上半年樓市明顯回暖之后，近期，有媒體報(bào)道稱，深圳、廣州、上海等一線城市的二套房貸已經(jīng)出現(xiàn)收緊的趨勢(shì)，不少人擔(dān)心北京也會(huì)出現(xiàn)類似的情況。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，確有個(gè)別銀行上調(diào)了二套房貸的首付比例，但房貸收緊的情況并未出現(xiàn)。

■現(xiàn)狀

個(gè)別銀行二套房貸首付比例調(diào)高

今年3月底，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)二套房首付做出新的規(guī)定。通知規(guī)定，“擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。”但在實(shí)際操作中，二套房貸最低四成首付的情況并不多見，五成首付仍是市場(chǎng)主流。

記者從中介了解到，此前興業(yè)銀行在北京曾經(jīng)短暫實(shí)行過(guò)一段時(shí)間二套房首付四成的規(guī)定，不過(guò)近日，該行已經(jīng)將首付比例改為五成。興業(yè)銀行個(gè)貸人士告訴京華時(shí)報(bào)記者，目前行業(yè)普遍水平都在五成，該行近期也對(duì)二套房政策進(jìn)行了調(diào)整。

此外，此前二套房首付比例在四成的浙商銀行，目前二套房首付比例也調(diào)高到了五成。記者以客戶身份咨詢時(shí)，浙商銀行貸款業(yè)務(wù)工作人員表示，目前首套房首付比例是按國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)為三成，二套房首付比例為五成，該工作人員稱，因目前本身房貸業(yè)務(wù)做得不是太多，所以難以提供較多優(yōu)惠。

此前還有傳聞稱四大行也計(jì)劃調(diào)整房貸首付比例，不過(guò)記者咨詢多家銀行獲悉，銀行暫未接到相關(guān)通知，基本以首套房首付款比例為三成、二套房首付款比例五成為主，且在沒有接到上調(diào)房貸首付比例的通知前，銀行會(huì)繼續(xù)按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。

“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月京城房貸市場(chǎng)成交量環(huán)比上月同期水平漲幅13%左右。偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴京華時(shí)報(bào)記者，一方面，上半年各項(xiàng)政策調(diào)整促使下半年購(gòu)房需求持續(xù)得到釋放;另一方面，隨著買賣雙方成交入市的活躍，二手房?jī)r(jià)格在政策“紅利”下也呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使得不少剛性購(gòu)房群體出手購(gòu)房。

■探因

首付比例過(guò)低易增大風(fēng)險(xiǎn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴京華時(shí)報(bào)記者，“3·30”房貸新政指出“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”。商業(yè)銀行將二套房首付款比例提高，并不違背央行等部門“3·30”房貸新政。

一位國(guó)有大行個(gè)貸部人士告訴京華時(shí)報(bào)記者，房貸目前并沒有出現(xiàn)收緊，但是總體來(lái)說(shuō)，銀行還是將房貸的重心放在了首套房貸上，支持剛需，二套房貸款不會(huì)大幅度降低首付比例和利率。

張大偉認(rèn)為，商業(yè)銀行普遍執(zhí)行二套房五成首付政策，原因在于四成首付比例杠桿率太高，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)下行，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。他指出，商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)和盈利的考慮，并未積極執(zhí)行最低四成的首付，未來(lái)也不太可能進(jìn)行進(jìn)一步降低。

另有銀行人士指出，由于央行今年頻繁采用降息及降準(zhǔn)的寬松貨幣政策，目前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%下調(diào)到了5.4%，三次降息的調(diào)整幅度達(dá)0.75個(gè)百分點(diǎn)。在存款流失、資金成本上升的背景下，房貸在銀行業(yè)務(wù)中的利率相對(duì)較低，銀行也覺得不是特別劃算。

■展望

不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模房貸收緊

針對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的部分地區(qū)以及個(gè)別銀行二套房貸款收緊現(xiàn)象，張大偉認(rèn)為其實(shí)大可不必?fù)?dān)心：“一是這不是全面的收緊，沒有出這個(gè)政策，只是個(gè)別銀行因?yàn)榉抠J額度變化對(duì)自己銀行的房貸政策進(jìn)行調(diào)整;二是二套房其實(shí)所占比例很小，現(xiàn)在市場(chǎng)上交易的80%-90%都是首套房貸，影響不大。”

我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹也告訴京華時(shí)報(bào)記者，目前北京房貸市場(chǎng)較為穩(wěn)定，目前合作的銀行暫未出現(xiàn)上調(diào)趨勢(shì)，部分銀行四季度可能會(huì)收緊放貸，這也是周期性的規(guī)律，而且即使出現(xiàn)調(diào)整，可能也只針對(duì)二套房，影響較小。

不過(guò)，值得注意的是，當(dāng)前北京地區(qū)個(gè)別銀行的放款速度出現(xiàn)變慢的情況。吳昊表示，通常從購(gòu)房人遞交材料到銀行審批只需一周左右的時(shí)間，而現(xiàn)在需要兩周左右才能放款，未來(lái)隨著貸款需求在市場(chǎng)里持續(xù)釋放，銀行放款不排除可能出現(xiàn)收緊的情況。不過(guò)她也指出，這些現(xiàn)象主要是個(gè)別現(xiàn)象，并不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)。

■應(yīng)對(duì)

購(gòu)房者可充分利用首套房貸優(yōu)惠

根據(jù)“9·30”房貸政策，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。另外，按照現(xiàn)行政策，如果在貸款買房之前名下無(wú)房，無(wú)論之前是否有過(guò)貸款買房記錄，都視為首套房貸，首套房貸款最低首付款比例為30%。

記者了解到，目前有不少客戶在購(gòu)買第二套房之前，會(huì)盡量先還清首套房貸。按照現(xiàn)行的相關(guān)政策，若購(gòu)房者名下的首套房貸已經(jīng)還清，在購(gòu)買第二套住房時(shí)，貸款按照首套房貸政策享受。

對(duì)于仍將面臨二套房貸壓力的消費(fèi)者，張大偉建議，現(xiàn)在首套房政策寬松，消費(fèi)者可以還清首套房貸后再進(jìn)行交易，如果實(shí)在有必要，也可以選擇沒有上調(diào)的銀行進(jìn)行合作。(馬文婷)