【中國開發(fā)商集體焦慮探因】寄望于未來房價(jià)大幅上漲的高價(jià)拿地行為無異于一場高風(fēng)險(xiǎn)的賭博，而在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，勝算并不大。此番格局下，對于有實(shí)力的開發(fā)商而言，避開爭奪慘烈的國內(nèi)戰(zhàn)場，把目光投向海外，尋找價(jià)值洼地，成為了一個(gè)似乎理所當(dāng)然的出路。除了國內(nèi)房地產(chǎn)市場本身下滑的壓力之外，開發(fā)商的出海行為也是應(yīng)對國內(nèi)投資者新動(dòng)向的一種直接反應(yīng)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場增速的放緩，以及資產(chǎn)分散配置的需要，崛起的中國中產(chǎn)階級(jí)也已把置業(yè)目的地拓展到了國際市場，海外置業(yè)日益升溫。

寄望于未來房價(jià)大幅上漲的高價(jià)拿地行為無異于一場高風(fēng)險(xiǎn)的賭博，而在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，勝算并不大。此番格局下，對于有實(shí)力的開發(fā)商而言，避開爭奪慘烈的國內(nèi)戰(zhàn)場，把目光投向海外，尋找價(jià)值洼地，成為了一個(gè)似乎理所當(dāng)然的出路。除了國內(nèi)房地產(chǎn)市場本身下滑的壓力之外，開發(fā)商的出海行為也是應(yīng)對國內(nèi)投資者新動(dòng)向的一種直接反應(yīng)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場增速的放緩，以及資產(chǎn)分散配置的需要，崛起的中國中產(chǎn)階級(jí)也已把置業(yè)目的地拓展到了國際市場，海外置業(yè)日益升溫。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，在把恒大淘寶足球俱樂部送上新三板之后，恒大地產(chǎn)主席許家印又迅速發(fā)起了一項(xiàng)百億收購。

11月12日，據(jù)港交所披露，恒大地產(chǎn)(HK.3333)以125億港幣價(jià)格買下一棟香港全海景地標(biāo)寫字樓“美國萬通大廈”，創(chuàng)下香港近年寫字樓整體收購最高紀(jì)錄，成為內(nèi)地民企中唯一在港買入整棟獨(dú)立寫字樓的企業(yè)。

恒大只是中國大型房企海外投資的最新一例。近幾年來，包括萬科、萬達(dá)、綠地、復(fù)星、中海外在內(nèi)的大型房企，均將目光投向了包括香港在內(nèi)的國際大都市的黃金地段物業(yè)，其中，又尤以核心地區(qū)辦公樓、高檔住宅最受歡迎。

萬科、綠地、萬達(dá)等巨頭的海外布局已漸成體系，而以金地、花樣年等為代表的第二梯隊(duì)也在緊密跟進(jìn)，海外項(xiàng)目似乎已成為中國主流房企的標(biāo)配。

這一波房企出海潮，受到了宏觀調(diào)控和國內(nèi)市場現(xiàn)狀等多重因素的影響，同時(shí)，跟隨他們內(nèi)地客戶的全球不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置的步伐，也在見證著中國個(gè)人投資者的投資偏好。

而更為重要的是，海外戰(zhàn)略承載著房企更為長遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，折射了中國“開發(fā)商”們的集體身份焦慮。

未來，中國的房地產(chǎn)企業(yè)正在漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿蚧目鐕荆⑶医榆壞承﹪H商業(yè)模式；未來誕生的萬億市值企業(yè)，或?qū)⑹敲撎ビ凇伴_發(fā)商”的新型消費(fèi)類公司、資產(chǎn)管理者。

巨頭領(lǐng)銜出海潮

盡管單個(gè)標(biāo)的金額驚人，但恒大并不是所有房企中海外投資最早最積極的公司。

最先出去的，是嗅覺靈敏的萬科。截至2015年中報(bào)，萬科透露，公司在海外已有10個(gè)項(xiàng)目，其中6個(gè)在美國，3個(gè)在香港，1個(gè)在新加坡。

