在各路新豪宅密集亮相爭(zhēng)奪眼球的同時(shí)，還有一批經(jīng)過數(shù)年培育，逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)后晉級(jí)形成的豪宅正在突圍。相比新豪宅而言，這類晉級(jí)型豪宅最大的優(yōu)勢(shì)在于拿地早、地價(jià)低，因此在定價(jià)上更具彈性，最終憑借較高的性價(jià)比來吸引財(cái)富階層。

新老豪宅兩分天下

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，北京公寓豪宅(報(bào)價(jià)6萬元/平方米以上)市場(chǎng)共有34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，相比7月增加1個(gè)，34個(gè)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交342套，成交面積6.1萬平方米，環(huán)比分別上漲4%、13%，幾乎與6月的年內(nèi)最高峰持平，再創(chuàng)一個(gè)小高峰。與此同時(shí)，8月北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為69698元/平方米，環(huán)比上漲5%，同時(shí)這一成交價(jià)也創(chuàng)造了近6個(gè)月以來的新高。

從8月公寓豪宅市場(chǎng)成交特征來看，老牌成熟豪宅老項(xiàng)目后期表現(xiàn)十分搶眼。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，老牌豪宅項(xiàng)目多占據(jù)絕佳區(qū)位，再加上往往深耕多年，其生活、配套以及商務(wù)氛圍的成熟度是一些新晉豪宅所不可比擬的，而這些項(xiàng)目又多處于“賣一套少一套”的絕版境地，因此一經(jīng)推出多能夠取得市場(chǎng)較大關(guān)注。

“高端市場(chǎng)經(jīng)過數(shù)年培育，一些原本的改善盤隨著周邊配套的成熟，在提升產(chǎn)品品質(zhì)后晉級(jí)成為豪宅”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，以今年北京高端公寓(不含商住部分)成交為例，從成交排行來看，新豪宅與這些“晉級(jí)型”豪宅呈現(xiàn)出兩分天下的態(tài)勢(shì)。

誰能晉級(jí)

那么，哪些老項(xiàng)目能夠成功晉級(jí)成為豪宅?

在排行榜中，新豪宅以琨御府、保利海德公園、萬柳書院等為代表，而晉級(jí)型豪宅則以紫辰院、華潤(rùn)萬橡府等為代表。郭毅認(rèn)為，對(duì)于這些晉級(jí)型項(xiàng)目而言，提升產(chǎn)品品質(zhì)成為必要之舉。例如，紫辰院在入市前潛心研究當(dāng)前以70后、80后為主體的高端置客群的需求，全新升級(jí)產(chǎn)品，滿足購房者全生命周期的居住需求，因而獲得銷量領(lǐng)先。

對(duì)于一般的豪宅項(xiàng)目來說，豪宅已經(jīng)超越了單純的產(chǎn)品主義，北京某豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，豪宅購買者更追求一種生活方式和精神屬性。頂級(jí)的高端住宅不能僅僅只是一個(gè)鋼筋水泥的產(chǎn)品，不僅有好的地段，還要有好的服務(wù);不僅關(guān)注形式更要關(guān)注內(nèi)涵，不僅能滿足居住功能，還強(qiáng)調(diào)客戶住在里面的一種體驗(yàn)，這種定制化的感受對(duì)于頂級(jí)項(xiàng)目來說尤為重要，也讓項(xiàng)目能夠歷久彌新。

郭毅認(rèn)為，豪宅的集中入市必然會(huì)嚴(yán)重超出市場(chǎng)承載力，造成各項(xiàng)目間的成交量出現(xiàn)分化。地段、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)是購房者評(píng)價(jià)豪宅的四個(gè)要素，四項(xiàng)均能達(dá)到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項(xiàng)越多，未來的市場(chǎng)接受度面臨的挑戰(zhàn)越大。如何在白熱化的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，房企只能在確保產(chǎn)品不存在瑕疵的同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)資源，不斷地為項(xiàng)目做加法，比如引入優(yōu)質(zhì)教育、高端醫(yī)療或健康養(yǎng)生等，為項(xiàng)目增加附加值，從細(xì)節(jié)入手才能觸發(fā)購房者的置業(yè)熱情。

京華時(shí)報(bào)記者潘秀林