從2001年首入上海，朱孟依旗下的珠江投資在過去14年演繹了一段由盛而衰的上海往事，如今這家低調(diào)的企業(yè)欲借操刀滬上最大舊改而重整旗鼓。

近期，有消息稱，作為上海目前為止最大體量的舊改征收項目，閘北區(qū)安康苑舊改基地首批居民已經(jīng)開始陸續(xù)搬遷，到8月底該項目已簽約6297證，簽約率達到95.42%。

操刀該舊改項目的正是此前已在上海沉寂多年的珠江投資。今年2月8日，珠江投資與閘北區(qū)政府簽訂了《閘北區(qū)安康苑舊區(qū)改造項目委托征收協(xié)議》。通過“毛地出讓”形式獲得該項目，珠江投資對此可謂是寄予厚望，其一再強調(diào)項目建成后將極大提升公司在上海的知名度及綜合實力。

在閘北靜安合并幾成事實的情況下，安康苑舊改儼然已是市場追逐的熱門。上海市閘北區(qū)住房保障和房屋管理局網(wǎng)站顯示，安康苑征收地塊的土地估價為28883元/平方米，這一水平甚至超過了目前大部分土地的起拍樓板價。

因此，有業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，借助操刀閘北這一明星舊改項目，珠江投資有望在上海重新插上自己的旗幟。

操刀上海最大舊改

據(jù)介紹，安康苑征收地塊位于閘北區(qū)蘇河灣東部區(qū)域，曾屬于上海居住密度最高的區(qū)域，此次征收地塊總占地面積近13萬平方米，地上總建筑面積近60萬平方米。地塊由6個街坊組成，共涉及居民6599證7194戶、單位356證，為目前上海市最大體量的舊改項目。

為了推動上述地塊的拆遷進程，閘北區(qū)政府也是竭盡全力。由于該地塊為毛地出讓，受制于資金和市場等多方面因素影響，珠江投資一直未能及時啟動項目的征遷。為此，閘北區(qū)政府極力幫助其解決融資及貸款問題，從而使其當前簽約率已達95.42%。

按照規(guī)劃，未來該地塊將建設成4座300米左右的地標性建筑與大型商場，項目總投資超過600億元。

雖然藍圖已經(jīng)畫就，但曾經(jīng)項目所在的不夜城板塊卻因為舊改環(huán)境因素導致房價一直處于洼地。直至華僑城蘇河灣等一批項目相繼入市后，這一板塊的房價才隨之水漲船高。在區(qū)域房價顯著拉升下，該地塊的征收估價也高于目前大部分土地的起拍樓板價。

上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟指出，若以華僑城2010年競得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊時的拿地價格作為參考的話，該地塊起拍樓板價很可能超過7萬元/平方米，而總價將會超過90億元。

如此大手筆的投入對珠江投資來說尚屬首次，但放眼于整個蘇河灣的城市規(guī)劃來看，珠江投資的巨額投入并非腦洞大開。

據(jù)了解，今年6月蘇河灣東部地區(qū)的規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)獲得了上海市政府的批復，該區(qū)域未來將打造稱國際商務為主，兼顧文化、休閑和居住功能的中央活動區(qū)。僅這5年內(nèi)，蘇河灣相繼啟動了2,3,4,5,6街坊、大悅城地塊、晉元地塊、安康苑、華興新城地塊的舊改，總投入近千億，未來這一區(qū)域?qū)⒊蔀樾蚂o安的城市中心。

珠江投資的上海歲月

回顧珠江投資在上海演繹的這些年，很大程度上可以說，安康苑舊改項目象征著一種回歸。

2001年3月珠江投資在上海注冊成立了上海珠江投資有限公司，從而揭開滬上房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。同年10月，朱孟依旗下的合生創(chuàng)展也成立了上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為人熟知的珠江合生模式也延續(xù)至上海灘。

出于一貫的開發(fā)熱點和大盤化戰(zhàn)略，珠江合生進入上海的伊始就將目光投向了當時最具潛力的楊浦區(qū)，并首先在楊浦大橋旁、長陽路側取得了約160畝的改造用地，建造總面積約27萬平方米的珠江香樟園和珠江香樟南園項目。

繼而，又取得288畝的楊樹浦路合生濱江苑，并隨后打造了占地900畝的閔行合生城邦項目，占地137畝的松江珠江新城項目以及位于陸家嘴(600663)金融區(qū)的核心地段甲級寫字樓——合生國際大廈項目。及至2003年，珠江合生已經(jīng)在上海共取得開發(fā)用地約1500畝，總開發(fā)建筑面積達150多萬平方米。

隨后的幾年，珠江投資亦未停下擴張的步伐。2005年1月，在強手如云的土地競爭中，珠江投資以近16億元的高價獲得新江灣城C1地塊，樓面地價5617元/平方米，成為新江灣城的首個地王，當時地塊周邊在售樓盤價格也僅在8000元/平方米。

不巧的是，在奪下這一地王不久，隨即而來的房地產(chǎn)調(diào)控使得新江灣城C1地塊成了燙手山芋。困境之下，珠江投資甚至連土地出讓金都難以拿出，在土地出讓金未能繳清的情況下，珠江投資與土地出讓方上海城投的矛盾也不斷升級，最后不得不對薄公堂。

2007年，珠江投資以13.99億元競得位于五角場地區(qū)的一幅商業(yè)土地，這塊面積為2.33萬平方米的土地成交樓板價達到1.5萬元/平方米，刷新當年土地出讓價格新高。在合生珠投整合中，這一項目劃至合生創(chuàng)展名下，該項目也成為朱孟依商業(yè)地產(chǎn)的扛鼎之作。

然而，也正是從合生、珠投整合開始，珠江投資在上海便鮮有發(fā)聲，但在闖蕩上海灘的這些年，珠江投資的觸角已經(jīng)從最初的住宅延伸至商業(yè)地產(chǎn)，甚至是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

就眼下而言，位于大虹橋門戶、趙巷商務核心區(qū)的珠江國際中心可以稱得上是珠江投資的明星項目，這個總規(guī)模超60萬平米的超大型城市綜合體已隨著一二期的建成相繼面市。

隨著是次將安康苑舊改項目納入版圖，珠江投資或?qū)⒅v述另一段不一樣的上海故事。