912.17億元，剛剛過(guò)去的天貓“雙11”再創(chuàng)交易額新高。某房企也借著“雙11”，旗下樓盤(pán)的社區(qū)商鋪全面降價(jià)，鋪面價(jià)格甚至比住宅還要便宜。社區(qū)商鋪，這個(gè)過(guò)去商鋪投資中的“小盤(pán)活躍股”，如今的情況不太景氣。

912.17億元，剛剛過(guò)去的天貓“雙11”再創(chuàng)交易額新高。某房企也借著“雙11”，旗下樓盤(pán)的社區(qū)商鋪全面降價(jià)，鋪面價(jià)格甚至比住宅還要便宜。社區(qū)商鋪，這個(gè)過(guò)去商鋪投資中的“小盤(pán)活躍股”，如今的情況不太景氣。

社區(qū)商鋪大清盤(pán)

價(jià)格甚至低過(guò)住宅

10月濱江核心地塊出讓的兩塊地，樓面地價(jià)創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到了2.1萬(wàn)元/平方米。

這樣一個(gè)板塊，如果傳出商鋪漲價(jià)的消息似乎并不奇怪，但近日某知名房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，其商鋪卻傳來(lái)降價(jià)大促銷的消息。這些商鋪比鄰該企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)商業(yè)綜合體，商鋪清盤(pán)價(jià)僅僅2萬(wàn)元/平方米起，其中一套商鋪現(xiàn)價(jià)265萬(wàn)元，相比原先的價(jià)格降幅超過(guò)30%。“這也是我們配合雙11的一次大促銷。”該樓盤(pán)銷售人員如是說(shuō)。

這個(gè)價(jià)格有多便宜？該商鋪所在的樓盤(pán)，其今年成交的住宅房源均價(jià)基本在25000元/m2左右，商鋪卻降至20000元/m2的起價(jià)，低過(guò)了住宅。

在這一區(qū)域，60m2的社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到6~8萬(wàn)元/年，這意味著若能成功租出去，每年的投資回報(bào)率還是較穩(wěn)定的，可以達(dá)到5%左右。

受電商、綜合體沖擊

社區(qū)商鋪不好賣(mài)

雖然有一種說(shuō)法，該房企商鋪降價(jià)是為了回籠資金，為拿地做準(zhǔn)備，但隨著房地產(chǎn)投資客減少，電商行業(yè)發(fā)展迅猛，以及商業(yè)綜合體的大量出現(xiàn)，社區(qū)商鋪難賣(mài)已經(jīng)成了房產(chǎn)圈的共識(shí)。

某丁橋樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)介紹，一個(gè)月最多就一兩組客戶來(lái)詢問(wèn)商鋪，能夠依靠降價(jià)把商鋪銷售出去就很不錯(cuò)了，他告訴記者：“區(qū)域內(nèi)有些商鋪價(jià)格一直在降，但無(wú)人問(wèn)津。”

“商鋪和住宅不一樣，住宅是自住為主，商鋪都是投資型需求，降價(jià)也不一定有效果。”某房企營(yíng)銷總表示，手里的住宅基本已經(jīng)清盤(pán)，但商鋪卻一直沒(méi)有好的去化途徑。他告訴記者，樓市的黃金十年同樣炒高了商鋪的價(jià)格，如今多的是虧在業(yè)主手里的二手商鋪，一手的社區(qū)底商就更難賣(mài)了。

記者了解到，一些二手商鋪售價(jià)相比購(gòu)買(mǎi)時(shí)跌了20~30%。以位于中山北路百井坊附近的某套商鋪為例，總面積300m2左右，房東2010年買(mǎi)入價(jià)格是1850萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌出售的價(jià)格是1350萬(wàn)元，足足虧了500萬(wàn)元，跌了27%。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃過(guò)量

不符合實(shí)際需求

過(guò)去社區(qū)商鋪之所以比較好賣(mài)，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)黃金十年，投資需求大，且“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)理念被廣泛認(rèn)可；二是電商沖擊還沒(méi)那么大，社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)能夠盈利。

但社區(qū)商鋪的好日子已經(jīng)過(guò)去。記者從萬(wàn)科了解到，過(guò)去，萬(wàn)科在住宅項(xiàng)目中會(huì)拿8%來(lái)做社區(qū)商鋪，如今這么大體量卻很難賣(mài)。“現(xiàn)在我們已經(jīng)減少商鋪比例，如果這個(gè)樓盤(pán)的商業(yè)是內(nèi)生型，以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主的，就只配2%商業(yè)，如果能輻射到周邊小區(qū)的，則設(shè)置4%左右。”

記者了解到，目前社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)主要為兩類，一是便利店這樣的零售型業(yè)態(tài)，另一類是餐飲、健身等服務(wù)型業(yè)態(tài)。而對(duì)于一個(gè)小區(qū)自身的需求來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科表示“五菜一湯”就夠了，包括：綠色、時(shí)尚的社區(qū)菜市場(chǎng)(湯)，健康、便民的社區(qū)食堂，豐富、齊全的品牌超市，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行(五菜)。頂多再加點(diǎn)水果店，寵物服務(wù)類的業(yè)態(tài)，所需要的面積并不是太大。

但這幾年新推的樓盤(pán)動(dòng)輒就有五六千平方米的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，很容易陷入銷售困境。贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳表示，很多開(kāi)發(fā)商還停留在過(guò)去的思維，認(rèn)為商鋪可以賺錢(qián)，在規(guī)劃時(shí)忽略了實(shí)際需求，社區(qū)商鋪本身規(guī)劃嚴(yán)重過(guò)量，造成了如今有價(jià)無(wú)市的局面。