北京城建：開發(fā)與投資，雙輪驅(qū)動

類別：公司研究機構(gòu)：平安證券有限責任公司研究員：王琳，楊侃日期：2015-11-13

首都區(qū)位+產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，一二級聯(lián)動模式獨特：截止目前，公司共擁有二級開發(fā)項目26個，其中17個位于北京市(其中9個為保障房及限價房項目)一級開發(fā)項目5個，全部位于北京市。公司所有土地儲備總可售貨值約705億元，北京占73%，銷售充分受益北京市場復蘇。同時公司利用集團產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢以及多年的保障房開發(fā)經(jīng)驗，一二級聯(lián)動獲取土地，未來將加大棚戶區(qū)改造及一級土地開發(fā)力度，在通州建設及棚戶區(qū)改造中都將最具競爭優(yōu)勢。

股權(quán)投資業(yè)務為公司可持續(xù)發(fā)展助力：北京城建自1999年投資國信證券、北科建集團，開始對外股權(quán)投資業(yè)務以來，目前已形成了房地產(chǎn)上市公司中獨具公司特色的股權(quán)投資板塊。2001年入股中科招商，2010年參股錦州銀行。截止2014年末，公司共對外投資企業(yè)9家，總投資額12.45億元，根據(jù)市場公開估值，我們認為公司目前股權(quán)投資企業(yè)合理估值約100億元，未來公司將進一步加大股權(quán)投資業(yè)務，公司表示積極尋找新的股權(quán)投資項目，布局新興產(chǎn)業(yè)。

股東資源雄厚，國企改革大風中有望率先受益：公司大股東北京城建集團是以工程承包、地產(chǎn)開發(fā)、城軌建設、園林綠化、物業(yè)經(jīng)營、投資融資為六大支柱產(chǎn)業(yè)的大型綜合性建筑企業(yè)集團。集團現(xiàn)有總資產(chǎn)968億元，是北京市國資委100%控股的國有企業(yè)。在全面深化國有企業(yè)改革的大環(huán)境下，若國企改革推行，上市公司有望在資源整合、員工激勵等方向受益。

盈利預測及投資建議：公司在北京以一二級聯(lián)動模式獲取土地項目，具有資源獲取的獨特模式，目前項目73%位于北京市，充分受益北京市場回暖。同時公司在對外股權(quán)投資逐步發(fā)力，主要股權(quán)投資的合理估值約為100億元。公司作為城建集團旗下主要的地產(chǎn)上市公司，未來也有望受益國企改革進程。我們測算公司當前股價較NAV 折價26%，預計公司2015年-2017年EPS 分別為1.02/1.25/1.49元，考慮到公司在北京區(qū)域內(nèi)資源獲取能力，維持“推薦”評級。

風險提示：一二級聯(lián)動業(yè)務模式推進低于預期。