2015年10月，萬科海外投資的版圖擴(kuò)大到了第五城：倫敦。萬科宣布擬通過3000萬英鎊注資方式收購位于英國倫敦科技城中心的The Stage項(xiàng)目20%股份，進(jìn)入歐洲市場。

據(jù)萬科透露，公司已經(jīng)開始了英國投資，參與倫敦市中心綜合體The Stage的開發(fā)，該項(xiàng)目位于倫敦金融城(City)及倫敦科技中心區(qū)(Shoreditch)交匯處。在The Stage項(xiàng)目中，萬科將與Galliard Homes等共同合作。

此外，萬科還開發(fā)了Tesco項(xiàng)目，Tesco資產(chǎn)包中包括多個(gè)地塊，這些地塊是由全球三大零售企業(yè)之一Tesco近期出售給歐洲地產(chǎn)私募基金Meyer Bergman，萬科將與Meyer Bergman合作開發(fā)該項(xiàng)目。

按照萬科的規(guī)劃，不久之后萬科在美國紐約、舊金山兩地的項(xiàng)目可能至少增加到14個(gè)；此外，萬科董事會(huì)主席王石稱，萬科還將開設(shè)米蘭分公司，進(jìn)一步拓展歐洲業(yè)務(wù)。

但相比于綠地和萬達(dá)，萬科的海外投資戰(zhàn)略稍顯保守。

差不多與萬科同期啟動(dòng)出海投資的綠地，截止至2015年上半年，已布局到4大洲、7個(gè)國家、13座城市，除了紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼，其海外版圖還包括莫斯科、多倫多等地。綠地董事長張玉良稱，綠地現(xiàn)在海外投資已超過250億美元，今年目標(biāo)新增100億美元的新項(xiàng)目，期望今年海外可有超過300億美元的項(xiàng)目投資。

綠地有關(guān)人士介紹，綠地在美國的布局主要集中在商住兩用及綜合體項(xiàng)目。除現(xiàn)有投資項(xiàng)目外，還將關(guān)注紐約、洛杉磯、舊金山等地的投資機(jī)會(huì)，包括如加州高鐵、洛杉磯輕軌、市中心街車等區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

綠地的海外投資特點(diǎn)在于，在眾多項(xiàng)目中，多數(shù)選擇親力親為地開發(fā)，張玉良對此解釋，自己開發(fā)可以避免買項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)，既能賺開發(fā)的利潤，又能賺長期保值增值的利潤。

萬達(dá)的海外投資布局更早。2012年，萬達(dá)斥資26億美元收購美國第二大院線AMC；2013年，投資3.2億英鎊并購“海上勞斯萊斯”英國圣汐游艇公司(Sunseeker)；而在2015年，又先后密集入手了馬德里競技足球俱樂部、瑞士盈方體育傳媒集團(tuán)、美國世界鐵人公司，及澳大利亞第二大院線HOYTS.

中國開發(fā)商和保險(xiǎn)公司一起，成為中資機(jī)構(gòu)海外投資的主力。這股興起于2013年的海外投資熱潮，愈發(fā)有擴(kuò)大之勢。仲量聯(lián)行最新的數(shù)據(jù)顯示，2015年截至目前，中國機(jī)構(gòu)海外房地產(chǎn)投資同比激增50%，達(dá)到了156億美元，已經(jīng)逼近去年全年的165億。

后進(jìn)者也有趕超之勢。2014年首度試水海外投資的金地集團(tuán)，近日拋出了將在美國落地20-30個(gè)項(xiàng)目的宏大計(jì)劃。

在2015年10月的哈佛大學(xué)中國論壇上，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁徐家俊指出，未來還會(huì)擴(kuò)展到歐洲、東南亞等地。他表示，未來十年，企業(yè)成功的關(guān)鍵之一就是國際化，而美國是金地集團(tuán)邁向全球化的鑰匙。

