易居地產(chǎn)研究院分析報(bào)告指出，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個(gè)月的現(xiàn)象，去庫存壓力得到了有效釋放。

“去庫存”被提升到前所未有的高度大戶型和郊區(qū)盤是本地庫存“兩座大山”

易居地產(chǎn)研究院分析報(bào)告指出，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個(gè)月的現(xiàn)象，去庫存壓力得到了有效釋放。作為一線城市的廣州，同樣也不例外。來自合富輝煌的統(tǒng)計(jì)顯示，得益于今年良好的市場成交，1~10月全市(除增城、從化外)成交量共計(jì)633萬平方米，同比上升42%，廣州樓市的去化壓力明顯減少。今年年初廣州十區(qū)兩市總的庫存量為1362萬平方米，截至11月初全市11區(qū)的存量則為1425萬平方米，但消化周期卻從年初的37.6個(gè)月，下降至當(dāng)前的21.3個(gè)月。

最暢銷：80~120m2戶型

合富輝煌(中國)市場研究中心首席分析師黎文江指出，部分區(qū)域滿足普通自住需求的中小戶型，消化率遠(yuǎn)高于全市水平，甚至部分存量嚴(yán)重不足。從戶型結(jié)構(gòu)看，中心區(qū)不同戶型的消化呈現(xiàn)出很大的差異，尤其是80~120平方米滿足“首置”和“首改”的兩房、三房戶型，消化周期分別只有11.7個(gè)月和8.5個(gè)月，120~180平方米戶型的消化周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的平均水平，產(chǎn)品被快速消化。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中心區(qū)的去化壓力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上的單位。究其原因，此類項(xiàng)目區(qū)位、景觀得天獨(dú)厚，銷售并不可以追求高去化，銷售速度相對(duì)不快。

番禺區(qū)表現(xiàn)更加突出。番禺區(qū)當(dāng)前80~140平方米的中小戶型消化周期僅10個(gè)月，而250平方米以上大戶型消化周期甚至超過40個(gè)月。目前番禺大戶型存量較多的樓盤包括亞運(yùn)城、星河灣半島、東湖洲花園、金海岸花園。

專家：分步“松限”去庫存

截至9月底的庫存數(shù)據(jù)顯示，除黃埔區(qū)外，廣州各區(qū)的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。因此，合富的黎文江和戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文均建議，廣州放松限購可以考慮從“庫存高、去化壓力大的區(qū)域”開始，分階段、分區(qū)域進(jìn)行。

樓市風(fēng)向標(biāo)

“去庫存”成重中之重

中共中央總書記習(xí)近平最近在主持中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議上明確提出“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”。去庫存被提升到前所未有的高度。

從二、三線城市限購松綁，到首付“門檻”接連降低；從提高住房公積金使用效率，再到降準(zhǔn)降息……2015年，一系列鼓勵(lì)市場合理需求的樓市新政如今已開始發(fā)酵，而樓市自身的調(diào)整卻仍在繼續(xù)。面對(duì)樓市的乍暖還寒，“現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求，這意味著后續(xù)的落地政策將會(huì)盡快出臺(tái)。”一位接近住建部的知情人士向媒體表示。

戶籍制度改革推動(dòng)住房消費(fèi)

目前中央針對(duì)房地產(chǎn)市場的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，預(yù)計(jì)明年對(duì)樓市的政策態(tài)度將會(huì)更加寬松。11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)透露出“財(cái)政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長”的信號(hào)，并明確提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。

購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計(jì)算，這意味著有2億人需要或可能需要城市的房屋。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，除了北、上、廣、深等一線城市嚴(yán)控戶籍人口外，在其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，戶籍改革后，二、三線城市預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多的購房需求。

預(yù)測(cè)：7大配套政策待發(fā)

有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求，這樣的政策很難在短時(shí)間內(nèi)見到效果，因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。“房王”機(jī)構(gòu)相關(guān)人士預(yù)測(cè)，未來樓市或?qū)⒂衅叽笳叱雠_(tái)：

一是繼續(xù)降準(zhǔn)降息。當(dāng)前，銀行房貸利率以及存款準(zhǔn)備金率仍有下降的空間。繼續(xù)降準(zhǔn)降息，能夠減少購房成本以刺激需求。

二是下調(diào)首套房商貸首付。之前非限購城市的首付降低到25%的政策有望繼續(xù)調(diào)整，降低至20%，與公積金相同。

三是提高公積金貸款額度。現(xiàn)有7000億元公積金貸款總額，如果全部證券化，可置換約6000億元的信貸額度。這些置換出的額度，可用于進(jìn)一步提高住房公積金貸款的貸款額度上限。

四是加快戶籍制度改革。降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，即使在執(zhí)行嚴(yán)格限購的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，加快農(nóng)村人口向市區(qū)遷移聚居。

五是政府出資購買商品房。以購代建，政府出資收購一定數(shù)量的中小套型商品房作為城鎮(zhèn)保障性住房，以滿足棚戶區(qū)居民多元化的安置需求。

六是鼓勵(lì)地方對(duì)房產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠。國家將鼓勵(lì)各地方政府，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)行減免購房稅費(fèi)、契稅返還、營業(yè)稅調(diào)整以及給予適當(dāng)補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

七是削減土地供應(yīng)量。針對(duì)商品房庫存量過大的城市，削減土地供應(yīng)量，控制新增商品房，大力消化已有庫存。

讀表

單看各區(qū)的存量，中心區(qū)與郊區(qū)似乎差別不明顯，但其實(shí)中心城區(qū)(除荔灣外)和番禺區(qū)都是由于新增供應(yīng)明顯低于成交量，因此其存量一直不斷被消耗中。與之相反的是外圍區(qū)域，因新增供應(yīng)充足，供應(yīng)量的增長超過了成交的增長，去庫存依然是他們的主要目標(biāo)。尤其是花都區(qū)，庫存量和消化周期均是全市最高，其銷售壓力可見一斑。