觀點地產網 隨著證監會宣布完善新股發行制度重啟IPO，萬達商業回歸A股的進程也悄然加速。11月13日，這家商業地產巨頭便在證監會官網上披露其招股說明書申報稿。

申報稿顯示，萬達商業計劃發行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達120億元，分別投入位于南京、濟南、合肥、成都、徐州共計五個城市的萬達廣場項目。不過，萬達并未公布登陸A股市場地點、發行價以及上市日期等內容。

據觀點地產新媒體了解，萬達商業本次發行A股股票上市后，其股票將同時在港交所及內地的證券交易所同時掛牌上市，成為一家新的“A+H”雙上市平臺的房地產公司。從2009年最初計劃A股上市，到2014年轉向H股上市，如今萬達商業又回到了曾令它遇挫的A股，輪回兜轉不免讓人唏噓。

市場分析普遍認為，盡管近期A股市場遇挫，但A股上市的領先開發商仍享有較高估值。因此重啟IPO后，假如萬達商業上市成功，那公司將在A股市場享有較高的估值。

分析人士也告訴觀點地產新媒體，盡管萬達商業提出了輕資產模轉型，但過往形成的“以售養租”做法仍然是公司發展的主導模式。在目前物業銷售市場放緩的情況下，萬達商業對于資本的需求相當迫切，其迅速發布A股招股書恰恰說明對于內地資本市場平臺融資渠道拓寬的渴求。

回A股方案披露

根據萬達商業在A股招股說明書申報稿的描述，該公司是“中國最大的商業物業和豪華酒店業主”。截至2015年6月30日，其持有已開業物業面積達到2239.6萬平方米，其中購物中心面積1843.15萬平方米。

在業務模式方面，萬達商業表示，投資物業租賃及物業管理業務、酒店業務、物業開發及銷售業務是公司業務涵蓋的三大主要業務板塊。

據觀點地產新媒體了解，2015年上半年，萬達商業實現營業收入328.81億元，僅為2014年全年1145.86億元的28.7%；其中物業銷售的貢獻比例達68%，投資物業租賃及物業管理貢獻比例為20.5%。而2014年，這兩大業務板塊的貢獻比例為85.1%、9.6%。

對此，萬達商業表示將對三大業務板塊收入結構進行調整，尤其是提升投資物業租賃及物業管理的營收占比，其認為這是營業收入表現萎靡的主要原因。受此影響，萬達披露2012年、2013年、2014年及2015年上半年的凈利分別為37.56億元、25.43億元、20.91億元及3.34億元。

實際上，萬達商業目前急于提升投資物業租賃及物業管理業務貢獻占比，亦即“輕資產模式”。萬達表示，這種模式主要是通過吸引第三方投資者及社會資金投資于萬達廣場單體購物中心項目，公司則提供拿地、規劃、設計、開發、招商、運營、品牌等服務，并與投資者按約定比例分享運營收益。

談及上市后三年的股東分紅回報計劃時，萬達商業則表示，公司“在上市后三年公司發展階段屬于成長期且有重大資金支出安排”。

截至2015年上半年，萬達商業開業及在建的商業項目超過100個城市，包括北京、上海、廣州、大連、南京、合肥、南昌、武漢、成都、西安、濟南、徐州、唐山、馬德里、洛杉磯、芝加哥、黃金海岸、悉尼等中國及海外等城市。

此次回歸A股，萬達商業計劃發行發行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達120億元，分別投入五個城市的萬達廣場項目。若新股順利發行，公司總股本將達到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

在萬達商業A股新股發行之前，公司實際控制人王健林直接持有6.788%股權，并通過萬達集團間接持有43.712股權，此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發行后，王健林仍為公司實際控制人。

另外值得一提的是，根據萬達商業股東名單，包括盧志強旗下泛海投資、史玉柱旗下巨人投資等民營企業，在公司上市前夕清退了其中股份。

6年A股上市輪回

實際上，萬達商業在過去一直徘徊在內地與香港資本市場之間。從A股遇挫到轉戰H股，到如今兜轉回歸A股，一晃已是六年光景。

觀點地產新媒體翻查資料得知，早在2009年，王健林便正式啟動萬達商業的A股上市計劃。按照當時的規劃，萬達商業以2009年12月31日為上市申報基準日，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月-5月期間申報上市資料，通過證監會發行審核；2010年6月，實現在A股掛牌上市。

