危舊私宅多是磚木結(jié)構(gòu)，受白蟻蛀蝕，結(jié)構(gòu)受損，岌岌可危。近年來(lái)，由于社會(huì)資本介入，危舊私宅得以“咸魚(yú)翻生”。

政策有利好危房變豪宅風(fēng)格各不同難舍老味道……

近日，本報(bào)以《危房一轉(zhuǎn)手華麗變豪宅》為題報(bào)道了廣州荔灣、越秀等老城區(qū)出現(xiàn)危舊私宅房翻建熱的現(xiàn)象，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。危舊私宅多是磚木結(jié)構(gòu)，受白蟻蛀蝕，結(jié)構(gòu)受損，岌岌可危。近年來(lái)，由于社會(huì)資本介入，危舊私宅得以“咸魚(yú)翻生”。

危舊私房有哪些“變身術(shù)”？舊宅交易翻建市場(chǎng)是否規(guī)范？翻建又需要哪些審批程序？近日，記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

巡城

地點(diǎn)：荔灣區(qū)可嘉園小巷

翻建私宅準(zhǔn)備分層出租

近日，記者巡城走訪(fǎng)私宅大變身背后的秘密。由荔灣區(qū)光復(fù)中路轉(zhuǎn)入一條名為可嘉園的小巷，里面就藏著一棟正在翻建的私宅。記者到訪(fǎng)時(shí)，一名裝修工正在給墻面刮膩?zhàn)印Ｋ嬖V記者，此處私宅是自己老板十年前買(mǎi)下的，老板翻建后準(zhǔn)備分層出租。

記者走進(jìn)這座樓房，房子為混凝土框架結(jié)構(gòu)，每一層都是兩室一廳，配有衛(wèi)生間、廚房，樓梯間還改建造為儲(chǔ)物間，設(shè)了獨(dú)立水電表。“每一層獨(dú)立成戶(hù)，可單獨(dú)出租，一層月租金3000多元。”這位建筑工說(shuō)，這套舊房原來(lái)是傳統(tǒng)磚木結(jié)構(gòu)，因白蟻蛀蝕，磚木結(jié)構(gòu)受損。改建后，換上了鋁合金門(mén)窗，整個(gè)屋子變亮堂了。“房間內(nèi)部格局按照現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)改造，地段又好，出入方便，大量租客等著租住呢。”

地點(diǎn)：荔灣區(qū)七甫水角

復(fù)古風(fēng)小“別墅”風(fēng)格不一

荔灣區(qū)光復(fù)中路旁有一條名為七甫水角的小巷，小巷兩邊不少私宅已完成翻建大變身，有的是白瓷磚灰墻面的民房風(fēng)格，有的是帶有精致飄臺(tái)的小洋樓，有的則是帶有民國(guó)風(fēng)的復(fù)古小別墅，儼然建筑“大觀(guān)園”。

該小巷一棟私房翻建很有特點(diǎn)，青磚墻面，精致的沿街小陽(yáng)臺(tái)，伸出橘紅色吊桿，可種植一些植物，其中一面山墻具有清末民初風(fēng)格。最讓人羨慕的是屋頂為20平方米的露天平臺(tái)，平臺(tái)半邊還搭建了半間斜頂仿古瓦房。

記者了解到，不少老板買(mǎi)了危舊私宅建成小別墅。荔灣玉器街一位個(gè)體老板王先生說(shuō)，一些私人老板買(mǎi)來(lái)的私宅，大多是經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單翻建，作為倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍使用，但也有少數(shù)老板有西關(guān)情懷，建起城央別墅。

地點(diǎn)：荔灣區(qū)先鋒橫內(nèi)巷

破舊危房變復(fù)古工作室

由人民中路375號(hào)轉(zhuǎn)入一條名為先鋒橫的內(nèi)巷，一棟獨(dú)棟樓房格外惹眼，樓身通體是青灰色瓷磚，三樓探出一個(gè)拱形露臺(tái)，黑漆鐵制圍欄，部分外墻涂成青綠色，門(mén)窗上方都安裝了淺綠色遮雨棚，滿(mǎn)洲窗鑲嵌著門(mén)牌“先鋒橫5號(hào)”。

記者叩門(mén)，兩名青年人隔著鐵柵門(mén)表示，此房是公司老板的房子。據(jù)了解，上世紀(jì)90年代，現(xiàn)在房子的居住人Sam曾搬離了此房。本世紀(jì)初，老宅的最后一位家族留守者——Sam的奶奶也離開(kāi)了這里。此后房子一直出租，歲月洗滌，老房更老。2011年，此房被鑒定為危房。

