在“全面放開二孩”政策確認(rèn)一周后，金融投資報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都樓市的“二孩”反應(yīng)不明顯，大戶型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業(yè)的自住買家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續(xù)影響。

“二孩刺激換房”、“二孩拯救樓市”……11月伊始，一場由“全面二孩放開”引發(fā)的風(fēng)波就引燃了躁動的樓市。有分析人士指出，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，按人均20平方米計(jì)算，每年將新增人口近900萬，形成1.8億平方米住房需求。

不過，在“全面放開二孩”政策確認(rèn)一周后，金融投資報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都樓市的“二孩”反應(yīng)不明顯，大戶型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業(yè)的自住買家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續(xù)影響。

經(jīng)濟(jì)壓力制約大戶型熱度

十八屆五中全會通過普遍二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個(gè)孩子。這也成為繼2013年十八屆三中全會決定啟動實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

消息傳出，有分析人士指出，根據(jù)購房的人口結(jié)構(gòu)，20~44歲的人口是買房的主力，大部分人在25~30歲的時(shí)候就會面臨首次買房置業(yè)需求。根據(jù)測算，如果全面放開二孩，那么在2050年，20~44歲的人口比例將比不放開二孩時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。

根據(jù)克而瑞研究中心測算，現(xiàn)階段全國符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計(jì)算，每年將新增1.8億平方米住房需求。即使考慮到不是所有的家庭愿意生育二孩，但以50.73%的比例推算，得益于全面二孩政策新增的年均人口數(shù)依舊在700萬人左右。相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米。這無疑將為房地產(chǎn)市場帶來更多的增量購買力。

對于部分開發(fā)商而言，“全面放開二孩”更被宣稱為推動房價(jià)上漲、套四以上大戶型房源熱銷的催化劑。“二孩放開給樓市帶來重大利好”“二孩放開將有效刺激換房需求”等也被迅速移植到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶外廣告與宣傳語上。

不過，從記者調(diào)查的情況來看，成都購房者對于大戶型的熱情卻并未顯著提升。其中，部分購房者向記者表示，“總價(jià)高”成為阻礙其購置大戶型住房的重要原因之一。為保證套四及以上大戶型住房的功能性，其總面積必然不會太小。而以某位于郫縣犀浦鎮(zhèn)校園路西南交大旁的項(xiàng)目為例，其一個(gè)107.73平米的緊湊四房戶型，總價(jià)都在83.36萬。而在成都主城區(qū)購置四房產(chǎn)品，價(jià)格基本都在100萬以上。對多數(shù)處于處于事業(yè)發(fā)展期的年輕人而言，在承擔(dān)養(yǎng)育孩子開銷的同時(shí)，積蓄并不足以再購買一套套四以上的房子。

人口紅利對樓市影響趨弱

“盡管全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場有積極作用，但是，具體能產(chǎn)生多大影響，仍取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。”愛建證券分析師左紅英指出，從目前大中城市的情況來看，較高的養(yǎng)育成本已經(jīng)大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。

事實(shí)上，迫于現(xiàn)在的生活壓力和養(yǎng)孩子的成本，盡管早在去年3月“單獨(dú)二孩”已然放開，但從實(shí)際的情況來看，生育意愿并不高。數(shù)據(jù)顯示，全國共有1100萬對夫婦滿足單獨(dú)二孩政策的條件，然而，截止今年5月只有145萬對提出申請，其中真正生育二孩的只有80萬對，二孩主觀執(zhí)行率只有8%左右。

而在成都共有近26萬戶“單獨(dú)”家庭，據(jù)成都市衛(wèi)計(jì)委統(tǒng)計(jì)，截至3月16日，也就是“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施滿一年后，只有32506戶“單獨(dú)”家庭為生“二寶”辦了《生育證》，約為1/8。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)發(fā)布“單獨(dú)二孩”政策落實(shí)情況調(diào)查報(bào)告，只有26.0%的受訪者愿意生二孩，68.5%的受訪者表示沒有生二孩的意愿。沉重的經(jīng)濟(jì)壓力是導(dǎo)致二孩生育意愿降低的主要因素。成都市衛(wèi)計(jì)委亦預(yù)計(jì)，未來成都市“單獨(dú)”家庭申請?jiān)偕臄?shù)量不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

在這部分為“一家四口”提前做準(zhǔn)備的購房需求已持續(xù)釋放或提前完成，且真正生二孩的家庭短期內(nèi)不會集中出現(xiàn)的情況下，大范圍帶動大戶型房源熱銷的期冀顯然并不現(xiàn)實(shí)。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，人口紅利對樓市影響趨弱，二孩政策措施全面實(shí)施并不會馬上對樓市產(chǎn)生較大的影響。從二孩政策對樓市的趨勢影響來看，對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當(dāng)前樓市去庫存也有積極的意義。但無法根本改變樓市進(jìn)入下半場、樓市增量房增速下滑、樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)。

改需產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥碇髁?/p>

雖然短期內(nèi)，“全面二孩放開”政策被認(rèn)為對樓市影響不大，但在住房需求結(jié)構(gòu)即將發(fā)生變化的當(dāng)下，開發(fā)商對于產(chǎn)品線的調(diào)整已成為必然的趨勢。其中，90平米左右的兩居室地位或?qū)擂危踔撩媾R淘汰，而在購買力有限的情況下，90平米左右的三居室將更受歡迎。

克而瑞研究中心分析師認(rèn)為，在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房產(chǎn)平將成為市場需求主流，并將持續(xù)較長時(shí)間。“這也意味著當(dāng)前困擾諸多二線城市市場大面積產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的窘境會得以改觀。”

與此同時(shí)，上述分析師指出，在改善性需求釋放將大幅增加的市場環(huán)境下，未來土地出讓政策應(yīng)該作出調(diào)整調(diào)整，在出讓土地戶型規(guī)劃中合理增加改善型戶型的占比。“目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。”中金研報(bào)指出，隨著我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。

事實(shí)上，相對于過去十年以首次置業(yè)需求為主的市場格局，改善型需求已然出現(xiàn)回升態(tài)勢。成都某房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，從成交數(shù)據(jù)上來看，雖然成都樓市目前還是以70-90㎡的剛需房源為主，但90-110㎡改需房源的戰(zhàn)績也頗佳，110-130㎡產(chǎn)品的成交也不弱。能夠明顯感覺到今年的改需客比往年多了不少，改需產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥硪粌赡陜?nèi)的主流產(chǎn)品。

源于對購房者購房需求轉(zhuǎn)變的敏銳捕捉，目前成都已有不少品牌開發(fā)商開始關(guān)注改需市場。“改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，這對開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來開發(fā)商的核心競爭力之一。”張宏偉指出。