王玉鳳

近日，深圳一個小產權房小區公開對外出售的消息引起了外界的關注。

深圳是全國唯一一個沒有農村的城市，但是城中村密集。在這些密密麻麻的城中村里，聚集了大量的小產權房。公開數據顯示，小產權房約占全市住房總套數的一半，深圳也由此成為全國小產權房問題最突出的城市之一。

《第一財經日報》記者走訪發現，上半年深圳樓市價格迅猛上漲、交易火爆之后，不少購房者轉向價格相對低廉的小產權房市場。到了七八月份，雖然正規商品房的交易量下滑，但是小產權房市場受到的影響不大。

監管難題

小產權房一般是指在農村集體土地上建設，并向集體經濟組織之外的人銷售的商品住房。在我國，小產權房屬于不合法建筑。但全國通行的“小產權房”概念并不適用于深圳。深圳在經過農村城市化改造后，農業戶口已經全部轉為城市戶口，深圳不存在通常意義上的小產權房，不過這一說法早就廣泛應用于市場。

1992年和2004年，深圳分別經歷了兩次農村城市化改造，農村集體所有制土地全面轉為國有，農業戶口人員轉為城市居民。因此深圳官方認為，該市農村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產權房，但小產權房這一說法早已約定俗成。

小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農民房。

上述小產權房小區百世瓏庭是村委統建的小區，位于光明新區公明街道上村長春北路與公明河交匯處。只要在該小區購買一套小產權房，即可獲得30分的入學積分，與正規商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推動下，該小區600余套房迅速被搶購一空，而那些剛達到入學積分標準的外來務工者子女的入學名額被刷下。外界質疑該小區搭上了教育政策的便車。

光明新區公共事業局教育科相關負責人對當地媒體表示，該區外來人口急劇膨脹，商品房供應量不足，成熟商品房小區更屈指可數，且多數務工人員無力購買，導致“小產權房”、統建樓等房產市場很大，相應積分入學政策是出于區域自身實際的內部考量。

近年來，深圳一直在查處小產權房的建設和銷售行為。深圳市規土委也曾多次表示，購買小產權房難以獲得小產權房產權，甚至拆遷時不能獲得賠償。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示，深圳對小產權房的監管力度正在加大，但是從實際情況來看，還有執行不到位的情況。一些偏遠區域的小產權房開發商通過多種渠道繞過政府的監管和打壓，同時由于小產權房的數量龐大，政府監管起來有難度。

小產權房漲幅高達“三成”

本報記者走訪中，部分地產中介表示，公司已經規定暫時不代理小產權房交易。小產權房更多是通過廣告單或是混跡于各個QQ群和論壇來發布信息。

在寶安區西鄉農批市場附近密密麻麻的小產權房中，四棟整齊一致的統建樓格外引人注意。走進去發現，不同于老舊的小產權房，該統建樓有一個花園，不過面積很小，大概能停十幾輛小汽車。

現場銷售人員張先生介紹，該小區一共700多套，均價1.2萬元/平方米。2010年開賣，2011年賣完，但是其中70套租給了一家航空公司做宿舍，今年下半年合同到期后簡單裝修了一下往外出售。開賣20多天，頗受市場追捧。

他出示的記錄本上，下面劃了黃色粗線的戶型表示已經出售，粗略估算大概有30多套已經賣出。正在賣的戶型主要分成兩種：38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是買來投資的，2房則是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。開始賣的時候房價不過6000元，現在已經漲了一倍。”

上半年當地樓市交易火爆，小產權房的價格水漲船高。西鄉農批市場附近的小產權房價格去年年底是9000元左右，今年差不多漲了三成，張建林說是這幾年以來漲幅最大的一次。本報記者在周邊走訪下來發現，附近的商品房單價已經接近5萬元，小產權房的單價約是商品房的1/4。

小產權房漲幅大已經成為普遍現象。在龍崗區大芬地鐵站附近，兩棟小產權房正在開賣，均價也已高達1.1萬元。

附近的地產中介介紹，去年該地偏遠一點的小產權房單價在5000元上下，地段好點的在七八千元，而現在分別漲到八九千元和1萬元出頭了。

二十多歲的陳東去年六月在距離大芬地鐵站步行約15分鐘的地方買了一套65平方米的小產權房，單價近7000元。今年上半年他以每月2700元的價格空房出租了。“現在單價漲了三四千元。當時不想買，但是要結婚，家里人催著買。”

購房者轉向小產權房

宋丁分析，深圳正規商品房供應量不多，每次商品房價格一上漲，小產權房就跟著上漲。此外，上半年價格漲得太快，投資者的逐利空間縮小，無力購買的剛需人群也會增多，他們都可能會拋棄商品房市場，而轉向價格便宜的小產權房。

深圳市規土委最新公布的數據顯示，深圳8月成交新房5643套，環比下降12%;二手房共計成交11206套，環比下降30.3%。

由于二手過戶備案的滯后性，8月的數據并不能完全反映市場趨勢。而根據部分地產中介的數據，七八月份的商品房市場更為暗淡。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰告訴本報記者，7月份深圳二手房的成交量比六月份跌了一半，8月份前三周的成交量在7月份的基礎上又跌了30%，但是8月份最后一個星期國家出臺刺激樓市的政策后成交量有所回暖。二手房的價格平穩，個別區域有所下滑，特別是上漲幅度厲害的區域，比如龍崗和龍華下降了5%~10%。

深圳寶安中心區美聯物業一位地產中介稱，七八月份他所在的門店代理的新房一共只賣出了十幾套，二手房成交量更少。七月份一個豪華小區的某個業主將單價從7.2萬降到了6.5萬，而在八月份二手房零成交。

8月底，多部委聯合推出了公積金貸款新政策，二套房公積金貸款首付降至兩成。業內普遍認為，該政策對已經暴漲過一輪的深圳樓市影響有限，房價趨向平穩。不過上述美聯物業的中介稱，在9月初的3天假期中，二手房成交了2套，市場有抬頭趨勢。

陳冬準備在明年上半年租賃合同期滿之后，將租金提高到3100元，或是轉手賣掉，湊點錢買套正規的商品房，這樣有保障。