瑞典的房地產(chǎn)市場從未如此瘋狂過，房價不斷上漲。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫，一旦破裂，將對瑞典經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。

瑞典的房地產(chǎn)市場從未如此瘋狂過，房價不斷上漲。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫，一旦破裂，將對瑞典經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。

近日，據(jù)報道，瑞典房地產(chǎn)市場正處于一個極為瘋狂的階段，購房者們也從來沒有這么“任性”過——房價瘋狂上升，購房者們卻愿意背負(fù)巨額債務(wù)，熱情購房。

一直做北歐房地產(chǎn)生意的Virginia Tate和記者聊到瑞典地產(chǎn)時，擔(dān)憂之情溢于言表。“近期，也有很多客戶向我咨詢關(guān)于瑞典樓市的投資價格，但無論是幾年前還是現(xiàn)在，我給的答案都是‘要謹(jǐn)慎’。”

然而，瑞典的房產(chǎn)投資者顯然沒有做到Virginia所說的謹(jǐn)慎，如今，瑞典的房屋價格仍在飛速上漲。目前，斯德哥爾摩的房地產(chǎn)價格大約在6530美元/平方米，要知道倫敦也僅有6750美元/平方米。

與持續(xù)上升的房價相對應(yīng)的則是當(dāng)?shù)亓畠r的信貸。“長此以往，我們可以推斷，瑞典的房地產(chǎn)市場將被吹起一個巨大的泡沫。緩慢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高速增長的房價，如此不和諧的共存是無法長久的，一旦當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)泡沫破碎，對于瑞典來說將是嚴(yán)重的打擊。”Virginia說。

供不應(yīng)求

“萬萬沒有想到，一年不到的時間，讓瑞典的房價虛高到這樣的地步。”瑞典當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Emilie對記者表示，以往46平方米的公寓價格在90萬瑞典克朗左右。而且，這46平方米只是計(jì)價面積，實(shí)際的使用面積大概在50多平方米。“但是，現(xiàn)在你沒有300多萬克朗(約人民幣219萬元)，你就別想找到面積超過40平方米的房子”。

瑞典統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，受經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好影響，2012年，瑞典公寓住宅價格上漲了8%，家庭別墅價格上漲了2%。2013年，瑞典房價總體上漲4%。

據(jù)《瑞典日報》報道，目前，瑞典的房地產(chǎn)市場為賣方市場。根據(jù)瑞典統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年第一季度，瑞典全國別墅平均價格為260萬克朗，與去年同期相比增長2%。北博滕省漲幅最高，達(dá)16%，其次分別是東約特蘭省、達(dá)拉納和西博滕。

具體來看，今年第一季度，斯德哥爾摩地區(qū)平均房價為480萬克朗，比上年同期上漲11%，哥德堡和馬爾默平均房價分別為370萬克朗和320萬克朗，均同比上漲約7%。

據(jù)報道，37歲的瑞典人凱瑟琳·溫澤爾正在斯德哥爾摩時髦的國王島地區(qū)尋找一套一臥、44平方米、建造于20世紀(jì)30年代的房屋。這種房型的特色在于爐火、陽臺和水景，售價約在380萬克朗(44.6萬美元)左右。

溫澤爾估計(jì)，她至少還需要多花50萬克朗才能買到這套房子。“上周我參加了一場拍賣，可即使我的出價比起拍價高出90萬克朗，受訪者還是撤回了這套房屋。”經(jīng)營著自有市場營銷公司的溫澤爾表示，“他們認(rèn)為，這個出價還不夠高。”

在分析人士看來，瑞典房價漲得如此迅猛的原因在于過去的幾十年中，瑞典新房屋的建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人口增長速度，并帶來了勞動力流動性銳減、住房價格攀升、按揭貸款利率居高不下等令政府頭疼的問題。

“瑞典復(fù)雜的建筑法規(guī)也是導(dǎo)致其住房短缺的原因之一。在瑞典，開發(fā)商往往需要10年甚至更長的時間才能獲得規(guī)劃許可。冗長的建筑審批程序和對零售市場的限制，都大大降低了瑞典房屋供應(yīng)的效率。”業(yè)內(nèi)人士指出。

根據(jù)瑞典房產(chǎn)協(xié)會的預(yù)測，到2030年為止，斯德哥爾摩的人口將增長大約60萬，而目前該城市的住房市場就已經(jīng)存在11萬套房屋的缺口。如果瑞典一直陷在房產(chǎn)供不應(yīng)求的泥潭中，則每年將損失19.4億美元的潛在增長。

據(jù)斯德哥爾摩相關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，瑞典未來10年至少需要每年建設(shè)1.6萬棟房屋，才能滿足人口的增長。預(yù)計(jì)2030年之前，將會有50萬人搬入該地，更不用說數(shù)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄的尋求庇護(hù)者。