作為老房后人，Sam不愿意老宅就這么倒下。2012年，Sam在獲得了長(zhǎng)輩們的允許后，決定復(fù)建老宅，一間破舊的西關(guān)老屋變?yōu)閺?fù)古風(fēng)格的工作室。

地點(diǎn)：荔灣區(qū)咸嘉園小巷

民房改建變成布料作坊

記者沿著長(zhǎng)壽東路旁一條名為咸嘉園的小巷進(jìn)入，小巷狹窄，剛走入不遠(yuǎn)，就被縫紉機(jī)作業(yè)的聲音吸引。記者望去，原來(lái)一棟被改建的民房一樓擺了幾臺(tái)縫紉機(jī)，兩三名女工正在埋頭工作，周邊貨架上是成捆的布料，墻壁上是幾個(gè)掛式風(fēng)扇。

記者詢(xún)問(wèn)其中一名女工，無(wú)人應(yīng)答。記者走訪(fǎng)了解到，不少私房翻建后，改造成了倉(cāng)庫(kù)、甚至小作坊。

“一是太吵了，二是小巷子不足半米寬，如果發(fā)生了火災(zāi)怎么辦？”一位家住附近的阿伯說(shuō)，噪聲污染和消防安全讓他很擔(dān)心。

焦點(diǎn)

危舊私房改建為何升溫？政策利好

記者走訪(fǎng)多個(gè)房產(chǎn)中介也發(fā)現(xiàn)，危舊私房交易近期有升溫之勢(shì)。為何市場(chǎng)會(huì)升溫？華南城市研究院古建筑保護(hù)中心主任朱秋利表示，過(guò)去危舊私房重建要退縮消防通道和采光，新的建筑面積要減少20%左右，建筑面積會(huì)嚴(yán)重縮水，影響了市場(chǎng)交易的積極性。從2013年開(kāi)始，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)優(yōu)惠政策，對(duì)于危險(xiǎn)房屋需要拆除重建的，在對(duì)原房屋進(jìn)行證據(jù)保全的基礎(chǔ)上，允許不“縮水”原址重建。昨日，荔灣區(qū)規(guī)劃部門(mén)工作人員也向記者證實(shí)了這一說(shuō)法。

2014年11月，《廣州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》出臺(tái)，明確規(guī)定將對(duì)具合法產(chǎn)權(quán)、非文物和歷史建筑、不在有效房屋征收公告范圍、不在經(jīng)批準(zhǔn)“三舊”改造范圍的危房，在三大前提下允許進(jìn)行危房原址重建(改建)。“這就是說(shuō)至少到2016年，危舊私房原地翻建是被允許的。”另一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

朱秋利表示，新政無(wú)疑給喜歡住在老城區(qū)的人帶來(lái)了利好，也激活了業(yè)主改造的熱情和買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)。

危房翻建外立面風(fēng)格不一？亟待規(guī)范

危房翻建后外立面風(fēng)格不一是記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)的一大問(wèn)題。“老西關(guān)的味道在老房翻建中一點(diǎn)點(diǎn)消失了！”一位嶺南建筑保護(hù)人士說(shuō)。

一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示，按規(guī)定危舊私房原狀維修屬于規(guī)劃部門(mén)“自動(dòng)許可范圍”。“原狀維修是不能改變?cè)薪ㄖ饬⒚娴模菐缀跛械睦戏烤S修都把外立面風(fēng)貌改得面目全非。也有的本來(lái)是原址重建，卻打著原狀維修的幌子進(jìn)行翻建。”該人士表示，由于原狀維修屬于“自動(dòng)許可范圍”，不用審批，也不用向有關(guān)部門(mén)報(bào)批規(guī)劃圖紙。“這樣的一個(gè)后果是，房子維修完了，是否改變了原有建筑的外立面，誰(shuí)都不知道，導(dǎo)致后續(xù)監(jiān)管困難。”該人士說(shuō)。

調(diào)查

工頭爆行規(guī) “滴水面積”計(jì)價(jià)

有人投訴上門(mén)承諾全部搞掂

昨日，記者聯(lián)系到一位建筑老板劉先生，他告訴記者，他們公司在越秀、荔灣及周邊區(qū)域長(zhǎng)期從事危舊房翻建工程已有十多年時(shí)間。“提供舊房拆除，房屋報(bào)建，危房鑒定，房屋主體，室內(nèi)外裝修一條龍服務(wù)。”

