近期全國樓市總體疲態(tài)初顯，熱點(diǎn)城市土地市場卻逆市而上，樓面價(jià)格頻創(chuàng)新高。北京某地塊出讓樓面均價(jià)僅隔一天就較相鄰地塊價(jià)格上漲超過萬元。在當(dāng)前住宅供求關(guān)系基本平衡并趨向飽和的大背景下，熱點(diǎn)城市地價(jià)非理性上漲或?qū)⒋嬖谝欢ǔ潭葦D出效應(yīng)，可能促使中低收入人群向城市邊緣區(qū)域流動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡和資源虹吸效應(yīng)，值得高度關(guān)注。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國300個(gè)城市各類土地成交面積同比下降30.1%，各類土地成交出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。但2015年9月，包括北上廣深在內(nèi)的十大熱點(diǎn)城市土地出讓金收入同比上漲63%，環(huán)比上漲89.7%，北京等一線城市土地市場尤為火爆，樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高，并超過同區(qū)域二手住宅價(jià)格。熱點(diǎn)城市土地市場升溫與全國降溫形成明顯反差。這種土地市場運(yùn)行反差，在某種程度上反映出當(dāng)前“資產(chǎn)配置荒”的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。

這種熱點(diǎn)城市地價(jià)過快上漲態(tài)勢恐將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

一是人口擠出效應(yīng)。近年來，熱點(diǎn)城市地價(jià)炒作呈現(xiàn)城市核心區(qū)域向外逐步擴(kuò)散的軌跡，城市非傳統(tǒng)中心區(qū)域的地價(jià)、房價(jià)也屢創(chuàng)新高，客觀形成城市建設(shè)“攤大餅”模式，致使城市中低收入人群被一步步擠出城市中心區(qū)和核心區(qū)，階梯式向城市邊緣流動(dòng)，一定程度上增加了城市交通和社會(huì)管理的難度，也降低了城市居民的生活滿意度。

二是產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)。城市產(chǎn)業(yè)高中低端結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，以適應(yīng)城市不同就業(yè)人群特點(diǎn)，滿足城市不同產(chǎn)品與服務(wù)需求，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)健發(fā)展。但高地價(jià)以及高地價(jià)傳導(dǎo)下的高房價(jià)必然會(huì)破壞城市產(chǎn)業(yè)高中低端布局。部分低端生活服務(wù)業(yè)難以承擔(dān)城市核心區(qū)域高房價(jià)或高房租而在城市邊緣布局，導(dǎo)致城市核心區(qū)域相應(yīng)服務(wù)供應(yīng)不足。而所謂高端產(chǎn)業(yè)也大多集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯失衡，未來增長動(dòng)力受限。

三是非熱點(diǎn)城市資源擠出效應(yīng)。高房價(jià)下的熱點(diǎn)城市要想保住競爭優(yōu)勢，需要高端人才聚集和優(yōu)勢資源集中來支撐，進(jìn)而必然提高人才報(bào)酬和資源回報(bào)，這將對非熱點(diǎn)城市資源形成擠出效應(yīng)。北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市均是金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、人才集中的區(qū)域，對周邊城市資源具有虹吸效應(yīng)，加劇了區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡狀態(tài)。

且不說高昂地價(jià)能否順利向下傳導(dǎo)，就絕對價(jià)位而言，一線熱點(diǎn)城市住宅交易價(jià)格已媲美甚至超過其他國際大都市水平，而租金收益率卻遠(yuǎn)低于保本理財(cái)，反映出投資價(jià)值趨勢性下降。據(jù)中介人士分析，當(dāng)前主要依靠“置換”需求支撐熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格高位上漲，但住宅“置換”鏈條終端為中低收入人群，購買力改善空間十分有限，通過“置換”需求鏈條持續(xù)支撐地價(jià)高位上漲的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制存在先天脆弱性。熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格存在下跌風(fēng)險(xiǎn)，歷史上東京、香港、臺(tái)北等大都市住宅價(jià)格也曾出現(xiàn)過大幅下跌。隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)模式的崛起與發(fā)展，市場空間距離將不再是制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素，熱點(diǎn)城市人口資源集中的內(nèi)在動(dòng)力也會(huì)出現(xiàn)趨勢性消退。從根本上說，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)力的歷史正在逐漸結(jié)束。而熱點(diǎn)城市對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，不利于城市未來穩(wěn)健發(fā)展。一旦地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力消減，熱點(diǎn)城市或?qū)⒚媾R巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展壓力。