漲字無疑是今年南京樓市的關(guān)鍵詞。房價(jià)方面，本周三來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，今年南京房價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)8連漲，10月的環(huán)比漲幅更是排到了全國第二。

漲字無疑是今年南京樓市的關(guān)鍵詞。房價(jià)方面，本周三來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，今年南京房價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)8連漲，10月的環(huán)比漲幅更是排到了全國第二。

與此同時(shí)，土地市場也是漲字當(dāng)頭。據(jù)南京市國土局統(tǒng)計(jì)，今年前10月，南京市共出讓49幅經(jīng)營性用地，平均成交地價(jià)18895元/㎡，而去年僅為9056元/平方米，同比翻番。

不過，《揚(yáng)子樓市》的調(diào)查顯示，南京樓市并非全線飄紅。雖然河西、江北嗨到爆，卻仍有板塊原地踏步，一年來地價(jià)小漲，房價(jià)卻幾乎沒有變化。

河西中部

兩年地價(jià)漲了41.5%

房價(jià)嘛，有神盤半年漲七千

今年，河西中部的兩次土地出讓都讓人驚心動(dòng)魄。6月，河西中部G10地塊出讓，共吸引18家房企報(bào)名，最后被北京(樓盤) 北辰以創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格拿下，樓面地價(jià)突破2萬，達(dá)到21203元/㎡。價(jià)格相比2013年10月北京金隅制造的16979元/㎡的單價(jià)地王高了足足有4224元/㎡。

區(qū)域的搶地大戰(zhàn)未完待續(xù)，很快，這個(gè)還沒捂熱的新地王就被保利取代。10月28日，招商、建工、新城等13家房企對(duì)河西中部G39地塊虎視眈眈，經(jīng)過33輪舉牌競價(jià)，最終保利地產(chǎn)以21.6億元拿下，樓面價(jià)高達(dá)24026元/㎡。算起來，兩年的時(shí)間，樓面地價(jià)漲了7047元/㎡，漲幅為41.5%。

隨著地價(jià)一路飛漲，河西中部的房價(jià)也是漲勢(shì)“兇殘”。可以說，今年在河西中部買了房的購房者暗自歡喜，沒買到的，捶胸頓足。今年4月，宏圖上水云錦的首推均價(jià)是31000元/㎡，8月加推時(shí)，整體均價(jià)漲至34000元/㎡。10月加推時(shí)有的樓棟整體折后均價(jià)達(dá)到了39000元/㎡，其中，143㎡的房源，單價(jià)大多突破了4萬元。以整體均價(jià)計(jì)算，短短半年的時(shí)間該樓盤一平方米就漲了7000多元。

5月，其“鄰居盤”金隅紫京府宣布以30420元/㎡的價(jià)格首開。8月加推均價(jià)為32000元/㎡。今天，金隅紫京府將再度加推，這也是一期的收官產(chǎn)品，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35000多元/㎡，漲幅明顯。

保利拿地進(jìn)駐后，業(yè)內(nèi)預(yù)測，高地價(jià)高成本，如果精裝面世，房價(jià)將直奔5萬大關(guān)。

江浦板塊今天的地價(jià)，

接近昨天的房價(jià)

回顧江浦這幾年的地價(jià)走勢(shì)，早幾年一直都是底價(jià)成交。直到2010年，一場奪地大戰(zhàn)讓江浦區(qū)域的熱度迅速升溫。該年，雅居樂以7411元/㎡和7813元/㎡的地價(jià)連拿兩幅地塊，榮登板塊地王。2013年，福建正榮7973元/㎡拿地進(jìn)駐，成為江北新地王。

此后，江北經(jīng)歷了近一年的禁地。解禁之后，地價(jià)也扶搖直上，即便是底價(jià)成交，地價(jià)的預(yù)期也越來越高。

2014年6月20日，禁地令結(jié)束后的江北地塊首拍，中交投資底價(jià)拿下G31地塊，樓面地價(jià)5196元/㎡。6月25日，金地以5055元/㎡的地價(jià)拿下鄰居地塊。同日，華潤以4755元/㎡的地價(jià)拿下緯三路地塊。

而今年江北成為國家級(jí)新區(qū)后，樓市如火如荼。9月，三金地產(chǎn)以11130元/㎡的樓面價(jià)高調(diào)進(jìn)入，與上年相比，區(qū)域地價(jià)直接翻番，幾乎與旁邊中海項(xiàng)目去年的房價(jià)相當(dāng)。

江浦地價(jià)破萬的消息在區(qū)域內(nèi)引發(fā)不小的震撼，中交錦蘭薈售樓處現(xiàn)場打出了新地王的地價(jià)，并公告“今天的房價(jià)只是鄰居的地價(jià)，中交面包只賣面粉價(jià)，請(qǐng)珍惜年前最后一次搶房機(jī)會(huì)”。據(jù)悉，中交錦蘭薈即將加推房源的價(jià)格上漲了1000元/㎡左右。鄰居盤金地格林格林也在售樓處打出了“地王頻現(xiàn)，房價(jià)普漲，搶占江北價(jià)值洼地”的口號(hào)。

利好之下，江北房價(jià)一路走高，江浦板塊更是一路領(lǐng)漲。華潤國際社區(qū)5月首推價(jià)為15000元/㎡，7月加推，上漲至16500-17000元/㎡，8月，今年年內(nèi)最后一次加推，房價(jià)已站穩(wěn)17000元/㎡，而且當(dāng)日售罄。去年年底，正榮潤江城加推時(shí)的房價(jià)還是15500元/㎡，如今的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到20000元/㎡。

麒麟板塊

地價(jià)一年半僅漲16.29%

房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)

