自從樓市環(huán)境全面寬松以來(lái)，無(wú)論新房還是二手房都得到了利好刺激。

自從樓市環(huán)境全面寬松以來(lái)，無(wú)論新房還是二手房都得到了利好刺激。不過(guò)，盡管整體市場(chǎng)向好，但也未必能做到“平分秋色”。上半年，二手房的火爆程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房。但隨著壓抑許久的純剛、類(lèi)剛、改剛等剛性需求持續(xù)釋放與消化，在改善當(dāng)?shù)赖漠?dāng)下，新房市場(chǎng)活躍度漸漸高于上半年。

新房市場(chǎng)表現(xiàn)漸搶眼

盡管進(jìn)入11月份后，天津(樓盤(pán)) 市新建商品住宅成交出現(xiàn)了小幅萎縮，但是就在剛剛過(guò)去的“金九銀十”中，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)仍可謂十分搶眼。根據(jù)天津中原投資顧問(wèn)部統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2015年第三季度，本市新房市場(chǎng)整體成交逐周呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)94%以上的高去化率，供銷(xiāo)價(jià)齊漲。9月，一手住宅共計(jì)成交面積135萬(wàn)平方米，成交量高于2015年月度均值，處于年度第二高位。10月最后一周，本市新建商品住宅成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，成交面積環(huán)比增加2.02%，均價(jià)環(huán)比增加6.00%。

除此之外，由于改善需求逐漸取代了剛需主力軍的地位，本市高端住宅市場(chǎng)關(guān)注度也在日益提升，成交價(jià)格加速上升，第三季度環(huán)比提高2.1%至人民幣23931/平方米。陸家嘴地產(chǎn)的惠靈頓河濱花園項(xiàng)目成交量達(dá)到488套，是單季度成交最多的項(xiàng)目，其需求主要來(lái)自于升級(jí)改善需求的購(gòu)房者；位于河西區(qū)洞庭路的某項(xiàng)目推出840套住宅，占供應(yīng)量30%，滿(mǎn)足居住在周邊河西和西青區(qū)的購(gòu)房者升級(jí)改善需求。第三季度，梅江地區(qū)住宅成交價(jià)格環(huán)比上升最大，環(huán)比增加7%。和平區(qū)住宅成交價(jià)格環(huán)比上升6.9%。

仲量聯(lián)行天津研究部負(fù)責(zé)人分析表示，由于更多住宅市場(chǎng)的寬松政策，對(duì)整體住宅市場(chǎng)的需求有推動(dòng)作用。對(duì)于首次住宅購(gòu)買(mǎi)者，首套房貸款首付的降低刺激了高端住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)升高，貸款政策的放寬持續(xù)帶回了購(gòu)房者。

部分改善族目標(biāo)轉(zhuǎn)移

2015年上半年，在房地產(chǎn)利好政策集聚促進(jìn)下，市場(chǎng)迎來(lái)明顯的向上趨勢(shì)，二手房市場(chǎng)整體的活躍度始終保持較高水平。盡管新建商品房的成交也有所回暖，但是與自身“細(xì)水長(zhǎng)流”的姿態(tài)相比，二手房所呈現(xiàn)出的爆發(fā)力一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)二、無(wú)人能敵。不過(guò)進(jìn)入第三季度以來(lái)，從市場(chǎng)反饋信息來(lái)看，如果說(shuō)二手房成交在下半年已經(jīng)趨于穩(wěn)定活躍的話(huà)，那么新房市場(chǎng)則明顯呈現(xiàn)出了“大步流星”的趕超之態(tài)。尤其進(jìn)入10月份，天津商品住宅成交13944套，同比漲108.8%，環(huán)比漲22.1%；成交面積約為152萬(wàn)平方米，同比翻倍。在成交產(chǎn)品面積區(qū)間上，100至110平方米左右的戶(hù)型最受青睞，從數(shù)據(jù)中不難看出，部分客戶(hù)特別是改善型目標(biāo)客群正在從二手房市場(chǎng)抽身轉(zhuǎn)至購(gòu)買(mǎi)新房。

“價(jià)格差的縮小，應(yīng)該是導(dǎo)致部分人投向新房市場(chǎng)的重要因素之一。”從事房屋經(jīng)紀(jì)工作的王小姐告訴記者，自從進(jìn)入下半年，由于部分熱點(diǎn)區(qū)域的二手房過(guò)于火爆，片區(qū)內(nèi)的大量需求集中釋放，導(dǎo)致了業(yè)主心理預(yù)期的增加，許多人紛紛調(diào)高了掛牌房源價(jià)格。然而就在二手房成交量?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，價(jià)格的穩(wěn)定與優(yōu)惠促銷(xiāo)仍然占據(jù)著天津商品住宅市場(chǎng)的主旋律和主基調(diào)。“雖然還沒(méi)到價(jià)格倒掛的地步，不過(guò)在一些熱點(diǎn)板塊，部分二手房均價(jià)已經(jīng)直逼新房市場(chǎng)。”對(duì)于二手房而言，“單價(jià)低”與“現(xiàn)房”是其最大的兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)，沒(méi)有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)這一“殺手锏”，其吸引力也會(huì)跟著大打折扣。

老房有“硬傷”新房不差錢(qián)

導(dǎo)致部分二手房市場(chǎng)客戶(hù)轉(zhuǎn)移的因素中，除了價(jià)格之外，還有一個(gè)重要的原因，就是購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品的滿(mǎn)意度也在不斷提升。與一些老房子相比，新建商品房產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等細(xì)節(jié)方面的確更具優(yōu)勢(shì)。

在看了中介推薦的幾處二手房源后，寧女士放棄了購(gòu)買(mǎi)二手房的想法：“前前后后看了差不多10來(lái)套，可總是不太滿(mǎn)意，這片區(qū)域內(nèi)大多是十幾年或者年頭更長(zhǎng)的老房子，有的還是公產(chǎn)房，在戶(hù)型方面真的是有些落后了。”在寧女士看來(lái)，這些老房子存在著太多“硬傷”：兩室的偏單基本上就只有個(gè)門(mén)廳，連個(gè)正式的客廳都沒(méi)有；所謂的金角戶(hù)型，其實(shí)是為了滿(mǎn)足光照，而犧牲一面墻多開(kāi)了一扇窗，擺放起家具來(lái)實(shí)在太不方便；社區(qū)公共空間明顯不足，私家車(chē)停放亂象叢生……思量再三后，寧女士決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)尋找目標(biāo)，“買(mǎi)二手房的確會(huì)便宜一些，壓力和負(fù)擔(dān)也相對(duì)小些。不過(guò)，我仔細(xì)算了算，就目前我和愛(ài)人的償還能力來(lái)看，多貸個(gè)三五十萬(wàn)還是可以接受的，而且現(xiàn)在首付和利息都低，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是個(gè)挺好的時(shí)機(jī)。”

隨著剛需群體被市場(chǎng)逐漸釋放消化，目前市場(chǎng)中改善型購(gòu)房者成為成交主力，而低首付、低利率的利好政策對(duì)于這部分群體而言顯然比剛需更具“用武之地”。粗略估算，在經(jīng)歷了今年5次連續(xù)降息后，購(gòu)房者百萬(wàn)房貸20年總計(jì)可少繳利息近17萬(wàn)元，再加上最低兩成首付的政策，原本在許多改善族看起來(lái)遙不可及的事兒一下子變得“不差錢(qián)兒”了，因此，許多二手房市場(chǎng)中還貸能力較強(qiáng)的客戶(hù)也開(kāi)始陸續(xù)向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。