住宅庫存面積下降　一二線城市房企入市升溫

本報記者　紀睿坤　北京報道

9月13日,國家統(tǒng)計局發(fā)布前8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。除房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)外,房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均顯向好態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示,前8月,商品房銷售面積69675萬平方米,同比增長7.2%;房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比提高0.43%,房企到位資金同比增長0.9%。

更值得一提的是,商品住房庫存面積也一年來首現(xiàn)下降,截止到8月底,商品住宅面積減少194萬平方米。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,這意味著2014年底的多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效,樓市的最大壓力周期接近結(jié)束,市場走出低谷。

房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),雖然房地產(chǎn)銷售、庫存、資金面在好轉(zhuǎn),但這并未拉動房地產(chǎn)投資。

前8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元,同比名義增長3.5%,增速比1至7月份回落0.8個百分點,環(huán)比擴大0.5%。

這已是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)20個月呈下滑趨勢,從同比來看,房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。

另一方面,房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù),土地購置費增速也一路下行,國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎介紹,今年以來,土地購置面積各月累計同比降幅均在32%左右。受此影響,今年房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費增速一路下行,8月份,土地購置費增速由正轉(zhuǎn)負,下降9.1%,7月份為增長9.5%。

李皎稱,商品房前期庫存基數(shù)較大,特別是三、四線城市去庫存壓力較大,在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。

張大偉也認為,樓市向好的一大原因在于一二線城市的拉動,雖然庫存數(shù)據(jù)一年來首降,但庫存數(shù)據(jù)仍處歷史高位,大多數(shù)房企都在抓住時間窗口去庫存,土地和投資端數(shù)據(jù)的恢復(fù)仍需時日。

房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)直接關(guān)乎地方財政收入和區(qū)域經(jīng)濟,在投資端持續(xù)下滑的北京,9月14日再爆利好。

9月14日,國務(wù)院發(fā)文稱,為進一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域投資項目融資難、融資貴問題,增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給,國務(wù)院決定對固定資產(chǎn)投資項目資本金制度進行調(diào)整和完善。其中,房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變,其他項目由30%調(diào)整為25%。

張大偉介紹,也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)項目中,商業(yè)地產(chǎn)及非普通商品住宅,之前的資本金比例為30%,本次調(diào)整降低了這些企業(yè)的資金壓力。

一二線城市房企入市升溫

在李皎看來,房地產(chǎn)銷售、庫存、資金面的多重利好將增強房企的信心,對下一階段房地產(chǎn)開發(fā)投資具有促進作用。

以房地產(chǎn)開發(fā)景氣為例,8月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46,比7月份提高0.43,已連續(xù)三個月回升。

實際上,銷售和資金面力促投資端已經(jīng)在一二線城市顯現(xiàn),房企入市的積極性較之前有明顯提升。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計,20大標(biāo)桿房企在一線城市占比高達12.4%,而在一二線城市合計高達65.9%。

具體來看,20個標(biāo)桿房企在一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米,二線城市已經(jīng)購入土地2959萬平米,這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀錄。

另一組數(shù)據(jù)也能佐證房企開始積極進入土地市場:20大標(biāo)桿房企在8月累計獲得土地資金權(quán)益高達317.32億,這也是最近7個月來的最高點。

需要注意的是,在標(biāo)桿房企紛紛進入一二線城市拿地之時,以地王為代表的樓市熱度符號也開始頻現(xiàn)。截止到9月13日,一線城市9月成交7宗住宅土地,平均溢價率超過34.53%,平均樓面價達到了1.73萬的年內(nèi)最高點;二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地,平均溢價率高達47%,平均樓面價也達到了3715元每平米,均為年內(nèi)最高點,也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進介紹,在持續(xù)的政策、銷售利好下,大型房企拿地意愿有所恢復(fù),地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦點集中于房價上漲潛力較大的一二線城市,大部分的三四線城市仍面臨去化難題,因此無法逆轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù),甚至拉動全國樓市整體回暖。

張大偉認為,房地產(chǎn)市場存在巨大的托底蓋帽風(fēng)險,下一階段,需要防范一二線城市房價失控上漲,但三四線城市仍萎靡不振的情況。(編輯:何苗)