在市場“資產(chǎn)配置荒”的經(jīng)濟環(huán)境下，熱點城市特殊人口與金融資源稟賦，在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對稀缺的情況下，對市場資金具有較強的吸引力。但在宏觀經(jīng)濟增長中樞下移和住宅供求矛盾基本平衡的大環(huán)境下，熱點城市樓市能否獨善其身，值得高度關(guān)注。

在近期全國房地產(chǎn)市場顯露疲態(tài)時，熱點城市土地市場高價地、高溢價率頻繁出現(xiàn)，走出一波獨立行情。在市場“資產(chǎn)配置荒”的經(jīng)濟環(huán)境下，熱點城市特殊人口與金融資源稟賦，在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對稀缺的情況下，對市場資金具有較強的吸引力。但在宏觀經(jīng)濟增長中樞下移和住宅供求矛盾基本平衡的大環(huán)境下，熱點城市樓市能否獨善其身，值得高度關(guān)注。

“資產(chǎn)配置荒”增強了熱點城市土地的投資吸引力。應(yīng)對國際金融危機以來，各國量化寬松貨幣政策一定程度造成流動性在全球范圍內(nèi)的泛濫，增加了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求的矛盾。我國也同樣存在資產(chǎn)配置難題。股票市場巨幅波動，降低了股票資產(chǎn)的吸引力。而金融市場流動性并不因此而消失。在這種情況下，熱點城市人口穩(wěn)定增長和金融資源集中的優(yōu)勢，在資產(chǎn)配置荒的大環(huán)境下，成為部分市場資金追逐的對象。近期，北京、上海等熱點城市土地市場持續(xù)火爆，不斷創(chuàng)出歷史新高。

但值得注意的是，當前熱點城市持續(xù)火爆的土地市場能否在未來實現(xiàn)全部預(yù)期收益，存在很大不確定性。從全國看，土地市場已明顯降溫，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，全國300個城市各類土地共成交10.2億平方米，同比下降30.1%，降幅大于推出量。同時，各類土地成交出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平方米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

從需求動力分析，按照當前熱點城市土地價格估算的住宅均價將達到15萬元/平方米左右的天價，如此昂貴的住宅價格能否被市場有效消化是個未知數(shù)。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來熱點城市住宅交易相當部分屬于“置換”需求。盡管這種“置換”從某種程度抬高了市場對住宅高價的承受能力，可處在“置換”鏈條最底端的人群購買能力卻十分有限。其結(jié)果則是中低收入人群住宅置業(yè)向城市邊緣集中，最終會因為購買力約束導致“住宅置換”鏈條的破裂。從資產(chǎn)投資價值分析，雖然市場預(yù)期熱點城市住宅價格回調(diào)可能性較小，但住宅投資本身價值也不大。熱點城市住宅租金收益率已經(jīng)遠遠低于基準銀行存款利率。即使東京、香港、臺北等國際性大都市，也曾出現(xiàn)過住宅價格大幅下跌。因而北京、上海等地住宅的投資風險依然存在。

從互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟模式分析，住宅自然屬性將會顯著增強。互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟模式的崛起，縮小了市場主體之間的空間距離，以往依靠人口與資源集中優(yōu)勢所產(chǎn)生的住宅投資價值，未來可能會逐步下降。如果互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟進一步發(fā)展，那么未來也不排除企業(yè)員工因地制宜在住宅附近集中上班的可能性，而實體企業(yè)也無需在城市核心區(qū)域設(shè)置，通過互聯(lián)網(wǎng)交易和強大的物流配送體系，幾乎所有的日常消費都可以瞬時完成。這種新經(jīng)濟模式在熱點城市體現(xiàn)的更為明顯。

從根本上分析，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的驅(qū)動已經(jīng)不符合我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)方式和調(diào)結(jié)構(gòu)的要求。穩(wěn)定住房消費主要在于為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛提供一個安全緩沖，并不是驅(qū)動房地產(chǎn)業(yè)非理性增長。熱點城市住宅開發(fā)存在資源和社會約束，也不可能無限增長。高房價沖擊將影響到熱點城市中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力，需要高度關(guān)注其持續(xù)性影響。