以“南窮北賤”聞名的北京傳統(tǒng)南城城市“洼地”豐臺區(qū)最近因?yàn)椤暗赝酢倍鸬靡凰俊！奥浜蟆薄俺侵写濉钡瓤墼谪S臺區(qū)頭上多年的帽子這次或許能夠摘下來了，因?yàn)閲@著豐臺的是“地王”與“豪宅”的重重光環(huán)。

豐臺，風(fēng)抬，瘋臺！

以“南窮北賤”聞名的北京傳統(tǒng)南城城市“洼地”豐臺區(qū)最近因?yàn)椤暗赝酢倍鸬靡凰俊！奥浜蟆薄俺侵写濉钡瓤墼谪S臺區(qū)頭上多年的帽子這次或許能夠摘下來了，因?yàn)閲@著豐臺的是“地王”與“豪宅”的重重光環(huán)。

幾年前，坊間流傳著一種說法：“豐臺之所以不急于發(fā)展，是因?yàn)榈瘸柡秃５硗恋亻_發(fā)完了，自然就得開發(fā)豐臺了。”如今看來，似乎一語成讖。當(dāng)前海淀區(qū)與朝陽區(qū)的可供開發(fā)住宅用地確已接近尾聲，而擁有大量土地資源的豐臺區(qū)，開始全面發(fā)力了。

狂收573億元的“土豪”

實(shí)際上，豐臺區(qū)的地緣優(yōu)勢是很多區(qū)縣所不具備的，行政區(qū)劃從二環(huán)跨到六環(huán)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)卻大相徑庭。然而伴隨著今年豐臺區(qū)多塊高價(jià)地的出讓，豐臺或?qū)⒏念^換面。

其實(shí)，豐臺區(qū)不只是出了地王，整個(gè)2015年豐臺土地出讓收益更令人艷羨，實(shí)現(xiàn)了由“屌絲”到“土豪”的逆襲。

據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年豐臺區(qū)已成交商業(yè)用地出讓金加總之后達(dá)573億元，而北京市2015年至今土地出讓金也才大約1200億元。同時(shí)，今年北京出讓的最貴的超過80億元的3宗地均出自豐臺。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京一共出讓32宗住宅用地，其中7宗位于五環(huán)以內(nèi)，這7宗地塊都屬于豐臺，這意味著未來五環(huán)內(nèi)僅有豐臺尚有潛在住宅供應(yīng)，由此可以體現(xiàn)出豐臺住宅用地的含金量。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)，全北京5萬元以上樓面價(jià)的一共有13宗地塊，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺。而豐臺目前在售項(xiàng)目成交情況也較為樂觀。前10個(gè)月銷售額突破10億元的項(xiàng)目在豐臺有4個(gè)，包括京投銀泰萬科西華府、紫辰院、西宸原著、億城燕西華府，而目前在售的6個(gè)典型項(xiàng)目存量也已經(jīng)不多。

中原地產(chǎn)研究部首席分析師張大偉分析，在最近地王影響下，在售項(xiàng)目去化速度明顯加速，也就是說2016年這一批10萬+地王入市的時(shí)候，豐臺將迎接頂豪集中釋放期。

去年，龍湖在豐臺西局斥資35.7億元拿地，純商品房樓面價(jià)接近6萬元/平方米。今年10月20日，豐臺樊家村拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米的地塊，成為名副其實(shí)的北京單價(jià)地王。10月30日，天恒中糧聯(lián)合體以85.95億元拿下豐臺南苑A地塊，樓面價(jià)5萬元/平方米；11月2日，豐臺槐房B地塊又拍出了83.4億元的高價(jià)，樓面價(jià)達(dá)到5.6萬元/平方米。這兩塊地則被稱為北京總價(jià)第二高和總價(jià)第三高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，此前豐臺拍出的6宗地塊的純商品房住宅的樓面價(jià)格水平最低也超過4萬元/平方米。在北京整體土地資源稀缺且以郊區(qū)供地為主的格局下，豐臺是北京五環(huán)內(nèi)唯一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域，因此顯得尤為珍貴。并與北京東部的亞奧、望京、孫河、東壩、亦莊的高端樓盤形成帶狀分布，購房者選擇面大同，京西原本只有零星高端項(xiàng)目在售，這使得豐臺西南三環(huán)這個(gè)京西唯一高端盤扎堆的片區(qū)贏得了開發(fā)商和購房者的共同關(guān)注。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所前所長牛鳳瑞認(rèn)為，一線城市拿地成本越來越高，房價(jià)取決于地價(jià)，地價(jià)背后是復(fù)雜的社會再分配，地方政府要通過土地出讓來實(shí)現(xiàn)國民收入的二次分配，所以很難說它對或錯(cuò)。根據(jù)市場競爭原則誰有實(shí)力拿地誰拿，但這里面面臨著金融風(fēng)險(xiǎn)。對于國企來說，賺與賠似乎影響并不大，私企沒有實(shí)足把握不敢拿地，所以這種情況是房地產(chǎn)市場這個(gè)發(fā)展階段必然產(chǎn)生的一種現(xiàn)象。

