觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：國(guó)海證券10月19日發(fā)表研究報(bào)告預(yù)計(jì)，招商局蛇口合并招商地產(chǎn)作為新的上市主體后，合并的總股本規(guī)模不超過(guò)80.37億股，總市值不超過(guò)1897億元。報(bào)告表示，整合后，存續(xù)公司將實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)體系。

報(bào)告指出，從各業(yè)務(wù)板塊的收入占比看，2015年上半年，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為招商局蛇口控股最大的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，收入占比達(dá)到87.42%，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)占比分別為11.68%和0.9%。

但在毛利率方面，該公司社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下滑，主要由于招商地產(chǎn)逐漸走出珠三角地區(qū)進(jìn)行全國(guó)市場(chǎng)的開拓，由于二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，毛利空間有限；與此同時(shí)，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異來(lái)看，招商地產(chǎn)近兩年增加了中低端剛需產(chǎn)品配置，毛利率相對(duì)不高，也導(dǎo)致毛利率有所下降。

但國(guó)海證券認(rèn)為，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率均穩(wěn)步提升，其中毛利率較高的郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)未來(lái)隨著“港城聯(lián)動(dòng)”及“前港后園”模式的發(fā)展，毛利率有望進(jìn)一步提升。

此外，銷售毛利率方面，該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2015-2017年預(yù)測(cè)毛利率分別為35.8%、33.8%和35.7%，其中園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)目前毛利率雖然在30%左右，但集團(tuán)合并后將對(duì)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的資源進(jìn)行整合，實(shí)施輕重資產(chǎn)并舉的經(jīng)營(yíng)策略，并適時(shí)通過(guò)“租售結(jié)合”以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品如REITs等產(chǎn)品，將公司部分物業(yè)出售，而招商局蛇口的存量物業(yè)主要分布于深圳蛇口地區(qū)、香港、上海、北京，賬面價(jià)值較低，市場(chǎng)售價(jià)較高，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買及租賃需求旺盛，因此預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率水平將會(huì)有較大幅度的提升。

分析又稱，與可比公司相比較，招商局蛇口控股毛利率處于中間水平。

另?yè)?jù)報(bào)告介紹，目前招商局蛇口控股在蛇口區(qū)域、前海區(qū)域、光明片區(qū)、青島片區(qū)等保有大量有潛力的土地資源尚未開發(fā)或計(jì)劃改造升級(jí)，其中部分將轉(zhuǎn)性為住宅開發(fā)劃歸招商地產(chǎn)開發(fā)。截至2015年6月30日，該公司(除招商地產(chǎn)外)在境內(nèi)擁有全口徑土地儲(chǔ)備合計(jì)388.2萬(wàn)平方米。