高力國際日前公布的數據顯示，第三季度末，廣州首層商鋪固定租金為每平方米每月1078元，環(huán)比下跌3.3個百分點，同比下跌0.8個百分點。白云區(qū)商鋪租金為每平方米每月884元，環(huán)比增長3.3個百分點，是全市唯一環(huán)比上升的區(qū)域。

對于租金下降，高力國際方面分析，主要由新項目低于平均的租金水平以及部分現有項目的租金調整所致。現有項目租金調整導致租金水平下降最明顯的是越秀和番禺，前者因此下降了3.3個百分點，后者因此下降了0.8個百分點。

更為嚴重的是，商鋪租金下降不是某個季度或某個月份的現象，而是趨勢，自2011年之后，廣州商鋪的租金就不斷下滑，雖然每一年的幅度都不大，但下跌的勢頭完全沒有轉向的跡象。

無論新項目租金的低開還是現有項目租金的下調，原因還是商鋪租賃市場競爭激烈，空置率上升所致。在經濟增速放緩的背景下，來自奢侈或高端品牌的需求持續(xù)低迷，廣州市大部分購物中心之定位越來越以大眾品牌為主，部分購物中心還因此而調整業(yè)態(tài)。某些項目內的品牌及業(yè)態(tài)品牌組合調整致使全市空置率環(huán)比上升0.6個百分點至季末的9.0%。

空置率的上升同樣是廣州商鋪的趨勢，這跟經濟增長放緩、市場需求放緩有關，和電商沖擊也有關。戴德梁行提供的數據顯示，今年2015年1-8月，廣州累計社會消費品零售總額同比增長11.4%，增速比1-7月升0.2個百分點；但比去年同期降了1.3個百分點。與此同時，1-8月廣州限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品零售額中，占比為12.8%的網上商店零售額同比增長62.9%。

■110萬平方米新增面積將臨

高德置地冬廣場，第一季度；綠地繽紛天地，第二季度；富力海珠城，第三季度；蘿崗萬達廣場，第三季度。戴德梁行統(tǒng)計，今年前三季度，廣州新增商鋪面積達到37萬平方米，其中高德置地廣場、富力海珠城都位于中心城區(qū)，因此中心城區(qū)優(yōu)質商鋪存量也因此增加了15%。

37萬平方米的數量不算少，不過在今年第四季度和2016年，新增供應還會繼續(xù)提升。戴德梁行提供的監(jiān)測數據顯示，今年第四季度，廣州新增的大型購物中心就有6個，其中包括有體育中心板塊的天環(huán)廣場、南沙的南沙萬達廣場等。2016年，新增購物中心同樣達到6個，其中有珠江新城板塊的新世界K11、珠江新城板塊的天匯廣場等。12個購物中心，其總面積高達110萬平方米。

戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文表示，如果前面提到的優(yōu)質商業(yè)全部在2016年實現交付運營，那么廣州主城區(qū)優(yōu)質商業(yè)存量將從2014年的276萬平方米升至406萬平方米，上升47%；傳統(tǒng)核心商圈“體育中心與越秀”的占比將從2014年的46%降至2016年的34%。

高力國際零售房地產服務董事林丹則預測從第四季度開始天河區(qū)商業(yè)競爭激烈，新項目的入市將進一步促使現有項目進行升級和調整。

■快時尚四大業(yè)態(tài)繼續(xù)擴張

對商場來說，壞消息是大多數業(yè)態(tài)都處于收縮狀態(tài)；好消息是，仍有業(yè)態(tài)處于擴張當中。戴德梁行方面表示，逆市擴張的四大業(yè)態(tài)是快時尚、餐飲、兒童親子、電商線下滲透。

今年來，H&M在珠江新城的太陽新天地開設1900平方米的雙層店鋪、無印良品設立雙層新店；優(yōu)衣庫在中華廣場設立新店；優(yōu)衣庫于蘿崗萬達廣場開設新店……陶陶居在正佳廣場開設新店；很高興遇見你在維多利廣場新設店鋪；百利家于嘉裕太陽城開設店鋪……戴德梁行統(tǒng)計顯示，今年第三季度，全市9家知名快時尚門店開業(yè)，兒童業(yè)態(tài)在各商圈、各大商場全面開花。

林丹也看好快時尚品牌及餐飲業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，認為未來這兩個行業(yè)將會繼續(xù)積極擴張，保持發(fā)展熱度。在非傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)域的番禺區(qū)，雖然整體商業(yè)氛圍較弱，未來隨著大量的新增供應的相繼入市，將逐漸形成商業(yè)圈，廣州整體的商業(yè)格局或將發(fā)生變化。

10月底，廣州放出大批量土地，從10月24日到10月30日幾天時間，共有近20幅地塊掛牌，其中包括了琶洲A區(qū)、廣州國際金融城、南沙等區(qū)域含商鋪、寫字樓性質的商用地塊13幅，占據了半數以上。

不過，在業(yè)內看來，現在可不是推商用地塊的好時機，特別是商鋪用地。從2015年第四季度到2016年，廣州新增商業(yè)體量約110萬平方米，廣州商鋪存量將會大幅增加，租賃市場面臨更加激烈的競爭。與此同時，在電商的沖擊之下，商鋪需求放緩，租金繼續(xù)下滑，投資需求也隨之下滑，商家拿地積極性有所下降。