樊家村？沒錯，就是樊家村！一個處于非傳統熱點板塊的豐臺樊家村地塊，10月21日經過104輪激勵的角逐，最終被葛洲壩以49.5億元、樓面地價僅7.5萬/平米的價格摘得。而且，最有趣的是參與者，首創中糧天恒聯合體、龍湖保利首開平安聯合體、萬科金融街聯合體、中鐵置業中鐵投資聯合體、方興、中鐵建、金地等都參與其中，幾乎囊括了國內的主流房企。一葉知秋，未來半年之內北京的房價勢必會上漲！

最近和住建部的一位領導兼好友聊天，他說的一個觀點很有趣：“兩端好，中間差；兩頭熱，中間冷。”從房地產銷售市場來看，一線城市和1.5線城市的去化相對樂觀，縣級城市的房價也在穩步上揚，但三四線城市的房地產市場明顯偏冷，去化壓力巨大；從土地的投資市場來看，一線城市地王頻出，尤其是上海和北京。相反三四線城市的土地無人問津。

我非常認同上述的觀點，并且堅定的看漲明年上半年北京的房價。判斷的邏輯主要包含土地市場的狂熱；資金因避險而引發的一線城市聚集效應；以及利率的下行引發購房成本的降低。相關的理論支撐就是諾貝爾經濟學獎得主席勒的反饋環理論。

據相關統計數據，上海2015年前三個季度的一手房成交面積依次同比增長-0.5%、99.8%、83.7%；成交價格同比增長：11%、20.3%、21.6%。北京2015年前三個季度的一手房成交面積依次同比增長12%、75%、44%；成交價格同比增長：-3%、7%、25%。從目前的成交數據來看，京滬的房地產市場已經有明顯的回暖。北京的市場熱度相比上海稍微慢一些。但隨著這一輪地王的刺激，相信不久之后也將進一步上揚。

10月23日金隅大成經過41輪競拍，最終以商品住宅樓面價5.25萬元/平米的價格摘得順義后沙峪地塊；10月20日葛洲壩經過104輪激勵的競拍，以商品住宅樓面地價接近7.5萬元/平米的價格摘得北京豐臺樊家村危房地王；9月10日懋源地產以5.26萬/平米的高價摘得孫河西甸村地塊。無獨有偶，上海的土地市場更為火熱，許多外環地塊也被競相舉牌。10月14日中南建設以5.73億元摘得奉賢區南橋新城地塊，溢價率高達98.4%，這也是中南建設首次進入上海市場；9月25日平安集團聯合杭州濱江集團以34.7億元摘得寶山區大場鎮地塊，溢價率達91.7%，刷新區域單價地王記錄；7月金融街以88.15億元摘得上海閘北區火車站北廣場地塊，刷新了區域總價地王記錄。

土地市場的狂熱主要是因為資金因避險而聚集。我們詳細梳理了上海今年前9個月的拿地企業。排名第一的竟然是華發股份，一家珠海本地的龍頭國有開發商。前9個月拿地資金總投入158.5億元，同比上漲了568.6%。如果我們進一步剖析這些一線城市瘋狂拿地的房企，會發現一個普遍的特征。隨著利率的下行，這個機構以企業債的形式在資本市場獲得了大量低成本的資金。這些資金不僅追求安全性，同時也必須在一定時間之內完成投資。

關于降息，從購房人的角度而言，購房成本也有非常明顯的下降。從2014年11月開始的這一輪降息，經過6輪降息。基準利率從6.55%下降至4.9%，如果我們以等額本息10按揭款購買一套500萬的寫字樓計算，月均還款額已經從30147元下降至27604元。

北京房價明年上半年會漲嗎？對于這個問題，上面的分析更多是從過去從業經驗的判斷。其實從理論上，諾貝爾經濟學獎得主席勒在《非理性繁榮》中進行了非常詳實的分析。他在研究了美國近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環理論。他發現，在股票市場如果出現一個誘發因素，往往使股票的價格上漲或下跌的結果超過了此誘發因素應該造成的結果。這是因為，如果一個誘發因素使股票價格上漲后，就會使投資者預期價格還會上漲且增強上漲的信心，結果使過多的投資者進入，造成價格更大幅的上漲，這就形成一個自發的反饋環，即使不再有新的外力，價格也會不斷上漲。

本質上房價劇烈上漲的原因就是雙反饋環的互相促進。第一個反饋環是地王推動的一手房價上漲。當大量的資金聚集一哄而上創造地王神話時，這會使其他開發商產生錯覺，市場轉好、地價要上升了。于是就會有更多開發商追逐新推出的土地，地王再次出現，從而再次推動一手房價的上漲。

第二個反饋環是一手房推動二手房價格的上漲。從媒體看到土地上漲及“日光盤”的大肆渲染，小業主自然有動力提高二手房的賣價；開發商注意到二手房漲價，也會要求自己的營銷副總提高一手房價格；買房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬元，能不趕緊出手嗎？這樣更多買家就涌來了，又會推動新一輪房價上漲。

從行業的長期健康發展來看，北京房價快速上漲肯定不是好事，我們需要深刻理解其背后的變化邏輯。藝術品的定價公式或許能給我們一些啟示，“價格=價值+稀缺性+情緒指數”。這個“情緒指數”的誘因就是地王頻現，且這種情緒在開發商之間互相傳染。