萬科總裁郁亮表示,“在白銀時代,行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時期已經(jīng)來臨,最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合,而是幾個大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。如果不合作,未來三到五年主要城市都不會有你的影子。”

本報記者 張曉玲

實習記者 鄭凱婷 深圳報道

9月7日晚,融創(chuàng)公布,其與雨潤控股已訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議。

在雨潤之前,孫宏斌曾頻頻發(fā)起收購和兼并,在業(yè)界有“并購狂人”之稱。與此同時,萬科、萬達、恒大、保利等房企,也相繼對外展示了它們的并購和整合野心。

“這只能是大象之間的游戲。”對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的格局,萬科高級副總裁譚華杰向21世紀經(jīng)濟報道記者如此表示。

房地產(chǎn)資深評論人薛建雄也認為,行業(yè)集中的程度將遠超預期。

“大象”們的并購與整合

當前,賬上現(xiàn)金充裕的房企“金主”,非萬科、恒大、保利等莫屬。

截至今年6月,萬科持有貨幣資金達446.1億,恒大持有815.7億,此外,恒大在今年6月、7月相繼發(fā)行了兩批境內(nèi)公司債,分別為50億和150億,后者在彼時創(chuàng)下了內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模最高紀錄。

恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績會上透露,“這些年我們并購了很多小項目,幫助公司實現(xiàn)了快速發(fā)展。收購能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長,所以我們歡迎并購,并購會創(chuàng)造更好的機遇。”

另外,保利地產(chǎn)近來也順利通過了150億元公司債券的發(fā)行議案。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在臨時股東大會上表示,“兼并收購是未來提升規(guī)模的重要方式之一,而保利地產(chǎn)也將積極探索。”

融創(chuàng)早已動手。7月底,融創(chuàng)以27.56億元購得成都國嘉志得置業(yè)有限公司的銷售股份及借款。時隔一月后又宣布,其旗下間接全資附屬公司上海融創(chuàng)睿豐,以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24.29%股權(quán)及債權(quán)。

9月初,融創(chuàng)公告收購天朗有關(guān)資產(chǎn),并設(shè)立了聯(lián)營公司;而后,又與雨潤合作簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。

對此,融創(chuàng)中國主席孫宏斌表示,“現(xiàn)在經(jīng)濟壓力比較大,并購的機會越來越多,很多公司現(xiàn)在其實壓力特別大,尤其是小公司。”

無論是已出手并購了的,還是意在并購的,房地產(chǎn)行業(yè)的并購正在日益增多。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,自2014年初至2015年9月7日,房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達385宗,總價值為2731億元(包括已完成與未完成交易),其中,2015年上半年為150宗,涉及資金963億元,2014年為235宗,涉及并購額度1768億元;而2013年全年為150宗,總價值為668億元;2012年則為154宗,交易總價值僅458億元。

對此,戴德梁行認為,未來兩三年,中國地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)大規(guī)模并購整合潮。

對并購標的的角逐,一般只會發(fā)生在大型房企之間;同時,在強勢房企之間,還有一場強強聯(lián)盟的盛宴。這便是當下房地產(chǎn)行業(yè)整合的現(xiàn)狀。

萬科、萬達在今年開啟了一場“世紀合作”。萬科總裁郁亮表示,“在白銀時代,行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時期已經(jīng)來臨,最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合,而是幾個大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。如果不合作,未來三到五年主要城市都不會有你的影子?！?/p>

譚華杰也指出,在這種大聯(lián)盟時代,整合是只與行業(yè)“大象”有關(guān)的游戲,中小企業(yè)除了賣給大房企外,無法參與到游戲當中。今后,萬科還會繼續(xù)與萬達以外的大企業(yè)尋求合作機會。

資深房地產(chǎn)研究人士薛建雄認為,當下一些逐漸退出房產(chǎn)界的外行房產(chǎn)商,就是因為他們沒在任何領(lǐng)域進行深耕,再加上財務壓力越來越大,這種企業(yè)很容易被淘汰。未來房企想活得更好,只有強強聯(lián)合這條路可走。

行業(yè)集中度將超預期

郁亮曾表示,2014年萬科的市場占有率為2.8%,相比發(fā)達國家龍頭企業(yè)的水平,還有一倍以上的上升空間。而在“兩萬”合作后,兩者優(yōu)勢互補,作為龍頭房企,市占率上升空間的確會進一步加大。

對于“兩萬”的未來,譚華杰大膽暢想,以后的格局可能是,萬科不做商業(yè),萬達也不再做住宅。他還表示,以后無論是萬達的商業(yè),還是萬科的住宅,都會比同行做得更大,另外,行業(yè)集中度也會進一步提升。

“按歐美經(jīng)驗,以前說單個房企6%市占率是上限,而在今天看來,我認為完全可以突破這個上限。”譚華杰對21世紀經(jīng)濟報道記者如是表示。

據(jù)中信建投的研究,美國住宅市場集中度,主要是通過并購融合的方式提升。其中,TOP5開發(fā)商市場占有率,從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年又迅速上升至22.51%;在1995年至2009年期間,Lennar、Pulte Homes和Horton三大開發(fā)商共進行了47次并購。

根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)測評中心的數(shù)據(jù),2015年上半年,國內(nèi)TOP10房企銷售金額的集中度為19.60%;銷售面積方面,TOP10房企集中度為13.49%,均比2014、2013年有明顯提高,但仍未達到美國市場的集中程度。

薛建雄認為,在房地產(chǎn)行業(yè)并購融合趨勢愈演愈烈的今天,行業(yè)集中度會發(fā)生變化是一件可以確信的事情?！爸袊康禺a(chǎn)也已經(jīng)到了集中的境況,換句話說,中小房企到了要被大規(guī)模舍棄的狀態(tài)”,他表示。

薛建雄說,原來房地產(chǎn)總規(guī)模是快速上升的狀態(tài),在此過程中,各種量級的企業(yè)都有機會盈利,但如今總規(guī)模不再上升,或者說上升空間變小,則意味著大魚要開始吃小魚。今年前8月新開工面積也下降了,在這個下降過程中,將會有更多的中小房企被淘汰,這是一個正常的情況。

“按美國經(jīng)驗,將來行業(yè)的集中程度,會超過更多人預期。”薛建認為,照國內(nèi)并購融合的形勢發(fā)展,國內(nèi)房企的集中速度會超過美國經(jīng)驗;但是目前的階段還處在大規(guī)模“以大吃小”的整合階段,國內(nèi)房企還需經(jīng)過十年的整合,才能達到美國的狀態(tài)。

世聯(lián)行則指出,目前市場上出現(xiàn)的是大型房企與小型房企之間的并購,而從美國成熟市場經(jīng)驗來看,2009年美國Pulte Homes 與Centex 公司以換股交易的方式達成并購,合并現(xiàn)金以應對市場波動給企業(yè)帶來的風險。中國房地產(chǎn)的下半場,房企之間的強強融合、優(yōu)勢互補也將成為提升競爭力的重要舉措。(編輯 駱軼琪)