在各個環(huán)線中，“豪宅”遍地，價高者為“豪”的畸形標準逐漸取代了人們對豪宅的認識。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發(fā)展趨勢中的明顯標志。

北京南五環(huán)外的商住公寓賣到了4萬元/平方米，而位于二環(huán)的商住公寓只有3萬元/平方米，北京的樓市價格走向已全無規(guī)律可言。以往的按環(huán)線看房價的固有原則已被“失控”的地價打破。

在這一趨勢的演變下，“地王”已不是四環(huán)三環(huán)的專利，五環(huán)、六環(huán)地價也后來居上。在各個環(huán)線中，“豪宅”遍地，價高者為“豪”的畸形標準逐漸取代了人們對豪宅的認識。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發(fā)展趨勢中的明顯標志。

三環(huán)樓盤賣五萬元五環(huán)房價也敢賣五萬元

當前的北京樓市出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象，二三環(huán)的房價與五六環(huán)的房價越來越趨于持平。

而近兩年這些郊區(qū)新城的土地價格的逐日攀升更表明了這一點。和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫今年上半年在接受采訪時就預言，未來六環(huán)外的普遍房價是在4萬元/平方米左右甚至更高，全面進入“4萬時代”。事實上，這一預言已經(jīng)步步逼近現(xiàn)實。位于六環(huán)外的門頭溝板塊售價已經(jīng)突破3萬元/平方米，大部分洋房及別墅項目達5萬元/平方米以上。

今年7月，龍湖和首開聯(lián)合體摘得的位于五六環(huán)之間的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊樓面地價達3.2萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預計，未來入市房價將達5萬元/平方米以上。同樣去年在大興五環(huán)外的義和莊區(qū)域拿下接近3萬元/平方米樓面地價的恒大項目今年預計在10月份入市。9月29日，該項目“恒大未來城”公寓對媒體亮相。據(jù)恒大未來城營銷負責人劉廣介紹，該公寓的價格擬定在“4萬+”。

事實上五環(huán)外的房價5萬元/平方米以上的項目已相當普遍，特別是北五環(huán)外，如園、西山一號院、華潤萬橡府、北京城建·世華龍樾等，東五環(huán)外V7九間堂，甚至南五環(huán)的亦莊區(qū)域也出現(xiàn)多個每平方米5萬元以上的項目。

而反觀二三環(huán)的房價，卻上漲乏力。位于二環(huán)內(nèi)的前門金霖府項目均價為3.25萬元/平方米。二環(huán)內(nèi)華龍美鈺均價約5.5萬元/平方米，二環(huán)與三環(huán)之間安定門區(qū)域的盛德紫闕上半年一期均價5.88萬元/平方米，目前新開盤樓棟價格也不過7.8萬元/平方米。馬連道的新年華SOHO和茶馬街的第三區(qū)官邸等項目均價甚至還不到5萬元/平方米。

“北京這些房子定價有問題，按環(huán)線來看，二環(huán)賣5萬元每平方米，五環(huán)也賣5萬元每平方米，邏輯有問題。而且隨著城內(nèi)供地的縮緊，產(chǎn)業(yè)外遷，五環(huán)和六環(huán)還會有升值潛力。這一現(xiàn)象會越來越明顯?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商表示。

“被豪宅” “偽豪宅” 遍地叢生

五環(huán)和六環(huán)的地價攀升也決定了后期的高房價趨勢，盡管“被豪宅”、“偽豪宅”都已不是新鮮詞，但最近，房地產(chǎn)圈仍然熱衷于談?wù)摯嗽掝}。

“十·一”前幾日，中國房地產(chǎn)報記者參加多個房地產(chǎn)項目的營銷預熱活動，在與這些項目相關(guān)負責人以及相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士交談中，開發(fā)商們都不約而同地談到了一個詞——“被豪宅”。

在如今地王泛濫、遍地豪宅的當下，這一現(xiàn)象更加顯露出來。所以在很多地產(chǎn)人看來，這種現(xiàn)象是不正常的。

一位從事一手房營銷代理的高管向中國房地產(chǎn)報記者直言：“我們最近經(jīng)常聊一個詞叫‘被豪宅’，很多項目自己也不想成為豪宅，沒辦法，土地價格決定了必須做豪宅?！痹谒磥恚瑬|三環(huán)的房子賣5萬元/平方米，北五環(huán)也賣5萬元/平方米，“一個原因是品質(zhì)，另一個是有針對性的資源”。

“北京的‘偽豪宅’在豪宅市場中最少能占到一半的比例?！鄙鲜龈吖鼙硎荆耙恍╉椖恐車灰嗅t(yī)院、地鐵、學校，再加個新風系統(tǒng)，就賣成豪宅，實際上是‘被豪宅’了，因為土地賣得太貴?！?/p>

在他看來，“現(xiàn)在是五環(huán)內(nèi)‘被豪宅’，一兩年后就是五環(huán)外，通州已經(jīng)輕松破4萬元/平方米，北五環(huán)也賣到‘5萬+’。而三環(huán)的二手房價格也僅此而已，三環(huán)因為建筑年代社區(qū)環(huán)境和配套差一些。有些豪宅只有價格很高，其他的生活配套、園林景觀等非常欠缺。”

“在北京，并不是大家要做豪宅，而是‘被豪宅’，這是沒辦法的事?！毙褫x集團北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在接受采訪時表示，“因為地價高，所以房企只能去做價值和生產(chǎn)資料相匹配的產(chǎn)品，而實際上，這個邏輯是不對的，正確的路徑是房企應(yīng)先調(diào)研市場，再針對目標客戶做產(chǎn)品，然后賣給他?！?/p>

除普通豪宅出現(xiàn)這一怪象外，頂豪市場的價格繁榮也存在假象。今年以來，高端豪宅市場在放寬預售許可后，價格開始“任性”上漲、但事實上，卻存在報價虛高的情況，一些喊出10萬元、20萬元每平方米的“天價”豪宅項目，大多數(shù)房源的真實成交價格在8萬元至9萬元/平方米。一位營銷人士曾表示，許多豪宅項目在實際銷售過程中，超過10萬元/平方米的成交是一個難以逾越的門檻。

對于豪宅市場的前景預期，潤澤墅郡營銷總監(jiān)吳優(yōu)坦言，“現(xiàn)在很多樓盤動輒拿擬售價說事，其實那只是經(jīng)審批后允許賣到的最高價，而不是實際的成交價?！?/p>

在吳優(yōu)看來，雖然五環(huán)內(nèi)地價不斷上漲，但受經(jīng)濟環(huán)境影響、股市震蕩，高端客戶購買力不斷下降，未來不排除有開發(fā)商變相降價。

北京我愛我家一手事業(yè)部總監(jiān)任振雷也對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年股市的表現(xiàn)對高端市場確實有影響較大，“很多豪宅項目是用來投資的，而不是真正的居住需求，存在客群萎縮的短暫趨勢。真正的豪宅沒有太多降價空間，‘偽豪宅’如果在一定的銷售壓力下可能會降價”。