一面是北京拍出天價地王令人咋舌，一面是上海帶頭緊抓政府調(diào)控；一邊是驚人的狂熱，一邊是出奇的冷靜。兩個一線城市呈現(xiàn)出了截然不同的兩種局面。上海市大刀闊斧重整格局，意味著上海土地市場即將迎來風雨。

如今上海的土地市場，可謂“山雨欲來風滿樓”。

10月21日，上海青浦又一宗商住用地被叫停出讓。在上海市政府發(fā)聲收緊調(diào)控后短短10天之內(nèi)，就有上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D03-09地塊、趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側(cè)B5-01地塊、嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊、松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元13-07號地塊等6宗土地接連被叫停出讓，其中有3宗位于青浦。

上海多宗土地叫停出讓的原因，不外乎是為了響應(yīng)上海市委書記韓正在講話中所提到的“增加中小套型的供應(yīng)量”調(diào)整。事實上，上海供地不合理，中小套型供應(yīng)偏低的問題的確存在。

一面是北京拍出天價地王令人咋舌，一面是上海帶頭緊抓政府調(diào)控；一邊是驚人的狂熱，一邊是出奇的冷靜。兩個一線城市呈現(xiàn)出了截然不同的兩種局面。上海市大刀闊斧重整格局，意味著上海土地市場即將迎來風雨。

中小套型化趨勢明顯

上海土地出讓接連叫停的舉動瞬間攪亂了整個市場，但更讓人感到驚訝的是，第一個被叫停的楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊在10月16日重新掛牌出讓時所調(diào)整的內(nèi)容。據(jù)出讓公告顯示，該地塊重新掛牌后，要求住宅套數(shù)不小于1319套；90平方米以下中小戶型比例不低于60%，套數(shù)不小于660套；全裝修住宅應(yīng)占100%(不包含保障性住房等)；保障性住房套數(shù)不得少于412套。

當前，在新江灣板塊90平方米內(nèi)的戶型幾乎難尋。新江灣城地塊重新掛牌后的調(diào)整可以說彌補了這一不足。但也有人質(zhì)疑這并不符合市場邏輯。不只是新江灣城，10月26日，此前中止出讓的嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊，也在大幅度增加中小戶型比例后再次掛牌出讓。

戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管Shaun Brodie告訴中國房地產(chǎn)報記者，正如上海市政府所言，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場商業(yè)地產(chǎn)和投資性物業(yè)比重過大，而住宅市場中中小戶型比重過小。從最近幾則已掛牌的土地被叫停調(diào)整土地開發(fā)要求然后重新掛牌的消息來看，政府已經(jīng)開始尋求改變。

旭輝上海事業(yè)部總經(jīng)理助理金衍在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“事實上，上海近兩年中小套型化的趨勢是比較明顯的。此次上海市政府針對房地產(chǎn)市場的一系列引導(dǎo)，其實是對近幾年來政府引導(dǎo)房地產(chǎn)市場主流方向的一種延續(xù)。當前旭輝的戰(zhàn)略還是關(guān)注剛需，關(guān)注主流市場，所以政府新一輪方向性的引導(dǎo)對我們影響并不大。”

“中小戶型雖然不愁賣，但是，利潤空間還是比較低。對于增加中小戶型的比例，還是需要分地區(qū)和市場來定。”上海某房企內(nèi)部人士表示。

但金衍認為，并不是說增加中小套型就會降低產(chǎn)品的收益。這還與企業(yè)自身的經(jīng)營能力、融資能力、開發(fā)周轉(zhuǎn)速度、銷售能力等密切相關(guān)。所以增加中小套型并不會對產(chǎn)品的利潤有太大影響。旭輝近幾年項目也主要是以中小套型為主，所以這樣的調(diào)整與旭輝的戰(zhàn)略是相契合的，并不會增加開發(fā)的難度。

