要玩轉(zhuǎn)香港的銀行按揭市場(chǎng)，特別要熟悉“轉(zhuǎn)按”和“加按”兩大策略。

就近幾年的趨勢(shì)來(lái)看，如果手頭上有一套香港房產(chǎn)，哪怕只是自住，哪怕它還有大把貸款要供，也是要恭喜業(yè)主——可以反復(fù)把這個(gè)房子抵押給銀行，套出極低成本、極長(zhǎng)期限的資金。

但是要玩轉(zhuǎn)香港的銀行按揭市場(chǎng)，特別要熟悉“轉(zhuǎn)按”和“加按”兩大策略。

所謂“轉(zhuǎn)按”，即把原有在A銀行的按揭轉(zhuǎn)去B銀行，以獲得B銀行提供的優(yōu)惠按揭利率及現(xiàn)金回贈(zèng)(或是要求A銀行提供和B銀行同樣優(yōu)惠的新貸款利率)；所謂“加按”，則是在物業(yè)升值之后，要求銀行就增值的部分提供貸款，套出現(xiàn)金來(lái)作投資用途。

由于按揭貸款是香港幾乎成本最低、還款時(shí)限最長(zhǎng)(最高可以長(zhǎng)達(dá)35年)的貸款，因此這筆資金對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，顯得異常便利。按揭利率有多低？年利率不到2%。有多長(zhǎng)？最長(zhǎng)35年。

轉(zhuǎn)按和加按，往往是同時(shí)進(jìn)行的。朋友文靜近期便玩了一把“轉(zhuǎn)按”+“加按”。事情的起因是近期香港樓價(jià)開(kāi)始下跌，作為業(yè)主，文靜當(dāng)然有所考慮，總覺(jué)得過(guò)往幾年物業(yè)升值，但總歸是紙上財(cái)富，并沒(méi)有落到個(gè)人腰包里，這很不符合經(jīng)濟(jì)原則。

由于文靜上一筆按揭已經(jīng)超過(guò)了提前還款的鎖定年限(一般是2年)，銀行職員在看完文靜的財(cái)務(wù)情況后，主動(dòng)提議說(shuō)，不如加按和轉(zhuǎn)按一起做，用新的貸款直接替換掉原來(lái)的貸款利率。

文靜最初的貸款利率是“P-2.75%”，P等于5%。P被稱為浮動(dòng)的優(yōu)惠利率，它會(huì)隨著市場(chǎng)利率不斷變動(dòng)，比如如果美聯(lián)儲(chǔ)加息，很可能香港的銀行們就會(huì)紛紛提升P值。按照現(xiàn)行P值為5%來(lái)算，文靜的按揭利率年化值為2.25%。

但上述是按兩年前的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的按揭貸款，如果現(xiàn)在“轉(zhuǎn)按”，則可以享受現(xiàn)有的按揭貸款利率——銀行現(xiàn)在提供的是“H+1.7%，上限P-2.85%”的貸款利率。這里的H是HIBOR，即香港銀行間同業(yè)拆借利率，給業(yè)主貸款一般用的是月HIBOR值，最新的H值為0.2417%，所以上述按揭實(shí)際就是1.9417%。

如果某個(gè)月HIBOR值飆升，業(yè)主也不用太擔(dān)心，因?yàn)殂y行向業(yè)主收取的按揭利率，年化下來(lái)的數(shù)值上限不能高于P-2.85%，在文靜的情況里即2.15%——這個(gè)上限值也比文靜目前的固定利率2.25%要低0.1個(gè)百分點(diǎn)。不要小看這0.1個(gè)百分點(diǎn)，幾十年累計(jì)下來(lái)可以節(jié)省不少供房利息呢。

令人驚喜的還在后頭，由于文靜的物業(yè)已經(jīng)升值了，因此銀行職員提出，如果需要，文靜可以按目前市場(chǎng)對(duì)房子的最新估值，提供給她這筆按揭貸款。文靜的房子現(xiàn)在價(jià)值500萬(wàn)港元，其中200萬(wàn)港元按揭還沒(méi)有還清，根據(jù)最新市值500萬(wàn)港元來(lái)算，銀行最多可以貸款給文靜350萬(wàn)港元，即500萬(wàn)港元的70%。扣除尚欠的200萬(wàn)港元，文靜還可以套現(xiàn)150萬(wàn)港元出來(lái)靈活處理，可以存銀行，也可以拿去投資。

文靜的師奶朋友還叮囑過(guò)她“要盡量跟銀行討價(jià)還價(jià)，任何方面都可以Bargain！”經(jīng)過(guò)一番威逼利誘，銀行職員又開(kāi)出兩項(xiàng)優(yōu)惠。一是現(xiàn)金回贈(zèng)，即銀行方面會(huì)提供新增貸款1%的金額(即150萬(wàn)港元的1%)作為現(xiàn)金回報(bào)——這也是在香港貸款通常都有的一項(xiàng)福利。只是文靜沒(méi)有想到，轉(zhuǎn)按也會(huì)享受這種現(xiàn)金回贈(zèng)優(yōu)惠。

其二是銀行為文靜設(shè)立帶儲(chǔ)蓄性質(zhì)的活期賬戶，該賬戶可以享受跟供房貸款利率相同水平的存款利率，即文靜可以享受到將近2%的存款利率。在香港這個(gè)零銀行利率地區(qū)，這是何其難得啊。存款利率等于月供貸款利率？那豈不是銀行提供給文靜無(wú)息資金？當(dāng)然不是啦，上述活期賬戶里，享受2%存款利率的金額最多只可以是文靜總房貸的50%。換句話說(shuō)，就是銀行給文靜貸款利率最多打五折。不過(guò)打五折也很好了啊，年利率不到1%的資金，打著燈籠也難尋吧。