觀點地產(chǎn)網(wǎng) 盡管還沒入市，但北京地王的風險似乎已經(jīng)開始暴露，繼碧桂園、龍湖之后，華潤置地和招商局置地成為北京第三場退地風波的主角。

11月19日，據(jù)彭博報道稱，由于土地的最終價格超過了預算，華潤置地和招商局置地決定退出此前和華僑城聯(lián)合在北京83.4億元拿下的歷史上總價第三高的地塊——豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團地塊).

“兩家公司將不會購買這幅他們與華僑城聯(lián)手中標的位于北京市郊豐臺區(qū)地塊，這幅地塊的最終價格大大超過了華潤置地的預算。”彭博援引華潤置地一位駐香港的投資者關系部門管理人員表示。

就此，觀點地產(chǎn)新媒體分別致電華潤置地和華僑城相關負責人求證，截至發(fā)稿前，雙方均未給出明確回復。

值得關注的是，這場退地連環(huán)劇在拿地當天就已經(jīng)爆發(fā)。據(jù)了解，早前11月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈交鋒后，以總價83.4億元，并配建5.7萬平方米公租房奪得北京豐臺地塊，溢價率50%，折合樓面價5.6萬/平方米。

就在拿地結(jié)果誕生一個小時后，便有市場人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤置地、招商置地的預期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實是華僑城獨自拿下。

時至今日，華潤置地內(nèi)部人士再度證實，看來華潤、招商退地一事也應該是八九不離十了。

事實上，華潤、招商最后選擇退地或許并不難理解。資料顯示，10月30日，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以5萬元/平方米的樓面價成功從華潤聯(lián)合體、綠城聯(lián)合體的夾擊中突圍搶下北京豐臺區(qū)南苑A地塊。

換言之，僅時隔三天，作為同處于豐臺南苑鄉(xiāng)的“兄弟地塊”，由華僑城負責舉牌競得的B組團地塊比中糧聯(lián)合體競得的A地塊已經(jīng)整整高出6000元/平方米。

不僅價格高出一截，B地塊的開發(fā)難度也比A地塊要大。北京亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅此前曾向觀點地產(chǎn)新媒體指出，由于B地塊中配建的產(chǎn)品類型極為復雜，包括郵局、衛(wèi)生所、電信機房、教育用地、社會福利用地、公交樞紐用地、文化設施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設施兩種類型，B地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的難度頗高。

除此之外，鑒于高昂的拿地價，華潤華僑城招商聯(lián)合體此次拿下的豐臺南苑鄉(xiāng)B地塊未來毫無疑問將成為北京又一個10萬+的豪宅項目。盡管北京市場已經(jīng)邁入“豪宅化”，但隨之而來的風險亦開始凸顯。

郭毅稱，目前北京頂豪已經(jīng)有近5000套的潛在供應，與每年最高200套的去化速度形成了強烈的反差，在供過于求的嚴峻形勢下，北京的頂豪市場已經(jīng)形成了堰塞湖，市場風險在不斷累積。

“需求有限外，頂豪的消化很難做到快周轉(zhuǎn)，但能拿下高價地的大多是上市公司或財大氣粗的央企國企，這些房企對于銷售額和回款率都有嚴格指標，那么矛盾就很難調(diào)和。”

郭毅認為，雖然北京現(xiàn)在還沒有解不了套的地王，但在經(jīng)濟放緩的大背景下，房價漲速會受到影響，地王解套周期肯定會拉長，在新地王等待解套過程中，很可能有房企會無法承受地王拖累，采取降價、賣項目等無奈之舉。

綜上所述，在地價偏高、開發(fā)難度大、入市風險高的前提下，豐臺南苑鄉(xiāng)B地塊未來的利潤空間及消化速度都面臨極大的挑戰(zhàn)，細算之下，這顯然不是一筆劃算的生意。也因此，華潤、招商最后作出退地選擇也無可厚非。