觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在蔡希有以中化集團(tuán)總裁身份接任中國金茂董事長職務(wù)五天后，這家剛剛從方興地產(chǎn)更名的央企背景開發(fā)商，在北京做了隆重的更名及戰(zhàn)略升級發(fā)布會。

10月14日，中國金茂總經(jīng)理李從瑞于發(fā)布會上表示，“公司將從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變。”

李從瑞還提出了中國金茂從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的升級計劃，在方興地產(chǎn)“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。

中國金茂表示，完成公司更名及戰(zhàn)略升級之后，公司確立了營業(yè)收入五年翻一番的發(fā)展目標(biāo)。到2019年，中國金茂將力爭用五年時間，實現(xiàn)營業(yè)收入和利潤總額翻一番的目標(biāo)。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱蔡希有簡歷發(fā)現(xiàn)，其為1961年生人。在深化國企改革的頂層設(shè)計出臺后，60歲退休成為央企國企領(lǐng)導(dǎo)人職業(yè)生涯的一道硬門檻。以54歲的知天命年紀(jì)接棒，蔡希有的中國金茂歲月將6年為期。

因此有分析指，中國金茂此次提出的5年戰(zhàn)略目標(biāo)，將更多體現(xiàn)蔡希有的思路與抱負(fù)。

不論市場如何揣測，中國金茂當(dāng)天確是極盡隆重。觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，本次活動合共邀請14家港媒，幾十家內(nèi)地媒體，中化集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、中國金茂領(lǐng)導(dǎo)共計11人，北京公司、物業(yè)公司、總部職能部門總計19人，公司及各部門戰(zhàn)略合作伙伴、供應(yīng)商領(lǐng)導(dǎo)、代表共計75人，客戶代表8人，參會總?cè)藬?shù)超過200人。新華保險亦以二股東身份現(xiàn)身加持。

新華保險投資邏輯

今年6月15日，新華保險以27.81億元認(rèn)購方興地產(chǎn)10.13億配售股份，從而以9.5%的持股比例成為方興地產(chǎn)第二大股東。一塊土地的價格拿下一家200億銷售規(guī)模房企的二股東位置，不可謂不劃算。

新華資產(chǎn)管理股份有限公司總裁李全也于發(fā)布會現(xiàn)場，首次公開暢談了投資金茂的邏輯。

“第一方面，就是險資怎么投的問題。我們實際上第一原則就是講資產(chǎn)負(fù)債的匹配。但是總體來說，中國債券市場長期的債券能夠達(dá)到我們資產(chǎn)負(fù)債要求的不多，所以我們通過研究也參考國外很多這些投資方面的經(jīng)驗，認(rèn)為房地產(chǎn)投資相對來說還是能夠提供一種長期穩(wěn)健的回報。”

李全解釋稱，在目前全世界都在實行量化寬松的情況下，其他的程序性金融投資波動不會太大，同時利潤壓得越來越低，傳統(tǒng)的債券投資很難投，反而是老牌的房地產(chǎn)投資目前都會帶來很好的現(xiàn)金流和很好的投資回報。

據(jù)其透露，新華保險曾經(jīng)對國內(nèi)排名前十的房企都進(jìn)行了投資，包括萬科、萬達(dá)、恒大等。但最終達(dá)成戰(zhàn)略投資的僅有中國金茂一家。

作為二股東，李全不能免俗地要為公司背書。其指出，之所以投資中國金茂，一是公司結(jié)構(gòu)較好，業(yè)績和品牌保持優(yōu)勢；二是具備成長性，土儲3000多萬方且成本合理；同時財務(wù)穩(wěn)健、報表真實。其還指出，現(xiàn)金分紅可以達(dá)到5%以上的投資，就是比較好的投資。

“我們董事長和方興地產(chǎn)董事長見面談了三個問題，一是政治正確，二是經(jīng)濟合理，方興的估值具備優(yōu)勢明顯，以及戰(zhàn)略合作空間。”

李全表示，新華保險投資中國金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。介紹稱，新華保險目前在國內(nèi)健康領(lǐng)域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養(yǎng)老社區(qū)。其與中國金茂未來在該領(lǐng)域會進(jìn)行諸多合作。“比如長沙梅溪湖項目，非常適合做養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

此外，李全認(rèn)為，海外投資也迎來了窗口期。“最近人民幣匯率發(fā)生了變化，具備了外部投資的環(huán)境。我們是保險公司，進(jìn)行傳統(tǒng)的投資，優(yōu)勢還是比較大的，因為有非常大的杠桿。”

中國金茂平臺定位

雙輪驅(qū)動到兩翼齊飛的官方闡述，或許并不能讓市場一眼看穿中國金茂未來的定位和戰(zhàn)略，公司營銷管理部總經(jīng)理助理霍博寧的“平臺說”，或許更能具象地表達(dá)中國金茂到底想要做什么。

霍博寧對觀點地產(chǎn)新媒體表示，此次戰(zhàn)略發(fā)布是將中國金茂作為一個平臺，讓集團(tuán)的各種資源和產(chǎn)品找到一個統(tǒng)一的出口。產(chǎn)城融合的城市綜合開發(fā)與運營服務(wù)即是最能體現(xiàn)這個想法的發(fā)展方向。

據(jù)悉，中國金茂目前已經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的“城市”級別項目包括：上海星外灘、長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態(tài)新城、青島中歐國際城、重慶金茂國際生態(tài)新城、廣州南沙金茂灣、麗江金茂古鎮(zhèn)等七個項目。

霍博寧透露，這些項目通常不是以招拍掛形式獲得，而是需要跟地方政府來“談”，并且如果能夠提供足夠好的資源，土地甚至可以不要錢。

中國金茂在這些產(chǎn)城融合的過程中，需要做的就是導(dǎo)入資源。“我們可以根據(jù)項目規(guī)劃、自身定位及需求，和眾多央企國企統(tǒng)一去協(xié)調(diào)資源。”

聽上去，無論是前期的項目獲得，還是后期的開發(fā)運營，中國金茂最引以為傲的核心競爭力，顯然就是其一張央企的身份證。

在開發(fā)產(chǎn)城項目的同時，霍博寧表示，中國金茂會繼續(xù)在一線城市通過招拍掛獲取精品住宅用地。“招拍掛我們一定要做，但是一定要選擇城市，一定是在一線或者是準(zhǔn)一線城市，我們從來不進(jìn)二線城市，二線城市問題會很大。”

霍博寧表示，產(chǎn)城項目周期過長，上海北外灘項目即開發(fā)了17年之久。鑒于此，公司需要不斷滾動一線城市的精品住宅項目以平衡現(xiàn)金流。

值得注意的是，中國金茂還于當(dāng)天發(fā)布的新聞稿中，強調(diào)了公司更名后甩掉了“地產(chǎn)”二字。有意思的是，目前采取行動將“地產(chǎn)”一詞從公司名稱中抹去的，中國金茂并不是第一個，也不會是最后一個。

中國開發(fā)商的領(lǐng)軍人物之一王健林早前也表示，將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。而近一兩年來，諸多地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人和高層也表示，不希望僅僅被外界看做是開發(fā)商。