11月4日上午，中共上海市委、市政府舉行撤銷閘北區(qū)、靜安區(qū)設(shè)立新的靜安區(qū)工作大會(huì)，確定靜安區(qū)與閘北區(qū)正式合并。從今年9月開(kāi)始被熱議的靜安閘北合并最終如期實(shí)現(xiàn)。合并的主角閘北區(qū)也因?yàn)椴⑷腱o安的預(yù)期利好，在短短兩個(gè)月間身價(jià)倍漲。

11月4日上午，中共上海市委、市政府舉行撤銷閘北區(qū)、靜安區(qū)設(shè)立新的靜安區(qū)工作大會(huì)，確定靜安區(qū)與閘北區(qū)正式合并。從今年9月開(kāi)始被熱議的靜安閘北合并最終如期實(shí)現(xiàn)。合并的主角閘北區(qū)也因?yàn)椴⑷腱o安的預(yù)期利好，在短短兩個(gè)月間身價(jià)倍漲。

“新靜安”塵埃落定

本世紀(jì)以來(lái)，上海已經(jīng)三次調(diào)整了行政區(qū)劃：2000年南市區(qū)并入黃浦區(qū)；2009年南匯區(qū)并入浦東新區(qū)；2011年盧灣區(qū)并入黃浦區(qū)。如今，熱議已久的靜安閘北合并最終塵埃落定，意味著上海中心地帶的重整開(kāi)始向縱深發(fā)展。第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善認(rèn)為，閘北區(qū)域定位漸變，正逐步擺脫過(guò)往被標(biāo)簽化的“下只角”形象。

“行政區(qū)劃適時(shí)調(diào)整，是適應(yīng)城市持續(xù)健康發(fā)展的需要。”上海市委書(shū)記韓正指出，隨著上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)深入發(fā)展、城市建設(shè)步伐加快，中心城區(qū)區(qū)劃面積過(guò)小、資源分布不夠科學(xué)合理的弊端日漸顯現(xiàn)。為進(jìn)一步優(yōu)化城市布局，使行政區(qū)劃更好適應(yīng)城市發(fā)展和上海《城市總體規(guī)劃》的要求，更好地提升城市功能，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，市委、市政府決定實(shí)施閘北、靜安兩區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整。今年10月，國(guó)務(wù)院給予正式批復(fù)。

兩區(qū)合并除了區(qū)域發(fā)展前景，備受關(guān)注的還有“新靜安”的房?jī)r(jià)變化。從9月有合并消息以來(lái)，閘北已經(jīng)開(kāi)始有所改變，更有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃10月將是靜安最后一次問(wèn)鼎上海房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

靜安閘北的合并，引發(fā)了樓市的連鎖反應(yīng)，并將10月的閘北商品房推向了成交均價(jià)超6萬(wàn)元/平方米的新高度，同比漲幅高達(dá)38.5%，穩(wěn)坐滬上各區(qū)的頭把交椅。甘啟善告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“出于各大開(kāi)發(fā)商對(duì)上海中心板塊土地的激烈角逐，閘北‘地王’頻出并不出人意料，但這并不意味著閘北全境的房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。此外，根據(jù)相關(guān)部門對(duì)閘北各個(gè)板塊的差異化定位與規(guī)劃，閘北或?qū)⒊尸F(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”

韓正強(qiáng)調(diào)，閘北、靜安兩區(qū)“撤二建一”，是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的重要發(fā)展契機(jī)。一是有利于提高行政管理效能，更好地體現(xiàn)“精簡(jiǎn)、高效”的行政管理體制改革要求。二是有利于優(yōu)化城市功能布局，在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌資源配置，統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和功能布局，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)一步提升中心城區(qū)品質(zhì)和能級(jí)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。三是有利于提升區(qū)域整體公共服務(wù)水平，促進(jìn)蘇州河以南地區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源向北輻射，加快社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，推進(jìn)中心城區(qū)公共服務(wù)均衡化，促進(jìn)民生改善。

高漲幅板塊外擴(kuò)

閘北的一出“逆襲”刺激了整個(gè)上海。而從數(shù)據(jù)得到的事實(shí)是，不單是閘北，五年之間上海各個(gè)區(qū)域板塊房?jī)r(jià)的漲幅變化都令人眼紅不已。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年6月上海房?jī)r(jià)均價(jià)為25477元/平方米，到2015年9月房?jī)r(jià)均價(jià)漲至35451元/平方米，僅五年的時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)39.14%。

