伴隨豐臺樊家村地王的生成，人們不得不重新審視這個變化莫測的市場。目前，新晉地王價格已不能用地價與房價的公式來計算。老地王都難以解套，新晉地王要怎么玩，讓很多從業(yè)者萬般憂慮。

伴隨豐臺樊家村地王的生成，人們不得不重新審視這個變化莫測的市場。目前，新晉地王價格已不能用地價與房價的公式來計算。老地王都難以解套，新晉地王要怎么玩，讓很多從業(yè)者萬般憂慮。

樊家村地塊單價7.5萬元的新晉單價地王地位，恐怕未必能維持太久。

接下來的一個多月，北京土地市場將進入近乎“瘋狂”的密集供地期。從10月20日至11月24日，一個月左右時間內(nèi)，北京將出讓31宗經(jīng)營性土地和3宗工業(yè)用地，合計出讓34宗土地。機構測算，這30多宗土地有望賣出880億元。

果然，10月23日下午，北京土地市場再次硝煙四起。3宗土地成交金額超過60億元。其中兩宗位于昌平區(qū)，一宗位于順義區(qū)。經(jīng)過激烈的爭奪，昌平南邵54地塊由泰禾以27.75億元，配建49000平方米限價商品房競得，樓面地價約2.1萬元/平方米。

另一宗昌平南邵07地塊由龍湖平安興昌聯(lián)合體以14.25億元、配建45600平方米人才公共租賃住房的代價競得。樓面地價約2.75萬元/平方米。

第3宗順義后沙峪鎮(zhèn)后沙峪村地塊最終由金隅競得，18.5億元，刨除配建限價房、自住房成本，樓面地價高達5.25萬元/平方米。

不是開放商算不明白帳而是別無選擇

“當面粉比面包貴的時候，有些開發(fā)商還自豪地說我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕貴的時候，好多人問我怎么辦。我想了很久終于找到了答案，做‘腦白金’。不能以正常的思維邏輯去賣產(chǎn)品。”中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東向中國房地產(chǎn)報記者感嘆道。

劉東直言，以往的地王從來沒有順風順水過，多是一波三折，每當?shù)赝跻赖臅r候突然又來了“救世主”。有些拿了地王的開發(fā)商似乎在賭博，賭其他開發(fā)商比自己笨，能力比自己低，賭購房者只看他自己的項目而不去看其他開發(fā)商的項目。

劉東表示，去年以來，在參與一些高端項目的研討和規(guī)劃時發(fā)現(xiàn)，“有些開發(fā)商拿地之前覺得自己沒問題，算清楚了，但地拿到之后發(fā)現(xiàn)不是那么簡單，有些甚至一度懷疑自己算錯了賬”。

豪宅市場的潛在危機開發(fā)商并非沒有看到，但仍然孤注一擲拿地王，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，存在即合理。

“不是開發(fā)商能不能算明白賬，而是開發(fā)商別無選擇，要不選擇別的行業(yè)，要不只能押注北京高端市場。在一線做豪宅也比在三線城市拿地做住宅的風險小，因為現(xiàn)在三線城市供應嚴重過剩?！睗櫇墒I銷總監(jiān)吳優(yōu)對中國房地產(chǎn)報記者表示。

對開發(fā)商而言，不拿地王也遲早要失業(yè)

地價的上漲，使北京商品房市場呈現(xiàn)出中低端自住型商品房與高端化商品房兩極分化的趨勢。北京商品房市場正在發(fā)生深刻的變化，受自住型商品房擠壓影響，普通商品住宅市場不斷萎縮。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，北京土地市場成交25宗商品房住宅用地，但刨除多種配建，實際商品房住宅用地合計只有104萬平方米，按照商品房平均單套120平方米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅只有8600套。

一位知名豪宅項目的操盤手在其微信公號對上述地王事件發(fā)表評論文章，在他看來，北京房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則已改變，新建商品房被政策分割為了保障性住房和商品住房兩個獨立運行的市場。造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房；而大量高價地、泛豪宅化項目所組成的高端商品房則走向另外一個極端。

他還表示，在這個市場規(guī)則下，客戶是可以選擇的，但是作為開發(fā)企業(yè)，在拿地的戰(zhàn)術層面，其實根本無從選擇。開發(fā)商要么退出這個市場，要么承擔高價地的市場風險。

吳優(yōu)也表示，作為開發(fā)商來講，就算是7.5萬元/平方米的地價也得拿，不拿地就有可能面臨停業(yè)，對于央企和國企而言除了拿地別無選擇。

劉東表示，“對于農(nóng)民而言沒有土地就失業(yè)了，對于開發(fā)商而言，不拿地王也遲早要失業(yè)?！?/p>

“高價喊，低價走”

大量的頂豪入市的預期，使區(qū)域房價不斷高企，區(qū)域整體去化也被拉低。

從鏈家向中國房地產(chǎn)報記者提供的獨家數(shù)據(jù)來看，2015年9月新建商品住宅成交結構中，四五環(huán)之間的成交均價達到了5.18萬元/平方米，而三四環(huán)之間的成交均價已達到7.1萬元/平方米。如果豐臺區(qū)最近拍出的多個高價地紛紛入市，將再次拉高這一均價。

從數(shù)據(jù)可以看到，目前三四環(huán)之間的商品房成交均價為7.1萬元/平方米，是各個環(huán)線中均價最高的，然而并沒有拜托房價與地價倒掛的命運，此次位于三四環(huán)之間的豐臺樊家村地塊7.5萬元的樓面地價就超過了7.1萬元/平方米的均價。

豪宅化的路線和趨勢也注定了其去化速度進入慢周期。一位豪宅開發(fā)商向中國房地產(chǎn)報記者坦言，豪宅市場的好與不好是建立在需求的基礎之上，在需求乏力的當下，豪宅市場將面臨較大的困難，預計一些豪宅項目還會延續(xù)“高價喊、低價走”的策略。