在頻繁的政策暖風作用下，今年上半年，全國樓市整體成交明顯上漲，其中，一線城市表現最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩。不過，從細分市場來看，表現卻遠沒有這么樂觀，城市以及房企之間的分化正在加劇。在二線城市中，大多數城市新房市場呈現“價跌量穩”的趨勢，三四線城市表現更差，部分城市甚至出現“量價齊跌”的趨勢，高庫存依然是市場的主旋律。

一周內零成交

“今年大勢不錯，但是我們的日子并不好過，老板的壓力很大”，某房企一位中層管理人員近日這樣告訴記者。

該房企的地產業務在全國多個城市均有布局，但主要集中在二三線城市。上述人士告訴記者，今年上半年，該企業在各個城市的銷售分化非常明顯，除北京外，銷售最好的城市是沈陽和無錫，廣東省內的兩個小城市表現最差。

該人士介紹說，表現最差的在售住宅項目會在一周時間內沒有成交，在一個月內僅零星成交幾套，不少純新盤在開盤之后表現都差強人意，原計劃的后續開盤時間不得不一再向后推遲。商業地產也同樣表現不佳，據其介紹，本來計劃在上半年開業的一個購物中心項目，由于前期招商乏力，不得不暫時擱置，開業時間待定。

銷售回款的不暢大大影響了企業的現金流，“甚至連施工單位的錢都不能足額付清，不少項目被迫停工，不得不‘爛’在那里”。

不過，銷售不好的項目并不會采取降價或者打折的方式處理掉。該人士告訴記者，在他們看來，今年市場整體走勢樂觀，在已經成功獲得一筆融資之后，對部分項目進行重新包裝再造，將成為接下來的主要工作，“希望下半年能夠翻身”。

一線城市帶頭復蘇

2015年上半年，房地產市場政策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼，中央政府完全摒棄了“調控”、“抑制”等持續多年對樓市的政策，而是以“穩定”、“支持”、“促進”為核心導向。

在這樣的政策環境之下，5-6月，全國主要的54城市合計住宅簽約套數明顯上漲。據中原地產統計顯示，其中，一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，三線四線城市的成交量則基本平穩，整體市場恢復的趨勢已經明顯。

北京、上海、深圳等城市，在今年上半年再次出現了日光盤。隨著一線城市住宅用地供應逐步減少，這種情況下，一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策的刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用則相對有限。

在二線城市中，大多數城市新房市場呈現“價跌量穩”的趨勢，其中值得關注的是杭州，成交量同比增幅近150%，創近5年來新高。寬松的政策環境以及開發商“以價換量”的銷售策略是其成交量創新高的主要原因。三四線城市表現則相對較差，部分城市甚至出現“量價齊跌”的趨勢，高庫存依然是市場的主旋律。

兩種走勢

進入7月，這種分化格局繼續上演，并愈演愈烈。

7月上半月，在克爾瑞監測的68城市中，46城市成交環比下跌，整體成交量較6月下半月下跌15%。一線城市當中，僅北京成交高于6月，其余三城均不及6月下半月水平;二線城市表現最不盡如人意，住宅成交環比下跌達到二成;三四線方面成交環比下滑10%，具體到城市來看也是明顯分化，跌多于漲。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，7月樓市轉淡，一方面是因為最急需購房和最有購買力的需求已經在二季度快速釋放，以致7月需求積壓效應快速減退，另一方面，6月主要房企都在沖指標扎堆開盤，以致7月上半月供應節奏放緩。另外，股市持續暴跌對房市的重大利空仍在持續。

丁祖昱認為，在接下來的7月下半月乃至8月，市場還會持續受到需求青黃不接、供應跟不上、股市疲軟等負面因素的影響。與此同時，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場，已經出現了兩種完全不同的走勢。