從2015年杭州市房地產市場第一季度與第二季度不斷攀升的商品房成交量來看，杭州樓市似乎隨著氣溫一起，踏入漸暖的節奏。那么隨之而來的首次置業以及改善型需求也逐漸提升，二手房市場也蠢蠢欲動，希望分食市場需求這塊“大蛋糕”。

但事實是，隨著二手房中介各種坑騙房東、賺取暴利等負面新聞的層出不窮，消費者逐漸對二手房中介失去了信心與信任，作為普通的消費者買方和賣方，如何規避在房屋買賣中可能存在的安全隱患?如何有效保護自身財產?如何選擇一家性價比最高的中介機構?

新華房產為廣大二手房買賣需求客戶整理了二手房全套交易流程，羅列了目前房產中介排名前十當中，具有較好口碑和市場占有份額的4家中介公司，包括21世紀不動產、中原地產、我愛我家以及鏈家地產，記者從費用收取、市場門店分布以及針對性套餐三方面對以上4家二手房中介做出對比。

四家中介之間的pk

首先是相關交易費用收取，從表格中可以看出，4家中介機構均是以100萬元為“風水嶺”，我愛我家、21世紀不動產以及鏈家地產100萬元以內交易額，買賣雙方均需要承擔1.5%的相關費用，而100萬元以上的部分則需要買賣雙方各承擔1%的稅費。中原地產與以上三家不同，100萬元以下交易額需要收取買賣雙方各3%的費用，超出100萬元的部分則收取兩方各2%的費用，不過據記者實際了解，交易過程中產生的相關費用可由雙方分配協商來承擔。

從市場分布以及占有率來看，我愛我家以絕對優勢位居門店分布最多的房地產中介，在杭州市范圍內的門店多于其余三家機構之和。其中中原地產門店分布數量最少，只有15家。

針對一些急著賣出房屋的賣家，中介機構特地為這些人群推出了快速銷售平臺，即賣家與中介商議，在某個固定時期內(一般是3個月)中介方面保證將賣家委托的房屋成功售出，不過前提是該套房屋只能掛售在這一家中介機構，而且需要將房屋三證其中的一個證件放至中介處直至房屋成功售出。雖然都有相應的快速銷售平臺，但鏈家方面表示，如果在規定時間沒有賣出該協議房屋，中介方將給賣方一定的賠償違約金，一般為1000元人民幣。

二手房實際交易流程

通過房地產中介機構進行的所有二手房交易，都要經歷以下八個步驟：

1、 買方咨詢：即買賣雙方建立信息溝通渠道，買方 整體現狀以及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，不包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件;

2、 簽合同：賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、 辦理過戶：買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、 立契: 房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、 繳納稅費:稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、 辦理產權轉移過戶手續: 交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、 銀行貸款：對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、 打余款完成交易：買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

八招巧選二手房

第一招：地理位置是關鍵。地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現出來，同時如果房屋業主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

第二招：房屋質量看周詳。房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前杭州二手房市場而言，上世紀80、90年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

第三招：戶型面積要選好。上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡;而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

第四招：房屋產權驗仔細。在二手房交易過程中經常會出現因產權不清導致的糾紛，因此了解清楚房屋產權狀況是十分重要的。

第五招：裝修結構弄清楚。二手房大都帶裝修，對于購買后立即入住的購房者來說著實可以節省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其最初購買時的裝修情況弄清楚，已經裝修過的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

第六招：屋內配置細查看。購買二手房時，屋內的部分配置(沙發、衣柜、空調、床、燃氣灶、熱水器、電話等)，通常情況下業主都會折價或半賣半送給購房者。這時購房者切不可貪圖小利，一定要仔細查看這些物品是否能用，再考慮購買與否。

第七招：物業雜費看真切。算算居住費用水、電、氣的價格，觀察這些費用如何收取是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶。看看所購買房屋的物業管理費收取標準是多少;小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;小區綠化工作如何;了解物業管理公司提供哪些服務。同時，自駕車族還要查看其車位的費用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費等，將這些雜七雜八的費用搞清楚才能夠安心購買。

第八招：探訪鄰里是否和睦。鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。(新華房產調查記者 朱晶晶 實習生 毛嘉煒)