近日“六部委調整房地產政策,為外資松綁”的消息頗引記者關注。最近住建部、商務部等六部委發文調整房地產市場外資準入及管理政策,出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》,此項新規一定程度上取消了外資投資房地產和購房的限制。境外人士國內購房十年首次松動。

據了解,新規強調,境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人,可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。此外新規也提到,對于實施住房限購政策的城市,境外個人購房應當符合當地政策的規定。

而此前,按2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發的相關規定要求,對境外個人購房的限制是在境內只能購買一套用于自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

此外,此前對于外國人的購房政策,對于其居住的年限是有要求的,即需要一年以上的時間。

分析人士認為,這意味著,除少數仍在嚴格執行限購的城市,境外人士在國內的購房已經不受限制。

同時分析人士認為,隨著限購政策在很多城市逐步松動并取消,樓市“限外令”松動與取消也在情理之中,事實上,隨著房產稅征收漸近,購買多套房的人會逐步減少,擁有多套房的人也會逐步拋出手中房源,剛需與改善性需求目前仍是樓市主要動力。

據分析,一些外企高管多是租房,即便樓市“限外令”松動,吸引合格的境外人士購房已是今非昔比。

外資國內投資房地產業門檻降低

據了解,2006年文件曾要求外商投資設立房地產企業,投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的,注冊資本金不得低于投資總額的50%。

此次調整一定程度降低了外資房地產企業注冊資本的門檻。按照現行規定,如果投資總額在1000萬美元以上至3000萬美元(含3000萬美元)的,其注冊資本至少應占投資總額的2/5;如投資總額在3000萬美元以上的,其注冊資本至少應占投資總額的1/3。

分析人士認為,新規不僅釋放了鼓勵境外人士在國內購房的信息,而且釋放了歡迎外資投資中國甚至中國房地產的信號。

據了解,六部門表示,此次調整旨在促進房地產市場平穩健康發展,各有關部門將進一步簡化程序,提高辦事效率,優化和改進外商投資房地產管理。

分析認為,此次政策出臺,也有提振經濟、防范資本外逃的考慮;鼓勵境外人士在國內購房,一方面刺激了部分高端物業的去庫存,另一方面也促使部分產業資本能夠在中國安居。

外資或更青睞投資三四線城市

新規是自2006年8月開始執行嚴格限制外資投資房地產政策10年以來,首次松動。

2006年開始我國實施“限外令”,當時人民幣持續升值,國內樓市價格并不處于高位,大量外資通過投資中國房地產進入中國市場。為了防止境外機構和個人通過炒房套取匯差,進一步抬升中國房價,政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內購房的政策:2006年出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》,2007年后房地產更被列為外商投資“限制”行業,2009年底推出“向境外投資方出售國內資產征稅”的規定,2010年11月外匯局規定境外人士只能買一套房產等。

分析人士認為,10年來樓市“限外令”首次松動,可以分析,隨著房產稅征收漸近,房子作為投資品的屬性已基本不存在,住房回歸其本來滿足居住需求的功能,這也是樓市限外令10年來首次松動的一個背景,所以房企老板直言,房地產的黃金時代已經過去了,現在是房地產的白銀時代。

仲量聯行近期發布一份報告中指出,新規并不會導致樓市行情的大幅波動:一是目前中國樓市購房者主力以本地自住需求為主,投資客比例較低;二是市場庫存處于高位,境外需求無法改變市場基本面、推升房價;三是中國房地產經過10余年的快速上漲后,投資價值已較之前有所降低,加之近期的人民幣貶值預期,中國房產對境外投資者的吸引力也有所下滑。

業內人士分析,相比2006年外資蜂擁進入中國市場,當時房價漲得快、人民幣升值快以及中國利率偏高,可以套取息差,現在大環境完全不一樣了,新規重在提振市場信心,不會助推房價上漲。

中原地產首席分析師張大偉認為,新政對于一二線城市以及中高端物業將帶來直接的利好。

張大偉分析,目前外資主要通過開發投資和并購兩種方式進入中國房地產市場。

或許收購并購是外資進入中國房地產行業最便捷的途徑,業內人士人士認為,如果從投資的角度來講,境外資金可能對目前處于低價位的三四線城市更感興趣,因此不排除外資進入地產行業并對中國中小地產企業進行收購。