在轉型和創新成為房企新常態的當下，對資金的渴望，從未停止過。如何向融資要利潤，讓融資成為一項核心競爭力，房企間新一輪的拼殺已經拉開序幕。

9月剛過，陳凱(化名)就已經完成了自己這一年的投資任務。這位上市房企投資部總監感慨，“真希望這樣的時光能長久一些，用債券融資置換銀行貸款付息壓力也減輕一點。”

一切都歸功于流動性寬松以及股市暴跌后引發資金流入等因素，債券市場大熱讓房企獲得了發債融資的最佳窗口期。

提前完成任務的故事，從今年7月份就有了跡象。根據數據顯示，迄今，中國房地產公司債的發行規模占全部公司債發行規模的比例超過六成。自2015年初至9月末，房地產企業共發行公司債1950億元。今年前三季度，房企公開發行公司債分別為561億元、482億元和250億元，這一輪公司債浪潮一覽無遺。

值得注意的是，今年房企公司債的利率水平在逐步下降，大有比肩國債利率的跡象。數據顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度略有上升為5.72%。但利率水平走低的趨勢并沒有改變，而自9月以來發行的房企公司債利率都沒有超過8%以上，萬科50億元公司債利率已低至3.5%。

在轉型和創新成為房企新常態的當下，對資金的渴望，從未停止過。如何向融資要利潤，讓融資成為一項核心競爭力，房企間新一輪的拼殺已經拉開序幕。

新方法層出不窮

從規模之爭到新盈利點的占有，房企已站到了新時代風口。

目前，房企融資主要以債券為主，資金的渠道包含自有資金、外部權益融資和債務融資，其中債務融資中以銀行貸款為主。

發公司債，只是房企融資的一種方法。不過，公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠桿調整的風險。急需新的融資方式，是毋庸置疑的。

“背靠金融好乘涼”，這成為房企共識。解決融資難題的路徑越來越多元，不少房企更是加速借力金融創新，瞄準互聯網金融等新興領域。

從目前來看，房企的融資創新主要通過改變模式和渠道進行，一是通過參股或創辦金融公司，二是通過互聯網金融滲透全產業鏈。

直接參股或設立金融機構被認為是房企向金融業延伸最直接、最有效的方式。加強內部資源整合并，通過銀行、保險、券商、金融公司、金融交易平臺等渠道鋪設金融業務，推動房地產業與金融業的深度融合，有望在根本上改變房企的融資結構。

近期，遠洋地產披露認購中國資產規模最大的資產管理公司—中國華融，以53億港元成為華融IPO的基石投資者。華融旗下銀行、信托、證券、期貨、金融租賃等金融牌照，遠洋作為華融的基石投資者，未來雙方在房地產基金方面的合作將更為順暢。

眾籌建房也是當下的一大熱點。得益于今年1月16日證監會對上市房企股權再融資實施松綁。股權融資出現爆炸性增長，金融嗅覺靈敏的開發商自然不會錯過這樣的機會。

目前，萬科、綠地、萬通等數十家房地產企業與平安好房已經共同發起中國房地產眾籌聯盟。首個項目將由平安與碧桂園合作推出，用于碧桂園首次在上海所拿的嘉定徐行鎮地塊上。

借鑒美國房產開發融資領域的“小股權大開發”套路，也開始流行。所謂“小股權大開發”，即房企對一個開發項目只投入10%-20%自有資金，其余拿地開發資金主要來自私募房產基金、信托、債券票據等一系列融資渠道資產組合，加之項目開發過程的供應鏈融資，銀行的實際貸款比重可能降至40%以下。

在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，以萬科的“小股操盤”模式為例來解讀，目前來看已成為房企業務融資創新思考的方向。這種輕資產模式最大的特征就是“同股不同權”，用小資本撬動更多的資金，獲得更多的溢價收益。

在新城地產副董事長呂小平看來，這樣的好處是即便房地產價格下跌令房企項目毛利潤走低，但資金實際回報率還是能夠逆勢增加5%-10%，足以滿足房地產基金或信托產品等融資品種的回報需求。

事實上，房企融資常見的方式無外乎直接融資，也就是企業 IPO；另一種是間接融資，也就是銀行信貸。今年通過IPO途徑獲取資金的通道開啟后，不少房企開始轉向內地資本市場，比如萬達商業，就已謀求在A股上市。

此外，展恒研究報告直接點出，資產證券化，是房地產業接下來的新方向。“如果有一個穩定的現金流，就將它證券化。”這是曾流傳于華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢想。在綠地董事長張玉良的眼里，綠地的“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。