辯證施治

新江灣城地塊的調(diào)整改變了房企對該幅地塊拿地的預(yù)期，更重要的是，在上海市范圍內(nèi)起到示范作用，對土地市場有降溫作用。不少專業(yè)人士認為，增加中小戶型供應(yīng)的確是調(diào)整供需矛盾的“良方”，可謂是用心良苦，但在調(diào)整過程中應(yīng)當避免“一刀切”。

據(jù)克爾瑞研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示，上海雖然中小套型比例不足，但在各環(huán)線間存在著鮮明差異。郊環(huán)線以內(nèi)均呈現(xiàn)144平方米以上的大戶型嚴重供不應(yīng)求狀態(tài)；其中內(nèi)中環(huán)表現(xiàn)尤為明顯，供求比僅為0.48，而且內(nèi)中環(huán)有43%供應(yīng)量集中在180平方米以上，但市場表現(xiàn)仍是供不應(yīng)求。與之相反，郊環(huán)外是剛需置業(yè)者的聚集地，90平方米以下的戶型更受歡迎，而144平方米以上的大戶型因為性價比偏低，購房者的接受度不高，明顯供大于求。

因此像郊環(huán)內(nèi)，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)這種大面積戶型相對稀缺的區(qū)域，并不需要刻意增加中小套型的供應(yīng)量。而郊環(huán)外區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該更偏向于中小套型，更適合于增加90平方米以下的小戶型，以滿足剛需。如今郊環(huán)外大面積戶型已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，及時從土地供應(yīng)上調(diào)整未來開發(fā)項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更有利于樓市的健康發(fā)展。

需求擠壓會加劇供求矛盾，進而導(dǎo)致相應(yīng)產(chǎn)品價格非理性上漲，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此對于增加中小套型比例，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不能一概而論，應(yīng)當根據(jù)各環(huán)線的需求而定。

除此之外，單是片面增加宅地供應(yīng)中中小戶型的數(shù)量并不解決上海宅地供應(yīng)緊缺的根本問題。易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，上海規(guī)劃中的商住比例失衡是宅地供應(yīng)不足的最大原因。特有的“雙增雙減”政策也大大影響了宅地供應(yīng)。再加上過去幾年中心城區(qū)舊改速度沒跟上，也導(dǎo)致了市中心供地不足。

“撿漏”與“拿地王”

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者觀察，自上海市委領(lǐng)導(dǎo)對上海房地產(chǎn)市場存在兩大結(jié)構(gòu)問題的喊話后，上海近日來推地節(jié)奏明顯放緩。上周，除了10月28日旭輝集團以12.36億元拿下松江九亭的商辦地塊之外，土地市場鮮有動靜。與北京33天拍出29幅土地相比，上海的土地市場的確冷清。但是綜合今年以來上海土地市場的數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，仍是整體看漲。

“上海城區(qū)土地可開發(fā)面積持續(xù)減少，中心區(qū)土地尤其是住宅用地供不應(yīng)求，因此地價一直維持在高位。”Shaun Brodie表示：“3·30”新政以來，市場情緒明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)商拿地積極，各區(qū)政府適時推出幾大優(yōu)質(zhì)地塊導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，例如上海火車站北廣場以北地塊再創(chuàng)今年總價新高。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，土地規(guī)則的調(diào)整，無法改變土地市場向上的趨勢。如今片刻的冷靜也將淹沒于接下來的土地市場熱浪中。

11月，上海預(yù)計有9幅地塊出讓，其中普通商品房僅3幅，商住用地1幅，商辦用地3幅，其他為餐飲旅館業(yè)用地。Shaun Brodie表示，現(xiàn)階段上海的地產(chǎn)商融資成本降低，渠道多元化，這將有助于掀起一場搶地浪潮。而且政府對改善型住房刺激的預(yù)熱持續(xù)發(fā)酵。最近上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價超過200億元，其中不乏北外灘、蘇河灣等優(yōu)質(zhì)地塊，只是今年已經(jīng)有數(shù)宗地王出現(xiàn)，不斷刷新紀錄。