海淀區法院 佟冰

張某為了孩子上小學，與劉某簽訂了房屋買賣合同，就購房價格、產權變更時間等達成一致，并口頭約定劉某在約定的期限內將戶口遷出，否則應向張某支付違約金。但是，雙方在遷出戶口的期限及違約金數額等空白處都沒有填寫任何內容。簽約后張某依約向劉某交納了首付款。后張某發現該房屋的原產權人湯某在將房屋出售給劉某后一直未將戶口遷出。張某遂以湯某戶口的存在導致其不能順利遷戶、直接影響其孩子順利入學、致使其為孩子上學落戶的合同目的不能實現為由訴請解除合同、退還已付錢款。

法院經審理后認為，由于張某沒有將孩子上學等內容載入房屋買賣合同，其所稱購房目的不等同于房屋買賣合同目的，故其以合同目的不能實現為由要求解除合同，沒有事實依據，最終駁回了張某的全部訴訟請求。

以案釋法

購買學區房的家長在簽訂房屋買賣合同時有明確的“擇校”動機，交易價格也明顯高于同地段房齡、結構近似的其他商品房價格，但除非在合同中有明確約定，否則，購房動機不能當然地等同于合同目的。換言之，如果在房屋買賣合同中約定售房人負有限期遷戶的義務，但沒有明確約定“如售房人未能將房屋內全部原有戶籍遷出的，購房人有權解除合同”，即使售房人未能在約定期限內遷戶，購房人也僅能依據合同約定向售房人主張違約賠償，而以合同目的不能實現為由訴請解除合同的要求將無法獲得支持。

如上所述，遇有售房人未能在約定期限內遷出戶口的，購房人可以根據合同約定主張售房人承擔違約責任或解除合同。那么，其能否訴請法院判令售房人限期遷戶呢?根據我國戶口登記條例第3條第1款規定，戶口登記工作由各級公安機關主管。也就是說，戶口的申報、遷出(遷入)等系公安機關的戶籍管理職權范圍。由于司法權不能逾越或代替行政權，因此，購房人要求售房人限期遷戶的訴請無法獲得支持。