剛剛坐實(shí)了從9月末就開始盛傳的“中國海外發(fā)展有限公司(中海地產(chǎn)，00688.HK )集團(tuán)副總裁、營銷公司董事長曲詠海將離職”的職場小道消息，就又被曝出中海地產(chǎn)董事會兩大執(zhí)行董事——郭勇、闞洪波正式離職，再次將中海地產(chǎn)推向了內(nèi)部高層人事急劇動蕩的風(fēng)口。

剛剛坐實(shí)了從9月末就開始盛傳的“中國海外發(fā)展有限公司(中海地產(chǎn)，00688.HK )集團(tuán)副總裁、營銷公司董事長曲詠海將離職”的職場小道消息，就又被曝出中海地產(chǎn)董事會兩大執(zhí)行董事——郭勇、闞洪波正式離職，再次將中海地產(chǎn)推向了內(nèi)部高層人事急劇動蕩的風(fēng)口。

郭勇和闞洪波都是中海地產(chǎn)的老臣，兩人在中海地產(chǎn)工作超過20年，紛紛官至中海地產(chǎn)副總裁職位，并同時(shí)于2013年3月加入董事局任執(zhí)行董事。對于郭、闞二人的同時(shí)離任，中海地產(chǎn)給中國房地產(chǎn)報(bào)的回復(fù)稱：“郭總和闞總只是執(zhí)行董事職位到期，不再擔(dān)任董事會的執(zhí)行董事，卸任執(zhí)行董事一職，并非離職。”

老臣請辭

10月26日晚間，中海地產(chǎn)公告宣布，郭勇及闞洪波辭任公司執(zhí)行董事職位，10月27日起生效。公告還披露，郭勇及闞洪波因該集團(tuán)內(nèi)部分工調(diào)整決定辭任執(zhí)行董事一職。于兩人辭任后，中海地產(chǎn)的獨(dú)立非執(zhí)行董事將會占董事會人數(shù)的三分之一，符合上市規(guī)則規(guī)定。

郭、闞后，中海董事會高層只剩下9個人，其中執(zhí)行董事5人(主席兼行政總裁郝建民、副主席兼高級副總裁肖肖、總裁陳誼、副總裁兼總建筑師羅亮、財(cái)務(wù)總監(jiān)聶潤榮)，而獨(dú)立非執(zhí)行董事有3人。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱中海地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“組織架構(gòu)”一欄已被清空，只留下“內(nèi)容準(zhǔn)備中”5個字，引人遐想。公開資料顯示，2012年8月，郭勇及闞洪波獲委任為中海地產(chǎn)副總裁，并同時(shí)于2013年3月加入董事會任執(zhí)行董事。

在中海地產(chǎn)的發(fā)展中，郭勇及闞洪波也都擁有擔(dān)任中海城市公司一把手的經(jīng)歷，分別曾為中海成都、重慶公司和天津公司地方大員。

2002年，郭勇自深圳中海地產(chǎn)總部調(diào)任成都，擔(dān)任副總經(jīng)理一職，隨后于2005年起開始擔(dān)任成都中海地產(chǎn)總經(jīng)理一職。中海地產(chǎn)自2000年進(jìn)入成都，在郭勇任職期間，成都中海從單項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入多項(xiàng)目開發(fā)。在繼任者周應(yīng)杰2010年接手前，郭勇掌舵的8年是成都中海早前拓展的重要時(shí)期，其可謂成都中海開荒功臣。

2009年9月，重慶中海北濱一號被曝光滲水質(zhì)量問題，重慶中海地產(chǎn)董事總經(jīng)理石波云隨后于10月離職，而時(shí)任成都中海地產(chǎn)總經(jīng)理的郭勇即刻被集團(tuán)任命兼任重慶中海地產(chǎn)董事總經(jīng)理。

2010年，中海地產(chǎn)組建西部區(qū)域公司，在成渝任職多年的郭勇被委任為中國海外發(fā)展有限公司(西部區(qū))總經(jīng)理。彼時(shí)曾有評價(jià)稱，在成都地產(chǎn)圈內(nèi)，郭勇為人低調(diào)，因多年帶領(lǐng)成都中海地產(chǎn)的發(fā)展，也受到中海地產(chǎn)總部領(lǐng)導(dǎo)的青睞和重視，被納為總部高層后續(xù)儲備干部的人選之一。

而闞洪波的經(jīng)歷，也與郭勇有相似之處。建筑工程專業(yè)背景的闞洪波，曾任中海地產(chǎn)集團(tuán)天津公司總經(jīng)理，其后擔(dān)任中國海外發(fā)展有限公司助理總裁及中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司董事長。

