11月12日下午，北京朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊進入競價環(huán)節(jié)，這是常營鄉(xiāng)時隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，不出市場所料，該地塊一如既往地以高溢價成交。

11月12日下午，北京朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊進入競價環(huán)節(jié)，這是常營鄉(xiāng)時隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，不出市場所料，該地塊一如既往地以高溢價成交。

拍賣當(dāng)日，該地塊共吸引了北京城建、首創(chuàng)、遠洋、首開保利、旭輝永同昌金地、國瑞地產(chǎn)、中鐵建七家企業(yè)和聯(lián)合體參與競拍。最后經(jīng)過84輪激烈爭奪，首開保利聯(lián)合體以33億元總價、配建面積3.6萬平方米自住房的代價競得。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該宗地商品房部分樓面價高達6.7萬元/平方米，是繼樊家村地王和農(nóng)展館地王之后，單價排名第三的地塊，亦是常營地區(qū)的單價地王。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對觀點地產(chǎn)新媒體表示，該項目未來房價將在13萬/平方米左右，并將成為第23個競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

首開保利奪常營地王

出讓公告顯示，常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊土地用途為F1住宅混合公建用地，土地面積41963.7平方米，建筑控制規(guī)模為11.75萬平方米，掛牌起始價為22億元，需配建建筑面積28000平方米的“限價商品住房”，銷售限價為15000元/平方米。而競建的“自住型商品住房”銷售限價為22000元/平方米。

下午15點30分，地塊正式開拍，首創(chuàng)率先應(yīng)價，將價格抬至22.77億元，隨后國瑞地產(chǎn)積極跟進，與首創(chuàng)展開拉鋸戰(zhàn)。

互相較勁22輪之后，首創(chuàng)首先觸碰價格上限33億，現(xiàn)場進入競公租房配建面積環(huán)節(jié)，此前一直保持沉默的北京城建、首開保利也相繼加入戰(zhàn)局，遠洋、中鐵建、旭輝聯(lián)合體則繼續(xù)“打醬油”。

盡管拿地之心堅決，但當(dāng)配建面積升至1.65萬平方米之后，國瑞地產(chǎn)無奈退出，現(xiàn)場變成了國企、央企之間的游戲，39號的首開保利與77號首創(chuàng)互不相讓，拼殺到最后。

結(jié)果證明還是人多力量大，經(jīng)過84輪爭奪后，首開保利組成的聯(lián)合體擊敗首創(chuàng)，以33億元總價、配建3.6萬平方米自住房面積成功競得朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊，樓面價高達6.7萬元/平方米，問鼎常營新的單價地王。

對于北京市場而言，面粉貴過面包早已不是什么新鮮事。據(jù)了解，常營地王周邊目前在售項目有常楹公元，報價42000元/平方米；首開熙悅尚郡，報價48500元/平方米；北京新天地，報價34644元/平方米。

也因此，市場人士對首開保利此次拿地價格并不意外。“北京樓面價不超5萬都不好意思出門了。”張大偉戲稱。

郭毅則表示，這是常營鄉(xiāng)時隔四年之后再次出讓宅地，經(jīng)過多年發(fā)展，地塊周邊的交通及各項生活配套已極為完備，可謂寸土寸金之地，因此房企競相爭奪也是正常。

“優(yōu)越的地理位置，令該地塊已經(jīng)具備了開發(fā)成為豪宅的潛質(zhì)。未來項目房價將在13萬/平方米左右。”郭毅預(yù)測。

另外，據(jù)張大偉提供的數(shù)據(jù)，項目板塊市場競爭壓力相對較小，只有首開·熙悅尚郡和北京新天地處于順銷期；而龍湖·長楹天街已售罄，常楹公元和北京新天地也已進入尾盤期。

北京供地再度開啟

僧多肉少的北京市場，顯然已經(jīng)成為兵家必爭之地，趁著地價飆升的勢頭，北京國土局也配合著開啟了新一輪的供地計劃。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，加上此次成交的常營鄉(xiāng)地塊，北京土地市場在不到兩周時間內(nèi)已經(jīng)先后成交了3宗地塊，包括華潤華僑城招商聯(lián)合體拿下的豐臺區(qū)的南苑鄉(xiāng)B組團地塊，以及北京建設(shè)競得的通州地塊。

此外，11月11日，北京國土局還最新掛牌出讓分別位于懷柔區(qū)、昌平區(qū)的兩宗地塊，土地面積共計9.68萬平方米，掛牌起始價總計約7.29億元。

面對新一波供地潮的到來，北京地價也將進一步攀升。郭毅表示，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的情況下，一二線城市成為了房企重點進軍的區(qū)域，隨著越來越多開發(fā)商搶占北京市場，北京地價肯定會持續(xù)走高的。

張大偉也預(yù)期，未來一個月還將有多宗地王誕生，特別是未來的通州、門頭溝都可能樓面價繼續(xù)突破之前區(qū)域記錄。

地王頻出，導(dǎo)致北京市場“豪宅化”現(xiàn)象也愈發(fā)嚴(yán)重。據(jù)了解，首開保利今天拿下的常營鄉(xiāng)地塊成為了今年第10塊實際樓面價5萬+的地塊，同時也是第23個競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

另外，據(jù)亞豪此前預(yù)測，北京今年已出讓的20余宗宅地中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達12宗；在待出讓的近20宗地塊中，五環(huán)內(nèi)3宗預(yù)期樓面價均將在50000元/平方米以上，五至六環(huán)的7宗土地至少有3宗有能力沖擊3萬元/平方米的關(guān)卡，未來入市或進入高端乃至豪宅行列。

張大偉也表示，從2013年開始，北京各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。

但是，作為奢侈品的豪宅項目，本身購買群體就非常有限，在大量供應(yīng)到來之際，北京豪宅去化風(fēng)險也在加劇。

郭毅稱，目前北京頂豪已經(jīng)有近5000套的潛在供應(yīng)，與每年最高200套的去化速度形成了強烈的反差，在供過于求的嚴(yán)峻形勢下，北京的頂豪市場已經(jīng)形成了堰塞湖，市場風(fēng)險在不斷累積。

“需求有限外，頂豪的消化很難做到快周轉(zhuǎn)，但能拿下高價地的大多是上市公司或財大氣粗的央企國企，這些房企對于銷售額和回款率都有嚴(yán)格指標(biāo)，那么矛盾就很難調(diào)和。”

郭毅認(rèn)為，雖然北京現(xiàn)在還沒有解不了套的地王，但在經(jīng)濟放緩的大背景下，房價漲速會受到影響，地王解套周期肯定會拉長，在新地王等待解套過程中，很可能有房企會無法承受地王拖累，采取降價、賣項目等無奈之舉。