央行兩難

瑞典央行維持低水平的利率無疑為高企的房地產(chǎn)和租賃價格再添上一把火。

據(jù)悉，瑞典擁有任何發(fā)達(dá)國家都難以望其項(xiàng)背的發(fā)展速度。通脹率接近0%，官方利率為負(fù)。購房者們不僅可以享受前幾年只付利息的貸款，還有著一系列的稅收優(yōu)惠。當(dāng)下，瑞典的消費(fèi)者債務(wù)約為可支配收入的175%，在歐洲國家中位居前列。

但債務(wù)當(dāng)頭并沒有澆滅瑞典購房者的熱情，他們常常在實(shí)地考察之前就會直接搶購房產(chǎn)，有時甚至僅僅是基于地產(chǎn)的照片。“沉溺”于瑞典最火爆的在線房地產(chǎn)網(wǎng)站Hemnet已經(jīng)變成了一種社會現(xiàn)象。一些瑞典人每天要刷好多次廣告，期待找到自己心儀的地產(chǎn)。

在分析人士看來，瑞典央行正處于兩難困境：繼續(xù)將利率水平維持在低點(diǎn)會鼓勵家庭購房者；但調(diào)高利率就會嚴(yán)重打壓瘋狂的樓市。

令人擔(dān)憂的是，瑞典有可能最終會陷入2008年金融危機(jī)那樣的處境。背負(fù)著巨大抵押貸款的房屋持有人可能會看到房屋價格直線下降。于是，他們或許會縮減支出、嘗試更多儲蓄，并最終影響到經(jīng)濟(jì)本身。

曾經(jīng)，瑞典政府顧問機(jī)構(gòu)、財(cái)政政策委員會主席約翰·哈斯勒并不擔(dān)心房地產(chǎn)市場，但現(xiàn)在他的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。“不斷加速而且難以解釋的房地產(chǎn)價格上漲，加上市場的投機(jī)行為都是很糟糕的信號。”他表示，“這讓我感到擔(dān)憂，而幾年之前我并不這么想。”

瑞典房價的上漲態(tài)勢與其經(jīng)濟(jì)狀態(tài)顯然“背道而馳”。“如今，瑞典失業(yè)率仍然居高不下，經(jīng)濟(jì)依然處于收縮狀態(tài)，但房價卻一漲再漲。”一位海外房地產(chǎn)分析師告訴《國際金融報》記者，這種房價變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)極不協(xié)調(diào)。

在過去的幾個月中，伴隨著房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲，瑞典政府方面對泡沫的擔(dān)憂也開始積聚。2015年9月，抵押貸款的增長速度甚至超過此前4年。即使如此，瑞典央行仍將利率水平壓低在歷史性的-0.35%。“我們沒正確處理瑞典的房地產(chǎn)市場，長期而言這將會威脅到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”瑞典央行行長斯坦芬·英韋斯坦言。

泡沫風(fēng)險

從美國發(fā)生次貸危機(jī)之后，全球房地產(chǎn)市場受到強(qiáng)烈震蕩，而瑞典作為受害較小的國家，同時保有AAA的頂級評級，使各國投資者紛紛將投資的目標(biāo)瞄準(zhǔn)了瑞典的房地產(chǎn)市場，大量海外投資者的涌入很有可能使以斯德哥爾摩為首的瑞典房地產(chǎn)市場遭遇和倫敦同樣的命運(yùn)。

瑞典財(cái)政大臣安德斯·伯格曾對媒體表示，政府不會容忍房價進(jìn)一步上漲，并已采取措施為信貸市場降溫。

早在上世紀(jì)90年代，瑞典就曾因居高不下的房價和不斷增長的信貸最終引發(fā)了地產(chǎn)崩盤，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期衰退。如今，新一輪房貸高峰又引起了國際貨幣基金組織和瑞典政府的擔(dān)憂。

“無論是提高信貸門檻還是提高初次購房者限制都不能解決根本性問題，只有提高房屋供應(yīng)量才能遏制住房價上漲的源頭。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍曾在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

不過，并不是所有人都贊同地產(chǎn)泡沫的判斷。懷疑者們認(rèn)為，導(dǎo)致市場扭曲的真正原因仍然是過去10多年的建設(shè)不足，并非過度寬松的信貸政策。

房產(chǎn)商Tim認(rèn)為，要判斷一個地區(qū)的房價是否存在泡沫，關(guān)鍵是看其房屋價格是否與價值相符，而不僅僅看到房價的上升幅度。

Virginia則告訴記者，“很多時候，一些客戶總是選擇性地忽略外界對泡沫的討論。去年的房價上升并不讓我感到擔(dān)憂，因?yàn)橹氨睔W房產(chǎn)的價格的確是處于低位，但是如今，隨著瑞典一些城市的房價直逼倫敦，我們也發(fā)現(xiàn)其中的問題。”

“不只是瑞典，去年至今，整個北歐樓市似乎都陷入了房地產(chǎn)泡沫化的危機(jī)之中。加上政府目前的貸款優(yōu)惠，更是讓一些本地人為了買房，背上了沉重的債務(wù)。而之前已經(jīng)有調(diào)查顯示，因北歐和波羅的海國家家庭債務(wù)水平普遍偏高，這或會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫加劇，并且引發(fā)家庭償債風(fēng)險。”Virginia稱。