對于北京房地產市場而言，經歷了4月—7月的瘋狂，在8月迎來了量價齊跌，使得火熱的樓市有了降溫的趨勢。

但在這樣的背景下，8月的下調依舊是源于更多的開發商希望能夠備足充足的貨源，以求在即將到來的“金九銀十”大舉入市。由此可見，8月的降溫只是為了9月的升溫。而目前也或將是今年購房的最佳“窗口期”。

8月

降溫？樓市成交數據創新低

一直火熱的北京樓市在8月迎來了下降趨勢。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，今年8月上半月北京住宅(新建純商品住宅和二手住宅)成交總量為14820套，與上月同期相比下跌12%。

統計顯示，8月上半月，北京全市新建純商品住宅(不含保障房)成交量為6018套，與上月同期相比下跌19%，上半月的成交均價為24620元/平方米，與7月相比下跌3.3%。

事實上，同樣下跌的還有二手房市場，統計顯示，8月上半月，北京全市二手住宅成交量為8802套，與上月同期相比下跌6%，上半月通過我愛我家達成的二手房交易均價為39146元/平方米，與7月相比上漲3.3%。

而從最近6周的北京住宅網簽總量走勢來看，已經從今年第28周的8180套降至上周的6946套。在這其中，上周北京全市新建商品住宅網簽總量為2279套，環比前一周的網簽量上漲4.4%，與去年同期的網簽量相比小幅提升0.5%，較7月同期新建商品住宅網簽量下降38%。根據市住建委的網簽數據統計，上周北京全市二手住宅網簽總量為4667套，環比前一周的網簽量上漲13.5%，與去年同期的網簽量相比大幅上漲146.4%，比7月同期二手住宅網簽量下跌2.2%。

“從數據來看，雖然環比上周交易量出現上漲，但是與7月份相比，北京樓市已經開始出現降溫勢頭。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，一方面，3月以來的一系列樓市利好政策對樓市的刺激作用逐步減弱，且7月至今未有利好政策繼續出臺，經過了大半年購房需求的集中釋放后，北京整體住宅市場成交顯現降溫態勢;另一方面，進入三季度以來，銀行放款出現“分水嶺”，北京地區個別銀行放款節奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度下降。

火爆？入市樓盤普遍“日光”

然而，與數據所反映的正好相反，北京樓市入市的樓盤依舊有著不俗的銷售成績。在8月，一些開發商還是將項目選擇入市。大量剛需盤與改善型樓盤入市，重燃起購房者的置業熱情。而在8月入市的10余個樓盤中，絕大多數都以“日光”，其中西山藝境加推房源在2天被全部售罄，銷售額達到4億元。

根據亞豪機構數據顯示，近期8月開盤的項目包括了西山藝境、首開熙悅尚郡、韓建青春誌、嘉城中心、潤澤公館以及易郡。

近期，西山藝境迎來了數百位購房人，此次開盤西山藝境推出60套洋房以及聯排別墅，其中洋房總價450萬/套起，別墅產品總價900萬/套起。值得注意的是，該項目在2天內便全部售罄，銷售4億元。

“西山藝境之所以能叫好又叫座，與其自身多年苦練的內功有很大的關系。項目不僅地理位置私密性強，還將發布全年客戶活動服務體系，為業主打造更加專業的定制化的半山生活的同時，也為西山藝境帶來了更加廣闊的客戶群與口碑。”該項目負責人表示。

此外，位于房山的韓建青春誌也在8月開盤，此次開盤共推出200套房源，戶型為70-105平方米兩居及90平方米三居，開盤均價26000元/平方米。

“開盤當天來的客戶有兩百多人，房山本地的占大多數，由于項目處于良鄉的核心位置，性價比較高，很受剛需客戶的歡迎。”該項目銷售人員表示。而項目方表示，該項目開盤當天便實現去化率80%，目前也已基本售罄。