不過事與愿違，受2010年資本市場的低迷和房地產行業的宏觀調控，萬達商業的上市計劃一再推遲。至2012年初，其上市申請在證監會公布的相關信息表中仍處于“接受初審中”狀態。

在A股上市無果后，優先在H股上市成了可行的選擇。2014年12月23日，萬達商業終于實現H股上市。當時其高達280億港元規模的IPO，也成為當年資本市場的年度大單。

現在，盡管最終完成上市大計，但萬達商業略顯傳統的資本故事一直無法完全贏得境外投資者青睞。據觀點地產新媒體對比，萬達商業截至11月13日收盤價48.65港元/股，較剛上市時的最高報價48.2港元/股僅上浮0.93%。

在港股經歷長達半年多的股價不溫不火后，萬達商業最終選擇啟動重新回歸A股的計劃。2015年7月3日，萬達商業公告宣布，擬發行不超過3億股A股，就公司所知及根據監管機構的審批程序，預期將于一年內完成建議A股發行。

8月3日，萬達商業宣布將建議發行A股股數上限由3億股下調至2.5億股。同時，該公司通過回歸A股方案，其中內資股股東支持率100%，H股股東支持率99.8%。

在8月27日香港業績會上，萬達商業副總裁兼財務總監劉朝暉公開表態稱，雖然中國證監會已經暫停IPO，但公司依然會按照既定時間表排隊等待A股重啟IPO，這有助于公司重啟后更快抓住時間窗口上市。

“萬達在國內認知度比較高，A股股價表現會更好，也有助于提升H股股價表現。”劉朝暉如是表示。

萬達的市場紅利

事實上，隨著2015年內地股市引爆資本界，除了萬達商業，包括富力地產等在內的香港上市內地地產公司均拋出了回歸A股計劃。對于這種現象，市場普遍認為，A股擁有更高的市盈率，回歸A股根本上是由于不同股市的估值差異所致。

據觀點地產新媒體了解，截至今年6月底，A股主板、中小板和創業板的平均市盈率分別為16倍、45倍和68倍，而香港主板、納斯達克和紐交所的平均市盈率分別為11倍、16倍和16倍。

具體到萬達，王健林于2014年底前后分別推動萬達商業H股上市、萬達院線A股上市。而上市之初，萬達商業市盈率僅為8.2倍，萬達院線市盈率則達20倍，此后更是升至60倍。

因此，中銀國際在研報中指出，A股上市的領先開發商享有較高的估值，2015年預期市凈率為1.4-1.5倍，較萬達商業H股1.2倍的水平溢價約17-25%。“假如上市成功，那么公司將在A股市場享有較高的估值。”

RET睿意德高級董事王玉珂在接受觀點地產新媒體采訪時就表示，萬達商業作為一個成熟的公司，相對于其它大部分同行而言有相對清晰的模式，回歸A股較容易獲得投資者青睞。

“IPO重啟對于計劃上市的企業而言是好事，可不意味著一定百分百成功上市。”王玉珂認為，盡管近期A股企穩，但整體市場仍顯脆弱，證監會也不敢貿然放開IPO，目前只有數十個上市的名額，萬達商業仍需要經過重重考驗方能上市。

“IPO是否獲批，還要看公司業務是否符合國家產業發展方向。”他對觀點地產新媒體表示，商業地產是國家為盤活資產而相對鼓勵的方向，因此對于萬達商業而言，回歸A股仍有一定的機會。

除此以外，王玉珂指出，商業地產投資額度大，回報周期長，因此幾乎所有公司都面臨持有壓力。萬達商業此次回歸A股最核心是增加資產的流動性，避免現金流短缺影響開發物業的進展，從而影響持有物業運營。

據其介紹，萬達商業過往主要模式是“以售養租”，物業銷售占據營業收入的絕大部分，持有型物業經營比例較少。“在目前整體物業銷售市場放緩的情況下，萬達商業也面臨回款壓力，對于資金的需求也很迫切。”

數據顯示，今年上半年，萬達商業實現合同銷售額612億元，僅達到2014年全年銷售額1600億元的38%；1-10月，累計實現合同銷售額1098億元，同比僅增長2.0%，銷售面積同比則增長24.0%。

談及近期二胎放開、國家推動化解房地產去庫存等舉措，王玉珂認為，這些舉措對于房地產而言是利好消息，包括住宅地產、商業地產都會因此受益。“不過政策紅利需要時間逐步釋放，加上萬達商業旗下銷售物業比重較大，因此紅利需要一段時間才能反饋出來。”