但伴隨的問題是，房企這一輪的融資新方式，能夠讓他們“柳暗花明”嗎？

潛藏著的博弈

上海財經大學高等研究院房地產及城市研究中心主任張思思撰文指出了她的擔憂。在她看來，中國房地產困境的根子在城鎮化融資模式，在于財政稅收體制，需要全面改革。

“短期內，走出困境的要害是房地產融資模式轉換，從間接融資走向直接融資，從債務融資走向股權融資。” 張思思稱，過去的經濟增長與城鎮化發展模式讓整個國家的宏觀資產負債表難以維系，必須重新修補和再重構。

張思思還指出，“中短期內，房地產要走出困境，就要順應國家金融體系改革的需求，在融資模式上做大調整。其中一個調整是從過度依賴間接融資大步轉向直接融資，大力發展房地產貸款證券化和房地產企業融資證券化，尤其鼓勵發展公司制的房地產投資信托基金即REITS，降低系統性風險、分散風險的同時，也提供全民參與分享城市增值紅利的機會。”

眼下興起的這場互聯網金融背后，同樣隱藏著更為深遠的意義。

“互聯網金融也為企業的轉型提供了一個很好的選擇渠道。” 住建部政策研究中心主任秦虹在十一屆中國地產金融年會上表示，目前房地產和互聯網金融的結合已經滲透到房地產的開發、銷售、持有等全產業鏈。互聯網金融現在表面上是解決了開發企業融資的小小缺口，或者更多是解決營銷渠道問題。如果互聯網金融能夠規范、廣泛地發展，或者從未來的周期上來看，它的確有利于推動房地產企業的轉型。

但從目前來看，房企涉足互聯網金融主要依靠第三方平臺，依附性較強。此外，長時間依靠單純散售模式的開發商，多數面臨著資產的持有、運營能力不足，資產成本過高，收益率較低的困境。

可以預見的是，短期內房地產領域的互聯網金融，仍多集中在預售資金、銷售收入、應收賬款、企業融資等中短期投資項目。

事實上，地產金融化無疑是未來的亮點，但國投瑞銀基金管理有限公司副總經理王書鵬等則呼吁，“資產證券化是一片藍海，但從看到這個海到走過去，各機構一起到海上暢游一番，可能還需要經歷艱辛的過程”。

而對于“小股權大開發”模式，有業內人士表達了擔憂，這里很容易產生利潤分配方面的分歧。此外，小股操盤對房地產公司在標準化上的要求較高，且必須要有完善的資金管理系統，否則容易陷入不斷借新還舊、資金鏈持續吃緊的惡性循環。

案例

萬達：推“穩賺1號”

萬達聯手快錢發起互聯網+金融產品“穩賺1號”，又被業內稱之為“Pre-REITs”，投資門檻僅為1000元，最高認籌100萬元，除了每年6%租金收益，產品還有一個7年150%的回購條款來自物業增值，預計年化收益13%。

按照王健林的說法，輕資產模式之下的萬達，未來一年最多可以開到100個萬達廣場，到2025年，計劃開業1000個萬達廣場，以每個萬達廣場10億元投資計算，這些萬達廣場投入的資金將達到萬億。若都采用“眾籌”的手段進行募集，則能聚集小投資者的閑散資金用于持有，將精力更多地集中在如何經營上，不再依靠住宅銷售補充現金流。

萬科：探路REITS公募投資

萬科聯手鵬華發行鵬華前海萬科REITs封閉式混合型，成為國內首只獲批的公募REITs基金。

據了解，鵬華前海萬科REITS的募集目標為30億份，其中，基石投資人前海金控將以自有資金或其指定機構認購3億份，兩年內不得轉讓。同時，鵬華基金將以自有資金認購1000萬份，3年內不得轉讓。而散戶投資者的認購門檻是10萬份起。

本次進行資產證券化的對象為萬科前海企業公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶，還有從其他固定收益資產投資中獲得收益。而在退出機制設置上，將在投資期屆滿由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。

碧桂園：上海首度試水股權眾籌

在嘉定徐行鎮這塊6.3萬平方米土地上，碧桂園和平安好房的聯合有望成為股權眾籌模式的吃螃蟹第一人。

碧桂園通過平安好房籌集開發資金，以“一平方米”為眾籌單位，投資者可以和碧桂園一起開發項目，并在樓盤建成后擁有跟投入資本相應的權益。這一整個環節中，投資者的收益將主要來自份額轉讓、房價優惠和項目分紅三個方面。

待房子完成開發后，若投資者選擇眾籌權利，則直接從做開發商到做小業主的過渡，擁有房子的產權；若投資者選擇項目分紅，則需要將項目委托于開發商，經其賣出后享有收益權。當中，碧桂園和平安收取管理費以及資金占用費，而所有的收益都會和投資者平等分享。