對(duì)于危房鑒定，劉先生表示，這個(gè)很容易，“關(guān)鍵是舊房產(chǎn)權(quán)要清晰，按規(guī)定，重建不能超出產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)出的面積。”劉先生說(shuō)，如果要超面積建設(shè)，不是不能建，但操作上要麻煩些。“我們現(xiàn)在在建的一個(gè)客戶(hù)就超出了產(chǎn)權(quán)面積。不怕，我們可以幫忙搞定。”

他透露說(shuō)，“如果是包工包料，建設(shè)普通套房，價(jià)格大約在2000元/平方米左右。如果是建設(shè)別墅，包工包料價(jià)格最便宜都要3000元/平方米。”

對(duì)于承包費(fèi)計(jì)價(jià)方式，劉先生表示，以行內(nèi)規(guī)定的“滴水面積”來(lái)計(jì)算，即建筑面積不僅包括房屋建筑面積，還包含不封閉的陰陽(yáng)臺(tái)、走廊、挑沿這些面積。這樣算下來(lái)，建一棟占地30平方米的3層別墅約需30萬(wàn)元。

在荔灣區(qū)光復(fù)中路附近一條小巷，一位自稱(chēng)可以承包私房翻建的建筑工告訴記者，建筑隊(duì)會(huì)幫忙搞定建設(shè)過(guò)程的各種麻煩。“雖然你手續(xù)完備，在建設(shè)過(guò)程中有鄰居來(lái)投訴，城管就會(huì)找上門(mén)來(lái)，我們就能幫你搞定。”

專(zhuān)家

完善危房鑒定制防危房突增

朱秋利說(shuō)，新的優(yōu)惠政策，危房可以原地重新建，提升了危房改造價(jià)值，危房可以從“負(fù)擔(dān)”變成了“豪宅”。這個(gè)政策對(duì)廣州解決危房問(wèn)題、減少危房數(shù)量，也有積極作用。但應(yīng)該完善相關(guān)制度，對(duì)這個(gè)相對(duì)龐大的市場(chǎng)進(jìn)行管理。朱秋利強(qiáng)調(diào)，老城區(qū)老房子有尋利空間，政府部門(mén)特別要注意的一點(diǎn)是，要建立完善的危房鑒定監(jiān)管程序和制度，防止危房突增，危房鑒定和監(jiān)管缺失。

規(guī)定

危房重建要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)

記者在廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃管理官網(wǎng)上看到，有不少市民咨詢(xún)危舊私宅的維修重建問(wèn)題。答復(fù)顯示，對(duì)危破私房的維修維護(hù)一般可采用原狀維修和原址重建兩種方式。

原狀維修

指不拆除原有房屋、不改變?cè)薪?構(gòu))筑物外立面、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑使用功能、不增加建筑面積的情況下對(duì)原有建筑進(jìn)行維修的工程。原狀維修，則屬于規(guī)劃部門(mén)的自動(dòng)許可范圍，無(wú)需辦理相關(guān)規(guī)劃報(bào)批手續(xù)。但施工前需到街道或城管執(zhí)法部門(mén)辦理手續(xù)。

原址重建

指不得增加具有合法產(chǎn)權(quán)的原有房屋的建筑面積和建筑高度、不得擴(kuò)大基底面積、改變房屋四至關(guān)系和使用性質(zhì)，且應(yīng)當(dāng)符合歷史文化保護(hù)要求，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。如對(duì)房屋進(jìn)行原址重建需向國(guó)土規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。

“原址重建” 如何審批

第1步：取得房屋安全鑒定報(bào)告

委托房屋安全鑒定單位對(duì)房屋進(jìn)行安全鑒定。

第2步：申報(bào)規(guī)劃報(bào)建手續(xù)

如鑒定為危房，則向?qū)俚胤抗懿块T(mén)申請(qǐng)出具《廣州市2014~2016年度危房治理任務(wù)證明書(shū)》，同時(shí)按照《廣州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》要求收集其他規(guī)劃報(bào)建所需資料，后向?qū)俚匾?guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建手續(xù)；如鑒定為非危房，則直接向?qū)俚匾?guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。

第3步：申辦建筑工程施工許可證

取得規(guī)劃報(bào)建許可后，如建設(shè)工程規(guī)模為300平方米以下或30萬(wàn)元以?xún)?nèi)的小型工程則需到屬地街道辦理建設(shè)工程“開(kāi)工信息錄入”手續(xù)；反之則需向建設(shè)行政主管部門(mén)申辦建筑工程施工許可證、質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等。

第4步：委托施工單位翻建

完成上述所有手續(xù)后，房屋所有人方可委托有資質(zhì)的施工單位對(duì)房屋進(jìn)行翻建。

第5步：完成竣工驗(yàn)收手續(xù)

完成竣工驗(yàn)收手續(xù)后投入使用。