擁有萬科、萬通、旭輝等重量級股東的中城投資終于正式登陸新三板。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 10月26日，擁有萬科、萬通、旭輝等重量級股東的中城投資終于正式登陸新三板。

已有13年歷史的中城投資，是國內(nèi)第一家掛牌的“以房地產(chǎn)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈投資見長的資產(chǎn)管理公司”，據(jù)悉，其累計發(fā)起基金超過50支，基金規(guī)模超200億。

中城投資在新三板掛牌上市，是為謀求擴張與轉(zhuǎn)型。如今自稱為“百億級私募基金航母”的中城投資，或許欲通過上市成為私募資產(chǎn)管理機構(gòu)中的“尼米茲級”，而值得一提的是，中城投資似乎還有顆做“真REITs”的心。

中城投資掛牌新三板

于4月23日，中城投資總裁路林就在其2015年投資策略報告會上宣布，正式啟動新三板掛牌計劃，“我們已經(jīng)確定申萬宏源做主辦券商，計劃年內(nèi)掛牌新三板”。

10月15日，其“新三板”掛牌獲批，11天后，也就是10月26日，中城投資在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)(新三板)正式掛牌。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，其證券簡稱“中城投資”，股票代碼833880，轉(zhuǎn)讓方式為協(xié)議轉(zhuǎn)讓，申萬宏源證券為其上市主辦券商，會計師事務(wù)所為北京永拓會計師事務(wù)所，律師事務(wù)所則為德恒上海律師事務(wù)所。

值得一提的是，早在2013年，中城投資便實施了股份制改造，啟動了紅籌上市計劃。不過，2014年年底開始，新三板的制度創(chuàng)新引起了中城投資重量級股東的注意，路林曾在接受媒體采訪時透露，新三板的制度創(chuàng)新讓股東們“超級敏感”，“我們商討后認為，如果登陸這個市場能體現(xiàn)公司價值，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更好的資源，為何說不呢？”路林說。

深圳市德信創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司董事長陳義楓在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也稱：“(在新三板上市)能提高知名度，能獲得可能的融資渠道，能提高規(guī)范性，能為高管的股權(quán)激勵創(chuàng)造一個平臺等等，有好處就越快上越好?！?/p>

中城投資一直謀求轉(zhuǎn)型與擴張，媒體消息稱，自2013年整體變更為股份公司以來，中城投資便宣布，正式從房地產(chǎn)基金管理向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型，逐漸形成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資、股權(quán)投資、證券投資、不動產(chǎn)經(jīng)營、財富管理等板塊業(yè)務(wù)，而這需要大量資金來實現(xiàn)，在新三板掛牌上市是其為轉(zhuǎn)型與擴張跨出的重要一步。

百億級私募基金

跨出了這“重要一步”必定是得“慶?！币环?，在其慶祝海報上，中城投資用紫色字體標示其為“百億級私募基金航母”、“以房地產(chǎn)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈投資見長的資產(chǎn)管理公司”。

能讓其如此“大口氣”不僅因其背后有著萬科、萬通、旭輝等重量級大股東，還因其有著龐大的投資規(guī)模。

自稱為“國內(nèi)歷史最長的私募資產(chǎn)管理機構(gòu)”的中城投資于2002年成立，其已在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域深耕13年之久。

2002年9月，萬科、萬通、建業(yè)、龍湖等12房地產(chǎn)及其相關(guān)企業(yè)共同出資，成立了中城投資，2003年，其還僅為“普通投資公司”，在創(chuàng)始股東間開展投融資業(yè)務(wù)，探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在十余年的發(fā)展中，中城投資經(jīng)歷了從“普通投資公司”到“公司型投資基金”，到“投資基金資產(chǎn)管理公司”，再到“投資管理股份有限公司”的變化，如今其業(yè)務(wù)板塊包含房地產(chǎn)基金、商業(yè)不動產(chǎn)、股權(quán)PE投資、金融信息服務(wù)、證券投資、海外資產(chǎn)投資等，公司股東則由原有的12位增至現(xiàn)在的55位。

據(jù)媒體報道，2014年，中城投資最高管理規(guī)模達206.02億元，而截至2015年3月31日，中城投資累計投資268項目，累計投資金額502.7億元，自成立以來累計發(fā)起51支基金，規(guī)模達到247億元；截至2015年6月30日，其管理資產(chǎn)規(guī)模余額為172.48億元。

但數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投資的毛利率分別是61.64%、40.24%和26.79%，呈現(xiàn)了逐年下降的趨勢，為改善此情況，中城投資決定從房地產(chǎn)基金管理向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型，因此有了如今的“新三板掛牌上市”。

“REITs”的特色經(jīng)營

另外，在慶祝海報上，中城投資還稱自己為“以‘REITs’為特色經(jīng)營的投資旗艦”，這小小的一行字頗引人關(guān)注。

一個私募資產(chǎn)管理機構(gòu)稱自己為“以‘REITs’為特色經(jīng)營的投資旗艦”？業(yè)內(nèi)人士一般認為，中城投資是指自身的“類REITs”模式，而不是“真REITs”。

業(yè)內(nèi)人士認為，目前國內(nèi)運作REITs的環(huán)境依然不成熟，國內(nèi)雖探索REITs已久，但由于法律建設(shè)、上市交易和退出機制不完善等問題，稅收、監(jiān)管等問題也一直未得到改善，推行REITs還為時尚早。

在2014年，中信證券也開發(fā)過“中信啟航”等兩只私募領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品，但并未獲得較多的市場關(guān)注。市場分析認為，私募基金的募集范圍較小，流通性也沒那么好，因此不能將REITs的市場價值很好地體現(xiàn)出來。

但中城投資似乎有一顆做“真REITs”的心。早在2013年，路林在接受媒體采訪時就稱，打通私募和公募市場，擴大投資領(lǐng)域，諸如REITs等新產(chǎn)品的金融開放是遲早的事情；他當(dāng)時表示，中城投資將從此前主要投資于項目股權(quán)、增量業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向投資持有型物業(yè)等權(quán)益類資產(chǎn)，包括REITs在內(nèi)的資產(chǎn)證券化是中城投資未來的主要發(fā)展方向。

另外，據(jù)媒體報道，路林還曾透露，中城投資已在做REITs產(chǎn)品的設(shè)計，“把旗下的位于上海浦東浦西商務(wù)中心區(qū)兩座寫字樓當(dāng)作‘引子’，再加上別的城市和區(qū)域的幾棟寫字樓，總資產(chǎn)加起來在100億左右，打包做一個SPV?！?/p>

對此，陳義楓對觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)表了自己的看法，他稱，國內(nèi)的REITs還未達到足夠的層次，離“真REITs”還有很大的差距，“法規(guī)都沒有放開，大家都想做，但其實真的不容易。另外，做REITs還是以有金融牌照的公募機構(gòu)為主，私募機構(gòu)做REITs有很大的難處，但他想做是沒有問題的。”