目標(biāo)增長(zhǎng)率均不超過(guò)20%，20家典型房企的平均目標(biāo)增長(zhǎng)率僅9%。而上半年完成情況都并不樂(lè)觀(guān)。

房?jī)r(jià)向左還是向右

樓市回暖，已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。但是在居民一向關(guān)注的房?jī)r(jià)走勢(shì)問(wèn)題，市場(chǎng)上倒是出現(xiàn)了不同的聲音。

6月底，近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林做客新華網(wǎng)思客講堂時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)已從供不應(yīng)求到了供大于求階段，房?jī)r(jià)再暴漲的可能性已經(jīng)不存在。

王健林還指出，目前房?jī)r(jià)回暖主要是一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，離整體回暖還差得遠(yuǎn)，但北、上、廣、深這些城市永遠(yuǎn)會(huì)上漲，因?yàn)檫@些城市不準(zhǔn)再新建，只能在存量上想辦法。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也曾撰文發(fā)聲。他認(rèn)為，當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線(xiàn)城市住宅成交量從去年10月份開(kāi)始反彈，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)從今年第一季度開(kāi)始反彈。結(jié)論是，未來(lái)一年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨。

而一向以大炮著稱(chēng)的任志強(qiáng)則持有不同的觀(guān)點(diǎn)。

7月1日，在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，任志強(qiáng)認(rèn)為，“貨幣政策寬松、穩(wěn)定住房消費(fèi)、低利率提高可支付能力、新增供量減弱”是2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素;但是，由于目前中國(guó)樓市庫(kù)存量高，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，大部分城市房?jī)r(jià)并不會(huì)在短期內(nèi)反彈。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也認(rèn)為，中國(guó)的核心問(wèn)題是房子造的太多，人口沒(méi)有增加，“房地產(chǎn)現(xiàn)在過(guò)剩的問(wèn)題非常嚴(yán)重”。

確實(shí)，從上半年典型房企的銷(xiāo)售完成情況上，不難看出房企依然面臨著去庫(kù)存壓力。

土地供應(yīng)推高一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)？

從源頭上說(shuō)，除了財(cái)政政策的影響外，全國(guó)土地成交量的下滑也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困局。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年(截至6月29日)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市合計(jì)出讓11813宗土地，比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米，降幅達(dá)24.6%。土地出讓金為7021.7億元，同比2014年同期的10890億元下調(diào)35.5%。

其中，一線(xiàn)城市上半年賣(mài)地收入合計(jì)只有1655.64億元，較2014年同期的2605億元下調(diào)了36%。這也被看做是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不可能下降的主要原因。

以北京為例，中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)，從規(guī)劃建筑面積來(lái)看，今年北京的成交量約在540萬(wàn)平方米左右，但其中住宅部分非常少，合計(jì)成交居住用地只有271萬(wàn)平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交樓面價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲26%。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受采訪(fǎng)時(shí)表示，一個(gè)大都市建設(shè)用地的總量，一般是整個(gè)城市土地總量的1/3到1/2，一線(xiàn)城市的用地指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到該數(shù)據(jù)的極限，所以只能從存量土地方面考慮。

陳晟還認(rèn)為，越接近這個(gè)極限值的城市，土地的供應(yīng)量就會(huì)越少，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格也愈加堅(jiān)挺。

無(wú)疑一線(xiàn)城市土地存量的減少，提高了房企搶地的饑渴度。人流量和剛需的持續(xù)上升，也必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)。

反觀(guān)三四線(xiàn)城市，則是另外一番景象。

“多年來(lái)的土地財(cái)政，已經(jīng)給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的利益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度后，三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力不斷加大。加上三四線(xiàn)城市屬于人口流出區(qū)域，剛需有限，又沒(méi)有太大投資價(jià)值，因此，相比一線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖需要的時(shí)間必然會(huì)更加漫長(zhǎng)。”一位行業(yè)分析人士這樣告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京7月6日訊(記者 郭曉偉)