在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，上周高層頻繁提及房地產(chǎn)行業(yè)，并紛紛表示要積極地穩(wěn)定樓市，傳遞“去庫存”的明確態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士表示，“庫存重災(zāi)區(qū)”的三四線城市去庫存的措施有望出臺。

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前10個月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。

在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，上周高層頻繁提及房地產(chǎn)行業(yè)，并紛紛表示要積極地穩(wěn)定樓市，傳遞“去庫存”的明確態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士表示，“庫存重災(zāi)區(qū)”的三四線城市去庫存的措施有望出臺。

全國房地產(chǎn)庫存持續(xù)上行

中小城市土地交易市場低溫持續(xù)

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)了解到，北海市區(qū)常住人口153.93萬人，現(xiàn)有庫存量超過500萬平方米，在沒有新增供應(yīng)量的情況下，需要兩年半能消化完；煙臺市區(qū)常住人口180.27萬人，現(xiàn)有庫存量超過800萬平方米，在沒有新增供應(yīng)的情況下，需要26個月的時(shí)間來消化；三亞市區(qū)常住人口53.6萬人，庫存量近400萬平方米，在不增加的供應(yīng)的同時(shí)，按照當(dāng)前的消化速度，需要23個月才能完全消化。

除此之外，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個城市中，三成城市庫存消化周期超過一年，另有三成城市消化周期為半年。

而中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者從國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站了解到，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了今年5月份庫存下降了15萬平方米外，其他月份一直呈上漲趨勢。

庫存量雖持續(xù)走高，但一二線城市的庫存壓力確明顯小于三四線。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，正是由于區(qū)域間的差距，三四線城市由于庫存高，市場風(fēng)險(xiǎn)提高。而一線城市新增人口眾多，房地產(chǎn)市場需求相對旺盛，所以多數(shù)大型房企回歸一線城市，造成了土地市場的火熱，高價(jià)地頻出。

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)了解，10月一線城市共推出土地50宗，推出土地面積250萬平方米，環(huán)比增加4%，而北京土拍火熱攬金近300億。相比一線城市，二三四線城市量價(jià)下滑，其中二線城市樓面均價(jià)及出讓金上月沖高后回落，同比增幅均縮小。三四線城市供地量增加，成交各項(xiàng)指標(biāo)仍以下降為主，交易市場低溫持續(xù)。

“金九銀十”房企加速推盤，但是依然沒有阻擋庫存再度上行。9月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，僅2城市庫存有所下降，分別是蚌埠和杭州，其余城市均呈現(xiàn)上漲，其中南充漲幅最大為20.32%，深圳次之上漲14.92%。

樓市將有望延續(xù)寬松政策環(huán)境

去庫存仍是重中之重

日前，習(xí)近平總書記、李克強(qiáng)總理前后接連強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在業(yè)內(nèi)看來，中央針對房地產(chǎn)市場的接連表態(tài)，或?qū)⒂绊懡衲昴甑椎闹醒虢?jīng)濟(jì)工作會議，預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。 而在此之前，我國的房地產(chǎn)政策一直在不斷放松，中央與地方從促進(jìn)住房消費(fèi)和穩(wěn)定樓市的角度紛紛下發(fā)文件來穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展。

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)了解，早在9月，住建部發(fā)布公積金異地個人住房貸款操作的相關(guān)細(xì)則，公積金繳存人要到異地貸款買房的，只要向繳存城市公積金中心申請書面證明即可。業(yè)內(nèi)人士表示，自330新政以來，目前公積金首套二套房的政策已是歷史最寬松的情況，同時(shí)政府還在持續(xù)向市場釋放利好，這次公積金異地使用，對樓市來說也有刺激作用。

除此之外，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，松綁限外令等房地產(chǎn)市場的利好政策的刺激下，全國主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇，特別是深圳房價(jià)，連續(xù)多月領(lǐng)漲全國其他城市，暴漲60%左右。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，短期來看，在年度銷售目標(biāo)和現(xiàn)金回款壓力下，房企將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)將延續(xù)溫和上漲趨勢；而部分三四線城市仍以去化為主，房價(jià)將保持平穩(wěn)。

房地產(chǎn)庫存影響投資

保障房市場化成為去庫存一大“利器”

房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點(diǎn)至2%，創(chuàng)歷史新低，這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個月下滑。

有專家認(rèn)為，高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟(jì)的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)。

所以國家層面要出臺政策來引導(dǎo)住房消費(fèi)。而保障房的市場化運(yùn)作成為了去庫存的一大利器。目前，有很多城市都在保障房建設(shè)與去庫存難題中摸索可行性方案，李克強(qiáng)總理也明確提到過，要把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。而福州辦商品房的回購、北京保障房、滬版土地置換獲得保障房資金等嘗試，都為其他城市去庫存起到了示范性的作用。

李克強(qiáng)總理曾表示，要加快戶籍制度改革，推動住房消費(fèi)。專家分析，大中城市戶籍吸引力較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯，但相比之下，戶籍制度改革和購房相結(jié)合的政策還存在錯位問題，當(dāng)前樓市庫存較大、投資下滑嚴(yán)重的三、四線乃至縣級市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費(fèi)的效果或有限，而加快戶籍制度改革必然會推動住房消費(fèi)，對去庫存有很大的積極影響。