2011年，中海地產(chǎn)商業(yè)版圖亮相，推出中海環(huán)宇城購物中心品牌。2012年，中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司在深圳正式注冊成立，定位為以寫字樓為主，購物中心為重點(diǎn)，適度發(fā)展酒店物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)平臺。而被任命為中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司董事長的，即是闞洪波。

然而，面對兩位功臣的辭任董事，中海地產(chǎn)唯一的解釋就是因集團(tuán)內(nèi)部分工調(diào)整所至，并未向記者闡述更多原因。

一朝天子一朝臣

中海地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)素有“學(xué)霸”之稱，甚至是地產(chǎn)界傳統(tǒng)四強(qiáng)“招保萬金”同時(shí)仰視的存在。盡管整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨大考，中海地產(chǎn)依然能拿出滿分的成績單。

10月26日，中海地產(chǎn)披露的三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前9月實(shí)現(xiàn)營收利潤雙增長，經(jīng)營業(yè)務(wù)收入793.6億港元，同比增長17.8%，經(jīng)營溢利為272.3億港元，同比增長16.7%。完成合約銷售額1226億港元，同比增長16.1%。中海地產(chǎn)主席兼行政總裁郝建民在8月19日召開的中海地產(chǎn)2015年中期業(yè)績報(bào)告會上提出，集團(tuán)把全年合約銷售金額目標(biāo)從1680億港元上調(diào)至1800億港元。

2015年上半年中海地產(chǎn)集團(tuán)收入上升19.5%至648.5億港元，核心利潤上升20.3%至136.3億港元，實(shí)現(xiàn)毛利率32.2%。截至6月底，集團(tuán)股東權(quán)益較2014年底上升近4成，可動用財(cái)務(wù)資源超過882億港元，凈貸比下降超過半數(shù)低至13.4%。根據(jù)年報(bào)，過去12年中海地產(chǎn)的純利復(fù)合增長41.7%，過去5年純利復(fù)合增長34.7%，穩(wěn)居行業(yè)第一。

如此光鮮靚麗的數(shù)據(jù)可以堵住投資者的嘴，但阻擋不了各高管階層已經(jīng)邁開的腿。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，數(shù)月來中海地產(chǎn)相繼有高管離職或與中海內(nèi)部從2014年起掀起的一場改革有關(guān)。

有中海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，從2014年起，中海地產(chǎn)相繼在總部層面成立戰(zhàn)略管控委員會，目前有10名成員，由中海董事會主席郝建民任委員會主任。同時(shí)成立專業(yè)化工程公司與營銷公司。變革后的中海地產(chǎn)更關(guān)注利潤率和回款率。此次變革主要由郝建民發(fā)起。

新成立的戰(zhàn)略管控委員會掌管各項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)方案、利潤指標(biāo)和工期等事務(wù)，可謂大權(quán)實(shí)握。新成立的營銷公司直管中海地產(chǎn)各地區(qū)公司營銷部和工程部，一改往日總部營銷中心與工程管理部和地區(qū)的指導(dǎo)關(guān)系。

據(jù)悉，剛剛請辭的曲詠海原是改革后這一新營銷公司的董事長。“如果是戰(zhàn)略委員會獨(dú)攬大權(quán)，給營銷公司下達(dá)超額高利潤任務(wù)，在房地產(chǎn)市場整體利潤下滑的大環(huán)境下，完不成任務(wù)的營銷公司老總離職，也是情理之中的。”某房企高管如是分析。

“要隨心所欲地跑馬拉松確實(shí)需要更自由的時(shí)間，我不否認(rèn)這跟我辭職也有些關(guān)系。”10月17日，曲詠海對深圳某自媒體這樣表示。此外，他還透露目前有多個選擇，未來還沒有完全確定下來。

這位中海地產(chǎn)得力的營銷干將曾受到保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英的高度贊賞，余英在自己的微博上寫到：“房地產(chǎn)絕對是實(shí)戰(zhàn)高于一切！如果萬科的張紀(jì)文、中海的曲詠海和我3個人去授課，估計(jì)所有的講師都要失業(yè)！”但是，最終這位“老中海人”還是選擇離開這個自己已工作了22年的地方。個中緣由唯有他自己更清楚。

實(shí)際上，自郝建民接替孔慶平出任中海地產(chǎn)董事長后，先是中海和中建宣布合并。之后中海地產(chǎn)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)便發(fā)生重大變化，中海成立營銷和工程公司，由總部實(shí)行垂直管理。失去這兩塊業(yè)務(wù)的管轄權(quán)之后，各地方公司總經(jīng)理的主要工作變?yōu)橥顿Y拿地、報(bào)規(guī)報(bào)建以及行政管理，這也一度被外界理解為是對中海各地方公司高層的削權(quán)。也因此，中海地產(chǎn)陷入了各地方公司總經(jīng)理的“離職潮”中，成為房企高管頻繁變動的重災(zāi)區(qū)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，一朝天子一朝臣，郝建民接任原中海董事會主席孔慶平之位后，內(nèi)部變革是一定的，架構(gòu)也會有所調(diào)整。不同派別、不同利益體系的大換血是必然的。