數據與市場的沖突成為了8月樓市的最大看點。但在沖突的背后，其真正的原因還是在于開發商收緊供貨，導致入市樓盤減少，均價則也出現了一定幅度的下滑。

此外，對于2015年最后一個季度的市場走勢，一向對樓市走向判斷頗有見地的任志強再度發聲，稱樓市拐點已經出現，該輪房地產調整已完成“V字形”的低谷，9月份開始，房價將一路上漲。拐點來臨之際，“購房窗口期”隨之進入讀秒倒計時。

9月

“金九銀十”將迎供應旺季

根據亞豪機構統計數據顯示，今年9月，北京商品住宅市場預計將有34個項目入市，其中包括使館壹號院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個純新盤，以及包括恒華·安納湖、領秀慧谷、龍湖長城源著等在內的14個老項目后期。這一開盤量也將標齊今年入市量最高的5月份，再度創造年內供應“小高峰”。

近期，房企進入中報密集發布期，其中大量房企出現凈利潤下滑，下滑幅度甚至超過50%。亞豪機構統計分析認為，房企利潤下滑的主要原因在于房地產行業整體景氣指數偏低，尤其是二三線城市房地產銷售緩慢。因此隨著一線城市銷售情況的不斷回暖，全國布局的房企多會選擇加快一線城市推盤節奏，以一線城市的銷售來彌補整體利潤的缺失。

此外，被稱為北京房地產史上的“豪宅元年”，高端市場自然不會錯過此次樓市盛會。據統計，34個預計入市項目當中，別墅項目占據5席，高端公寓項目有入市預期的則多達6個，另外受到稀缺地理位置影響的市區老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區老項目也出現上調價格的現象，逐步邁入高端物業陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目們大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

商住依舊占重頭

隨著樓市整體轉暖，在限購政策依然嚴格的背景下，商住項目不限購、小戶型、低總價的優勢再度凸顯，不少被限購的需求開始流向商住市場，不少商住項目憑借較高性價比突圍領漲，熱銷之勢絲毫不遜于住宅市場。在北京樓市中，商住產品成為繼高端項目之后，北京樓市中表現最為搶眼的產品。

以8月樓市供應為例，8月預計入市的30個項目當中，商住項目高達13個。在北京依然限購的背景之下，商住項目“不限購”的優勢毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度、六環外都超過20000元/平方米的現實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購買。而在未來市場當中，由于土地拍賣方式所導致的自住房與豪宅為主導的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。

從今年商住格局看，目前商住產品的供應主要集中在五環到六環中間，商住產品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區域，特別是在通州區域，商住項目占據通州新盤供應半壁江山。

統計顯示，9月通州區域預計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。尤其是通州運河核心區板塊，9月預計入市項目當中有3個位于這一板塊，如果運河核心區商住項目的預售證能夠得以審批過關，未來該區域更將出現商住項目集中爆發的現象。

價格有望進一步上漲

事實上，由于供應跟不上需求的勢頭在普宅市場愈演愈烈，供需矛盾讓價格加速上漲。

據鏈家分析，純商品住宅成交均價有望在9月再次出現上漲，一方面是由于結構性因素引起，價格在2萬/平方米以下的成交占比為29.4%，較上周減少14.1個百分點，結構性拉升了成交均價;另一方面，8月份較為熱銷的項目中，大部分項目出現不同程度的價格上調。供應不足，而需求持續釋放，供需矛盾加劇使價格出現上漲。

根據統計，今年二季度以來，純商品住宅成交量近2.7萬套，而供應量僅為1.8萬套，差額近9000套，供需缺口較大。

實際來看，目前市場需求仍然旺盛，不論是剛需盤與改善項目，均能獲得較好的去化。上周入市的剛需住宅中建國際公館與通泰國際公館，去化均在八成以上。

價格方面，漲價項目仍在擴圍，且漲價幅度有所增加，根據統計，8月份較為熱銷的項目中約有七成以上的項目出現不同程度的上漲，漲幅在3%以上占比達三成。而7月份上漲項目的占比僅為四成，且漲幅在3%以上的僅占一成。預計隨著供需矛盾的加劇，未來價格上漲的壓力依然較大，尤其金九銀十臨近，漲價項目或將有進一步的增加。(記者 徐楠)