原標(biāo)題：商業(yè)盤(pán)整：商業(yè)地產(chǎn)迎轉(zhuǎn)型“風(fēng)口”

一邊是新興購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓不斷涌現(xiàn)，另一邊是持續(xù)的降租、關(guān)店和拋售，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進(jìn)入白熱化階段，租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)難題。在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，許多開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始瞄準(zhǔn)互聯(lián)網(wǎng)+領(lǐng)域，以求站上風(fēng)口尋找增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

京華時(shí)報(bào)記者潘秀林京華時(shí)報(bào)制圖吳尚楠

經(jīng)營(yíng)分化加劇

“業(yè)績(jī)不佳項(xiàng)目的租金下滑，抵消了市場(chǎng)領(lǐng)先項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)，二季度，租金總體增長(zhǎng)率顯著放緩”。日前，仲量聯(lián)行在其發(fā)布的2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中如此表示。

幾乎同時(shí)，世邦魏理仕在二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中也表示，電商的蓬勃發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)持續(xù)造成沖擊，受此影響，零售物業(yè)的租金增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，本季度全國(guó)租金環(huán)比僅微升0.1%，為2009年二季度以來(lái)最低增幅。

“目前市場(chǎng)上總共有兩類表現(xiàn)較差的項(xiàng)目”，仲量聯(lián)行中國(guó)華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國(guó)區(qū)零售市場(chǎng)首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區(qū)小型新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，再加上開(kāi)業(yè)時(shí)過(guò)度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過(guò)降低租金來(lái)吸引租客;第二類是一些空置率持久居高的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目不是無(wú)法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區(qū)位的不理想，導(dǎo)致客戶數(shù)量不足，以及對(duì)維持穩(wěn)定租客流的無(wú)能為力。這一趨勢(shì)使二季度租金僅僅環(huán)比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項(xiàng)目的租金表現(xiàn)略好，分別上漲了0.7%和4.7%。

“在競(jìng)爭(zhēng)愈為白熱化的當(dāng)下，業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善項(xiàng)目的差異將會(huì)越來(lái)越明顯。”麥哲文說(shuō)，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者將會(huì)繼續(xù)與低質(zhì)量的購(gòu)物中心形成差距，并成為未來(lái)租金增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。

再轉(zhuǎn)型成趨勢(shì)

傳統(tǒng)商業(yè)的衰弱已成定局，不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前也正是商業(yè)地產(chǎn)“重整河山”的好機(jī)會(huì)。

“填補(bǔ)區(qū)域空白型、替代升級(jí)型以及創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)將是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，選址、定位與設(shè)計(jì)、金融能力以及操作團(tuán)隊(duì)將是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)能否勝出的關(guān)鍵。

“電商進(jìn)一步滲透至實(shí)體零售”，世邦魏理仕在分析報(bào)告中稱，隨著跨境電商在試點(diǎn)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，各城市核心商圈購(gòu)物中心出現(xiàn)越來(lái)越多保稅超市、保稅商品展示平臺(tái)的身影。電商帶來(lái)的不僅是單純的購(gòu)物支付模式的“跨界”，還有經(jīng)營(yíng)上的“跨界”。在消費(fèi)渠道漸趨多元、消費(fèi)訴求不斷演變之際，越來(lái)越多的零售品牌從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注體驗(yàn)型生活消費(fèi)，通過(guò)改善購(gòu)物體驗(yàn)及產(chǎn)品豐富度增加顧客黏度。經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的沉寂后，快時(shí)尚品牌活躍度也開(kāi)始明顯回升。

與此同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也正在經(jīng)歷新一輪轉(zhuǎn)型。雖然今年春節(jié)過(guò)后北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回暖，但移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮仍帶動(dòng)了市場(chǎng)的變革，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓不僅要將客戶變?yōu)橛脩簦€應(yīng)實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+寫(xiě)字樓”鏈接、交互、社交的平臺(tái)，引導(dǎo)更多寫(xiě)字樓向“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

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