據(jù)悉，中海地產(chǎn)所力推的地產(chǎn)、營銷、工程獨(dú)立類似于美國的三權(quán)分立，是大總部平臺+大前線戰(zhàn)略的布局。在中海地產(chǎn)內(nèi)部看來，如今的管控模式也是一種相對的輕資產(chǎn)模式，在總部集中管控下，未來很多分支業(yè)務(wù)都符合單獨(dú)上市條件，比如商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)板塊。

對于未來，中海地產(chǎn)預(yù)計(jì)內(nèi)地房地產(chǎn)將會進(jìn)一步改善，其最終將受惠于內(nèi)地房地產(chǎn)市場的加速整合，而中建+中海能否“1+1>2”頗為引人注目。

中海離巢者

實(shí)際上，“中海系”輸出房企高管的現(xiàn)象在地產(chǎn)界一直為人津津樂道，中海地產(chǎn)甚至得到了“黃埔軍校”的美名。從2002年的劉愛明，到今年的曲詠海，“高層離巢”對于中海地產(chǎn)來說已近乎“常態(tài)化”，而作為國企的中海地產(chǎn)似乎也難以改變此種狀況。

現(xiàn)如今，劉愛明、杜晶、朱榮斌、吳建斌、顏建國、徐愛國、闞乃桂、劉文東等數(shù)不過來的“原中海系人”，大都有了另外的歸宿。

“鐵打的房企，流水的兵”，多年來陸陸續(xù)續(xù)有多位高管紛紛棄中海地產(chǎn)而去，這種大量高階層管理人才的流失對于這家根正苗紅、家底殷實(shí)的地產(chǎn)公司而言，恐怕也是一個令其頭疼的問題。

2002年，劉愛明被萬科挖走，出任萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁。當(dāng)年與劉愛明一同加入萬科的還有杜晶，任萬科企業(yè)股份有限公司副總裁。此外，從中海地產(chǎn)“順利畢業(yè)”的還有如今的碧桂園執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌，此前他曾擔(dān)任中國海外集團(tuán)有限公司常務(wù)董事、副總經(jīng)理以及中海投資發(fā)展集團(tuán)有限公司董事長。

2014年6月26日起加入龍湖地產(chǎn)的顏建國，也曾是中海地產(chǎn)集團(tuán)董事副總經(jīng)理，2014年12月16日，龍湖地產(chǎn)任命其為公司執(zhí)行董事，年薪高達(dá)460萬元。而于2014年7月離開中海的周應(yīng)杰則始于2010年起擔(dān)任中海成都公司總經(jīng)理，而如今周應(yīng)杰已成為青島萬科總經(jīng)理。

中海地產(chǎn)的人才培養(yǎng)，成就了萬科的“海盜計(jì)劃”。在業(yè)內(nèi)同行看來，中海地產(chǎn)管理人才流失的原因通常被認(rèn)為一是待遇不高，二是晉升空間存在職業(yè)天花板。

早前也有熟悉中海地產(chǎn)的人士透露，中海地產(chǎn)內(nèi)部管理層幾乎都由中建系統(tǒng)任命，外來人難以升職到高管位置，而中海地產(chǎn)高層管理人員最終能做到地方公司總經(jīng)理或以上級別的，基本都是工程、設(shè)計(jì)和成本口出身，營銷、投資和財(cái)務(wù)出身的較少。

然而，對于外界的各種說辭，中海地產(chǎn)更愿意將其解讀為薪酬體系的不健全。在今年3月的香港中海地產(chǎn)媒體春茗會上，有中海地產(chǎn)高層曾回應(yīng)這一話題，稱公司一系列人事變動跟中海地產(chǎn)作為國企所能給予的薪酬不及民企有關(guān)。

在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，這可能跟房地產(chǎn)行業(yè)整體的去產(chǎn)能相關(guān)。房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，靠買地、融資、賣房的開發(fā)模式正在觸頂，面對銷售壓力加大、利潤率下降等問題，企業(yè)面臨調(diào)整、轉(zhuǎn)型，職業(yè)經(jīng)理地產(chǎn)人發(fā)展空間受到擠壓，并且還需承擔(dān)逐年遞增的業(yè)績考核壓力，不得不選擇或主動或被動離職。