2013年11月20日國務院常務會議，決定建立不動產統一登記制度。2014年11月24日國務院公布《不動產登記暫行條例》，該條例已于2015年3月1日施行。從時間跨度看，這項制度已經快吆喝兩年了，按照工作計劃，今年下半年實現信息平臺上線試運行，2016年基本完成數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的信息平臺。但是，正是這樣一項被看作是改變中國地產行業和投資格局的不動產登記制度，步履蹣跚。從全國來看，市、縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后，導致不動產統一登記“統而不一”，其根本的原因是這項制度的頂層設計有問題。

1、 二十多年“兩個和尚各抬各的水吃”。全世界不動產登記都是進一個窗口，發一個房地產證，唯有我們中國人浮于事，非要一個證掰兩半，一個房產證、一個土地證分別辦理，這個畸形的體制已經有二十多年的歷史，建設部負責發房產證，國土部負責發土地證，到城市這一級分別由房產局和國土局各自負責，這是全世界絕無僅有的怪事。全世界都是由一個部門管理，而我們的政府非要讓兩個部門重疊管理，兩套人馬，兩個登記信息系統，兩個權屬檔案中心分別運作，交易當事人進兩個門，辦兩個證，加大成本，降低效率，讓老百姓多花錢、多跑腿，辦兩個證，還容易出差錯，被不法分子鉆空子。好在，兩個證由兩個部門各自獨立封閉管理，雖然苦了老百姓，罵娘聲不斷，但是多年形成“兩個和尚各抬各的水吃”的格局，城市這一級房產和國土兩個部門各自封閉，各干各的事，各發各的證，互不扯皮，二十多年倒也相安無事。

2、“兩個和尚各抬各的水吃”要改為“兩個和尚共同抬水吃”。雖然“兩個和尚各抬各的水吃”不扯皮，但畢竟辦兩個證不僅成本高，勞民傷財，不便于政府建立統一的登記信息平臺，現在國務院要求對發證和房地產市場實施統一管理，這個改革的方向是對的。遺憾的是改革的頂層設計出了問題：將中央部級(住建部和國土部)和地方縣以上城市的房地產管理體制搞得上下一般粗、一刀切，忽視了如何讓改革在基層更接地氣。在中央部級層面，國土資源部和住建部并不不直接承擔登記業務，扯皮扯在上面，與老百姓無關。但到了下面城市這一級，天天辦證的人門庭若市，職責仍然扯不清麻煩就大了。這也是包括不動產統一登記在內的許多改革如鯁在喉的癥結所在。過去房產登記工作由住建部負責，現在“兩證合一”并由國土部一家主導，過去的房產登記職能要平移給國土部門。最近國土部和住建部聯合發下發“做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接”的文件，要求年底前完成不動產登記職責機構整合。地方政府普遍存在顧慮，國土和房產兩家職責不清，地方政府不敢偏向任何一家。雖然是發一個證，登記信息中心在國土局，但卻要由兩個部門共同承擔。為防止兩個部門扯皮，兩部強調“房屋登記等不動產登記職責將統一整合到不動產登記機構，房屋交易管理職責繼續由房產管理部門承擔。不動產統一登記與房屋交易管理關聯性強，做好相關工作銜接非常重要”。這是一個典型的“兩個和尚共同抬水吃”的體制，不動產統一登記需要由一個部門獨立封閉管理，如果能在一個“廟”里完成的事就不存在關聯性和相互銜接的問題，一個存在關聯需要銜接的體制往往是兩個部門若即若離，銜而不接，這個皮就永遠扯不完。

3、最好的辦法是將“兩個和尚抬水吃”改為“一個和尚挑水吃”。上述文件要求“各級房產管理部門強化在房屋轉讓、抵押、評估、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作，特別要做好商品房預售許可、房屋買賣合同網簽備案、房屋交易資金監管、樓盤表的建立、購房資格審核、房源驗核、存量房與政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及監督執行等交易監管具體工作，實現關聯業務有序銜接”。對于房屋交易管理部門與不動產登記機構分設的，還提出四項措施，即確保業務銜接順暢、實現信息互通共享、做好資料移交與共用、加強服務窗口建設。從這些表述可以看出，不動產登記工作的許多環節需要兩個部門協同完成，一個平臺兩家運用，兩家維護，資料和信息要不斷地往返穿梭，兩個部門又分設，免不了“君子各為其主”，必然產生摩擦和矛盾，各自心存疑慮且相互博弈，磨合的結果往往是磨而不合，“統而不一”，這個難題至今全國沒有一個城市解決的好。文件最后又要求：“各地要按照本指導意見要求，認真抓好落實。在執行中遇到的有關情況可向國土資源部、住房城鄉建設部反映”，這句話為兩個部門扯皮留下了后患，在執行中如果有了矛盾各找各的主，兩個部再各說各的理，免不了官司打到國務院。

現在“兩個和尚抬水吃”的問題還沒解決，又有許多城市添亂子，將房產局撤銷并入住建委，連堅守多年的上海市房產局也即將撤銷并入住建委，這是一種糟糕透了的體制：一方面在登記發證上搞“兩個和尚抬水吃”，職責不清;另一方面削弱了房地產市場的管理，這又是一個全世界都沒有的“怪胎”。目前房產局或住建委與國土局兩個部門貌合神離“同床異夢”，最好的做法是將房產局與國土局合并，成立房地產管理局，房地一家，把“兩個和尚抬水吃”改為“一個和尚挑水吃”，一切問題迎刃而解，這也是全世界共同的做法，登記發證和房地產管理都由房地產管理局一肩挑，不扯皮，效率高。不過據筆者所知，國土部門不喜歡這樣做，他們擔心下面的國土局被同化了，其實這個當心是多余的，城市房地產管理局統管不動產登記，住建部與國土部都可以按照各自的職責指導下面的工作，只要城市這一級不扯皮就好辦。