樓市供應漸“入冬” 11月僅22新盤入市

商品房新盤成交量逐月下降，使開發商對推售新房源更加謹慎

通州限購下，9月、10月通州的成交都出現了較大下跌。11月，預計通州僅有2個項目入市。 新京報記者 王子誠 攝

由于“十一”期間放假使網簽天數減少，10月成交比9月下跌在預期之中，但業內人士表示，今年“金九銀十”樓市整體表現平淡，令人失望。商品房新盤成交量逐月下降，使開發商對推售新房源更加謹慎。機構統計顯示，11月僅有22個新盤預計入市，創下6個月來的新低。

“銀十”收金近148億元 環比跌近三成

記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示，截至10月28日，10月北京新建商品住宅(含別墅、商住，不含保障房、自住房，下同)簽約4457套，比9月同期的5850套下跌23.8%;銷售總額為147.95億元，比9月同期的207.78億元減少近60億元，跌幅近3成。

從數據來看，由于7月、8月新盤“賣得太好”——新建商品住宅的簽約量維持在8000套左右，創下年內成交高點，隨后在9月、10月逐步下滑，9月比8月少賣近三成，10月再比9月少賣近三成，成交量萎縮的趨勢明顯。

值得一提的是，雖然成交量下跌，但北京新盤成交單價依然處于3萬元左右的歷史高位。截至10月28日，10月北京新建商品住宅成交均價為29716元/平方米，環比9月同期下跌1262元/平方米，跌幅為4%;但比2014年同期出現了5062元/平方米的上漲。

據了解，10月新盤成交均價出現4%左右的下跌，是因為10月底一批遠郊區樓盤的簽約拉低了均價，如位于密云的龍湖·長城源著和密云陽光水岸家園，簽約均價都在1.5萬元/平方米左右，以及位于南六環外大興的商住項目北京城建·北京密碼，簽約均價約1.8萬元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然今年北京樓市“金九銀十”成交量未爆發，但價格仍在高點，此外通州限購下，9月、10月通州的成交都出現了較大下跌，抑制了區域市場的熱度，也影響了10月整體樓市的成交量。

11月預計22新盤入市 創半年來新低

此前被業內寄予厚望的“金九銀十”成色不足，商品房新盤成交量逐月下降，使開發商對推售新房源更加謹慎。

據亞豪機構統計數據顯示，11月北京商品住宅市場預計僅有22個項目入市，包括凱德麓語、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個純新盤，以及包括京投銀泰萬科西華府、空港國際、龍湖·長城源著等在內的13個老項目后期。

從11月入市項目特征來看，共有7個商住樓盤、3個別墅、12個普通住宅樓盤預計推售。從地域分布上看，兩極分化現象愈發明顯，城區的西城、朝陽、豐臺、海淀共有8個項目預計入市，預期售價在6萬元/平方米以上的豪宅項目就有6個;其他的則是大批郊區縣的低端剛需項目及商住類項目，售價多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是，面向中端改善型客群、售價在3萬-6萬元/平方米的項目僅有位于豐臺的京投銀泰萬科西華府、位于舊宮的國韻村兩個樓盤。

“8、9、10月這三個月，北京單月的入市樓盤數量都維持在35個左右的高位”，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，11月僅有22個新盤入市，供應量將創下自5月以來近6個月的新低，意味著在經歷了成交沒有起色的“金九銀十”之后，北京供應市場逐漸開始入冬。

業內人士指出，今年北京土地供應的減少、地價的提高都使開發商對后市判斷“量少價高”，影響了當下開發商的入市熱情。

■ 觀察

價格上漲 銷售速度放緩

“今年北京樓市整體供應欠佳，成交好于去年低谷，開發商普遍完成了今年的銷售任務，進入年底，推盤積極性不高。”亞豪機構市場總監郭毅說。

但也有開發商表示，供應量減少，并非項目有意“惜售”，而是目前樓市的整體銷售速度都變慢、在沒有儲蓄到一定量的客戶群之前，新盤不敢貿然入市。

“以前開盤能賣幾百套，現在只敢推幾十套”，南四環外某新盤的銷售負責人表示，項目的客戶群大多是“賣一套買一套”的區域改善置業，雖然項目有交通優勢，但周邊的教育、商業配套都有待完善，目前區域新盤房價上漲到4萬-4.5萬元/平方米，三居大戶型單套總價近800萬元，這些因素使得儲備客戶需要較長時間。上述項目負責人表示，預計11月推出不限購的小戶型，希望以此沖刺年底業績。

記者從位于豐臺郭公莊的京投銀泰萬科西華府了解到，雖然項目最后一棟樓的376套房源在6月已經取證，但預計11月才會有部分開盤。“目前正在排卡，預計11月開一個單元，約90套房源”，銷售人員表示，均價可能在4.8萬-5萬元/平米之間，具體還需要看排卡的客戶情況。

業內人士指出，隨著城區新盤豪宅化，中端改善型客群的選擇面很小，中檔商品房銷售速度相對較快。據亞豪機構統計，今年前三季度，單價在3萬-6萬元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利潤的要求，放緩了這部分產品的供應節奏。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前新建商品房都向高端化趨勢發展，導致樓盤銷售速度不可能太快，未來北京新盤市場“量縮價漲”將成為趨勢。(記者 自曾暉)