隔岸觀火后發(fā)制人

如今，豐臺區(qū)被業(yè)內(nèi)視為城六區(qū)中唯一可以發(fā)力的區(qū)域。而在此之前，豐臺區(qū)的城市建設(shè)多年來一直備受詬病。

從目前豐臺區(qū)的二手房房價(jià)即可窺見一二，即使是在地王出現(xiàn)以后，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前豐臺南三環(huán)至四環(huán)的萬年花城二手房價(jià)格也僅在3萬元~4萬元/平方米。與東、西、北向的相同環(huán)線位置的樓盤價(jià)格差距在1萬元/平方米左右。

“歷史原因使得豐臺區(qū)過去的發(fā)展速度顯得慢了一些，過去人們對豐臺區(qū)一直是發(fā)展欠佳、落后的一個(gè)印象。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事第四任輪值主席陳順對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，事實(shí)上像方莊板塊以前是北京的富人區(qū)，離二環(huán)很近，但現(xiàn)在很多人不知道方莊屬于豐臺，一提杜家坎就能聯(lián)系起豐臺實(shí)際上都是受過去這種印象的影響。

實(shí)際上，在中國房地產(chǎn)報(bào)記者幾年前采訪萬年花城片區(qū)的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人了解到的情況是，豐臺區(qū)房價(jià)一直上漲乏力的原因在于區(qū)域城市建設(shè)與相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的滯后。很多到過豐臺的人都有體會，“城中村”的臟亂差印象揮之不去。幾年過去了，豐臺區(qū)也發(fā)生了很大的變化。在原有幾大商圈，包括方莊、馬家堡、西局、大紅門等區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，一些新興板塊也形成了一定的商業(yè)氛圍，如總部基地、中關(guān)村科技園豐臺園、麗澤商務(wù)區(qū)。

盡管如此，相比其他城區(qū)來說，仍然顯得緩慢。過去幾年，豐臺土地出讓相對較少，特別是住宅用地，而且土地出讓并不集中。而且按照規(guī)定，大城市單塊土地出讓不能太大。所以在豐臺區(qū)很少有大規(guī)模的居住區(qū)，導(dǎo)致很難形成聚集效應(yīng)。在近幾年海淀、朝陽以及各大郊區(qū)新城供地如火如荼之時(shí)，豐臺區(qū)并沒有參與其中，使得其仿佛被業(yè)界所淡忘。

從當(dāng)前豐臺的房地產(chǎn)發(fā)展形勢來看，在過去的很多年中，豐臺區(qū)的確有隔岸觀火、后發(fā)制人的意思。去年朝陽區(qū)東三環(huán)農(nóng)展館“地王”短短一年時(shí)間就被豐臺區(qū)搶了“寶座”，現(xiàn)在看來，朝陽區(qū)、海淀區(qū)供地已是杯水車薪，而豐臺區(qū)的供地才剛剛開始發(fā)力。

此外，去年以來，豐臺區(qū)除住宅供應(yīng)外，商業(yè)用地供應(yīng)也在加速，包括所出讓高價(jià)地塊都有商業(yè)用地的捆綁，勢必為區(qū)域整體商業(yè)配套提升加碼。

但值得注意的是，豐臺區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面與海淀、朝陽、東城、西城等核心城區(qū)仍然存在相當(dāng)大的差距，包括市政道路、醫(yī)療、教育等都差距不小。隨著大型品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，在改善商業(yè)配套的同時(shí)，這些市政配套的頑疾能否解決，則是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣毙杞鉀Q的問題。

郭毅認(rèn)為，大量名企進(jìn)駐區(qū)域，將會拉動(dòng)商業(yè)、教育、交通、綠化等方面全方位改善和提升，在整體區(qū)域的商品住宅產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)全面升級之后，區(qū)域的升值潛力也將得以體現(xiàn)。

陳順認(rèn)為，實(shí)際上最近兩年豐臺的發(fā)展加快，有影響力有實(shí)力的開發(fā)商包括萬科、中糧、首開、龍湖紛紛進(jìn)駐。這些地王項(xiàng)目的入市都會使人們對于豐臺落后的印象逐漸改變。