昔日屬于“招保萬金”之一的金地，在銷售額上已經(jīng)大大落后于萬科、保利。借助此番海外的大動(dòng)作，金地或許意欲謀求回歸地產(chǎn)界第一陣營。

業(yè)務(wù)的增加與轉(zhuǎn)型

開發(fā)商紛紛出海，緣于白銀時(shí)代遭遇的“市場瓶頸”。

當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化：二三四線城市樓市房屋過剩，風(fēng)險(xiǎn)大增，僅一線城市和部分熱點(diǎn)城市仍存有效銷售市場。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年10月末，全國商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬平方米；與2014年同期相比，增加了1億平方米，增幅為17.8%。

二三四線城市幾已普遍過剩。然而，眾多開發(fā)商的蜂擁而至正在引致一線城市土地價(jià)格的畸高，2015年成為了又一個(gè)地王頻現(xiàn)的年度。

首都北京尤其“瘋狂”。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京樓面價(jià)超過5萬的地塊已有9宗，這意味著未來將出現(xiàn)相應(yīng)數(shù)量的預(yù)期售價(jià)在15萬以上的樓盤。而新出現(xiàn)的最貴樓面單價(jià)已經(jīng)高達(dá)7萬5，甚至超過了同區(qū)域的二手房均價(jià)。

這種寄望于未來房價(jià)大幅上漲的高價(jià)拿地行為無異于一場高風(fēng)險(xiǎn)的賭博，而在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，勝算并不大。

此番格局下，對于有實(shí)力的開發(fā)商而言，避開爭奪慘烈的國內(nèi)戰(zhàn)場，把目光投向海外，尋找價(jià)值洼地，成為了一個(gè)似乎理所當(dāng)然的出路。

2014年，萬科董事長王石在英國表示，萬科做海外投資的第一個(gè)目的是平衡國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北美和歐洲將成為未來海外發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn)地區(qū)。

而他透露的更長遠(yuǎn)的規(guī)劃是，在發(fā)達(dá)國家站穩(wěn)腳跟后，再考慮和發(fā)達(dá)國家的公司合作，一起開發(fā)新興國家。

除了國內(nèi)房地產(chǎn)市場本身下滑的壓力之外，開發(fā)商的出海行為也是應(yīng)對國內(nèi)投資者新動(dòng)向的一種直接反應(yīng)。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場增速的放緩，以及資產(chǎn)分散配置的需要，崛起的中國中產(chǎn)階級(jí)也已把置業(yè)目的地拓展到了國際市場，海外置業(yè)日益升溫。

2015年4月胡潤研究院發(fā)布的《海外置業(yè)趨勢報(bào)告》顯示，地產(chǎn)是最受中國高凈值人群歡迎的海外投資標(biāo)的，占比超過4成，遠(yuǎn)超過排在第二的投資占比17.1%的固定收益產(chǎn)品。

面對這一趨勢，張玉良曾表示，綠地要做的事情是與中國的中產(chǎn)階級(jí)共同成長；中國移民者、游客和留學(xué)生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。

胡潤研究院的調(diào)研顯示，洛杉磯、舊金山、溫哥華、紐約、多倫多、悉尼等地是高凈值人群最青睞的海外置業(yè)城市；這恰與國內(nèi)開發(fā)商選擇進(jìn)駐的主要城市極大吻合。

大型房企布局海外的結(jié)果，便是在空間上拓展了業(yè)務(wù)，在其財(cái)務(wù)報(bào)表中加上了海外銷售這一項(xiàng)。在2014年，綠地海外銷售已近200億元；今年其海外收益目標(biāo)則超過300億元人民幣。

2015年，萬達(dá)海外地產(chǎn)項(xiàng)目也迎來了較大規(guī)模的收獲期。2015年8月，萬達(dá)宣布三大樓盤“黃金海岸珠寶三塔”、“芝加哥ONE”和“西班牙ONE”進(jìn)入開盤銷售階段。