在上海，人們對(duì)地方向來(lái)有“灣”和“嘴”之稱。河岸內(nèi)凹的地方被叫做“灣”；而外凸的地方，就叫做“嘴”。如今的陸家嘴、江灣等地名也都因此而來(lái)。至于那些比“嘴”更小的地方，上海人習(xí)慣稱之為“角”，而且有“上只角”與“下只角”之分。但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)上海區(qū)域價(jià)值重新洗牌，許多“滾地龍”、“鄉(xiāng)下頭”實(shí)現(xiàn)了成功逆襲。那些曾經(jīng)被遺忘的“下只角”也開(kāi)始變身開(kāi)發(fā)熱土。

上海各區(qū)域間曾有的“上只角”與“下只角”之分，實(shí)質(zhì)上也是上海各區(qū)域發(fā)展不均衡的真實(shí)寫(xiě)照。隨著城市建設(shè)的不斷深入，老地段概念正在經(jīng)歷重新定義。從中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)中可以看出，自2010年至今年9月，上海有16個(gè)板塊房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)100%。而這“百分之百”也就意味著對(duì)些板塊舊的定義已經(jīng)顛覆。

從細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可以看到，16個(gè)漲幅過(guò)百的板塊中有7個(gè)位于內(nèi)環(huán)里，可見(jiàn)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)仍然勢(shì)頭較強(qiáng)，但仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域間漲幅較高的板塊多是像塘橋、洋涇這樣的價(jià)值洼地。而相對(duì)傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)空間有限，漲勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始放緩。

有業(yè)內(nèi)人士分析，內(nèi)環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅區(qū)域因?yàn)殚_(kāi)發(fā)空間日漸萎縮，新房較少，成交量也在不斷下滑，雖然也有個(gè)別板塊漲幅較大，但也是此前尚存的“洼地”板塊，傳統(tǒng)區(qū)域的漲幅已經(jīng)在逐漸放緩。

相反，內(nèi)環(huán)以外的區(qū)域正在騰飛，換言之，上海的房?jī)r(jià)漲勢(shì)正在外擴(kuò)。最典型的例子就是位于中外環(huán)的真如板塊，五年內(nèi)漲幅高達(dá)351.31%，勢(shì)頭驚人。

不只是真如板塊，外擴(kuò)的趨勢(shì)和范圍正在不斷擴(kuò)大。今年以來(lái)，上海掛牌出讓的多幅土地都拍出高價(jià)，其中不少都位于青浦、金山、嘉定等外圍區(qū)域。隨著上海房?jī)r(jià)的整體上漲，原本相對(duì)價(jià)格較低的區(qū)域和板塊紛紛身價(jià)倍增。

以近期發(fā)展迅速的嘉定新城為例，據(jù)房盟RTC監(jiān)控，嘉定新城2011年新房均價(jià)15055元/平方米；而至今年10月均價(jià)漲至20501元/平方米，五年來(lái)漲幅超36%。

9月23日金地以20億元競(jìng)得嘉定新城E26-1地塊，樓板價(jià)18680元/平方米，溢價(jià)率達(dá)96.63%。該地塊的成交價(jià)及樓板價(jià)均創(chuàng)下了嘉定新城土地出讓歷史最高紀(jì)錄，成為嘉定新城新地王。業(yè)內(nèi)預(yù)估未來(lái)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破3萬(wàn)元/平方米已成定局。

嘉定新城的板塊升值并非巧合，而是與多年的建設(shè)和市政規(guī)劃密切相關(guān)。隨著保利大劇院、嘉定圖書(shū)館、瑞金醫(yī)院北院、嘉定婦幼保健院等高規(guī)格市政配套和商業(yè)配套投入使用，嘉定新城的城市配套日漸完善。同時(shí)地鐵11號(hào)線的貫通和延伸也吸引了大量的購(gòu)房者。

而且，嘉定在剛需和改善兩方面同時(shí)發(fā)力，為樓市的發(fā)展提供了更多靈活的發(fā)展空間。同時(shí)，企業(yè)與人口的導(dǎo)入也讓嘉定新城的整體結(jié)構(gòu)逐漸豐滿，為區(qū)域升值做好了鋪墊。

同嘉定新城一樣，青浦新城、南橋新城等新城建設(shè)正在驅(qū)動(dòng)著區(qū)域發(fā)展。這些逐漸成長(zhǎng)起來(lái)的外圍區(qū)域也在成為上海房?jī)r(jià)外擴(kuò)的“目的地”。