10月21日，萬科在北京召開了其在紐約的首個(gè)住宅項(xiàng)目“東53街100號(hào)”的發(fā)布會(huì)，該項(xiàng)目位于紐約曼哈頓中城區(qū)核心地段，是萬科聯(lián)手美國知名地產(chǎn)開發(fā)商RFR和Hines共同開發(fā)，并與信達(dá)共同投資的高端住宅公寓，項(xiàng)目于10月底開始預(yù)售。未來，萬科在美國的布局將持續(xù)擴(kuò)圍。

張玉良稱，綠地的海外地產(chǎn)發(fā)展并非“只賣給中國人”，如倫敦項(xiàng)目不超過10%為內(nèi)地買家，紐約的內(nèi)地買家亦不超過30%，公司希望追求全球化的市場發(fā)展，“配合中國一帶一路的政策，可以推動(dòng)企業(yè)全球化，對企業(yè)走出去料有所幫助”。

去“開發(fā)商”之路

除了拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增量市場，一些開發(fā)商的“野心”顯然還不止于此。

在憑借地產(chǎn)開發(fā)的紅利成為行業(yè)巨頭后，商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)和住宅地產(chǎn)老大萬科卻不約而同地在謀求摘掉“開發(fā)商”的頭銜。

萬達(dá)董事長王健林從不避諱談及這一點(diǎn)。他明確指出，到2016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)將會(huì)首次超過房地產(chǎn)。從嚴(yán)格意義上講，屆時(shí)萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)。

2015年年初，萬達(dá)確定目標(biāo)：到2020年服務(wù)業(yè)收入和凈利潤占比超過65%。

其海外布局的動(dòng)作均在履行這一目標(biāo)。不管是收購國外院線、游艇公司，還是入股競技俱樂部、傳媒集團(tuán)，萬達(dá)著力打造文化旅游產(chǎn)業(yè)的意圖戰(zhàn)略盡在其中。

此外，國際化是萬達(dá)的另一重考慮。王健林表示，幾年后至少保持20%到30%的收入來自海外，萬達(dá)會(huì)真正成為一個(gè)跨國公司。

萬科同樣對突破開發(fā)商的身份定位有著充分的思考，其高級(jí)副總裁、董秘譚華杰曾對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，“萬科未來的兩大業(yè)務(wù)主線，是要圍繞客戶+資產(chǎn)來做生意。”

具體來說，即是：由提供單一住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的全系列服務(wù)；由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升。屆時(shí)，萬科的身份也將由“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘信涮追?wù)商+資產(chǎn)管理者”。

這是一個(gè)偏向于金融的轉(zhuǎn)型。其中，轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者的目標(biāo)，被萬科嫁接到了其海外布局中。早在2013年，萬科就已攜手美國鐵獅門共同開發(fā)舊金山的住宅公寓項(xiàng)目。它所選擇的這一合作伙伴，除了是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商，還是世界一流的基金管理公司。

萬科總裁郁亮曾指出，在商業(yè)地產(chǎn)、持有物業(yè)經(jīng)營上，萬科在向鐵獅門學(xué)習(xí)基金式管理。

在11個(gè)海外投資項(xiàng)目中，萬科多選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商或國際投融資公司合作，占股比例并不高，因此更偏向于財(cái)務(wù)投資者的角色。

房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)商未來的角色，在旭輝集團(tuán)總裁林峰看來，就是要從依附于資本轉(zhuǎn)變?yōu)轳{馭資本的合伙人團(tuán)隊(duì)，只要能創(chuàng)造比其它團(tuán)隊(duì)更強(qiáng)的溢價(jià)能力，就有可能從依附于資本的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變?yōu)轳{馭資本的事業(yè)合伙人團(tuán)隊(duì)，資本就會(huì)主動(dòng)來找。