受制于配套進(jìn)展緩慢，在2015年以來熱鬧非凡的南京樓市中，城東的麒麟板塊卻顯得異常沉寂。

直到10月30日，一場土地拍賣“鬧”熱了麒麟。當(dāng)天是麒麟板塊今年以來第一次土地出讓，推出的G46地塊11輪競拍后被棲霞建設(shè)以4.7億元拿下，樓面價(jià)8260元/㎡。本周二片區(qū)又傳利好，“麒麟科創(chuàng)園”升級(jí)為省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，麒麟板塊重回人們的視線。

據(jù)《揚(yáng)子樓市》調(diào)查，麒麟板塊最早引發(fā)關(guān)注是在2010年底，當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)底價(jià)拿下麒麟兩幅地塊，樓面地價(jià)4600元/㎡；2012年世茂收獲區(qū)域內(nèi)雙麒路地塊，樓面地價(jià)漲至6433元/㎡；2013年2月，中海底價(jià)拿下麒麟19萬方宅地，樓面價(jià)僅5554元/㎡；去年4月，麒麟板塊拍賣G12商住地塊時(shí)，房企廝殺的場景再次回歸，六家房企、82輪競價(jià)，最終勝出的是中南建設(shè) ，樓面價(jià)7103元/㎡。與去年相比，今年棲霞建設(shè)拿下的地塊價(jià)格增加了1157元/㎡，漲幅為16.29%。

目前麒麟板塊內(nèi)主要在售的樓盤有啟迪方洲、中南世紀(jì)雅苑、中海國際社區(qū)、麒麟山莊、銀億東城、中糧鴻云等。從房價(jià)的變化幅度看，去年年底，因?yàn)樯鲜辛看螅梓肫瑓^(qū)還曾爆發(fā)過價(jià)格戰(zhàn)，今年以來片區(qū)房價(jià)與去年相比整體呈上漲趨勢(shì)，但與南京其它片區(qū)相比，上漲幅度較小。

其中，麒麟山莊折后均價(jià)12000元/㎡，與一年前相比價(jià)格基本沒漲；啟迪方洲在售“小滿”組團(tuán)，均價(jià)在13000元/㎡左右，與去年年底12000元/㎡的均價(jià)相比，漲幅為8.33%；銀億東城折后均價(jià)在10500元/㎡，去年年底均價(jià)8300元/㎡，上漲了2200元/㎡，算是漲幅比較大的，但與當(dāng)前8字頭的面粉價(jià)相比，麒麟片區(qū)的“面包”價(jià)無疑仍是主城谷底。

板橋新城

地價(jià)比房價(jià)跑得快

一年來房價(jià)基本“零漲幅”

板橋也曾經(jīng)是南京樓市的一片熱土，受到了金地、朗詩等品牌房企的青睞。但近兩年來，板橋樓市進(jìn)展緩慢，自從2013年8月富力拿地之后，板橋的土地供應(yīng)便陷入了長達(dá)20個(gè)月的空窗期。

據(jù)《揚(yáng)子樓市》調(diào)查，今年以來板橋共推出了3幅地塊，境遇卻是“冰火兩重天”。4月10日推出的G03地塊吸引了10家開發(fā)商報(bào)名，經(jīng)21輪競拍，最終被和昌以8.8億元總價(jià)拿下，樓面價(jià)7226元/㎡，板橋新地王誕生。與前地王富力地產(chǎn)5459元/㎡的樓面地價(jià)相比，板橋地價(jià)漲幅為32.37%，與8年前金地2185元/㎡的拿地價(jià)相比，漲幅超過了230%。

四個(gè)月之后，板橋再次推地，G20、G21兩幅商辦和商住地塊受到了冷落，最后均因無房企報(bào)名競拍而流拍。

目前板橋片區(qū)主力在售樓盤有富力尚悅居、宋都南郡國際、世紀(jì)城金域華府等。富力尚悅居有2、3、6號(hào)樓精裝房源在售，均價(jià)15500元/㎡，與去年此時(shí)在售的精裝房源價(jià)格相同，同時(shí)還有5號(hào)樓、10號(hào)樓的毛坯房源可售，均價(jià)為13500元/㎡；宋都南郡國際在售12號(hào)樓，戶型建筑面積89㎡，折后均價(jià)12000元/㎡，與一年前11800元/㎡的均價(jià)相比，僅微漲了200元/㎡；世紀(jì)城金域華府目前在售9號(hào)樓，27層高層，戶型面積為89—143㎡，折后均價(jià)11000元/㎡，而去年同期在售房源均價(jià)為10099元/㎡……

相比之下，板橋的地價(jià)比房價(jià)跑得快，至于接下來板橋房價(jià)的走勢(shì)，還是要看前期的規(guī)劃和配套是否能夠及時(shí)跟上，比如板橋人民最關(guān)心的地鐵建設(shè)。雖然此次迎來新地王，但是房價(jià)是否能夠上升一個(gè)臺(tái)階，還要看市場反應(yīng)。

城北邁皋橋

區(qū)域“地王”還是前年的

房價(jià)走勢(shì)較為理性

要說今年南京樓市的黑馬板塊，城北無疑是其中之一。6月30日，在南京市國土局年中的最后一拍上，位于城北邁皋橋的NO.2015G16地塊最受關(guān)注，最終經(jīng)過48輪的爭奪，被中海以49.4億的總價(jià)摘得，折合樓面地價(jià)15039元/㎡。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該樓盤未來房價(jià)將接近30000元/㎡。

據(jù)了解，中海地塊是邁皋橋板塊內(nèi)第3幅樓面價(jià)突破15000元/㎡大關(guān)的地塊，另外兩幅都誕生在2013年，分別由中電熊貓置業(yè)和恒大地產(chǎn)創(chuàng)造，其中中電地塊的樓面地價(jià)高達(dá)15420元/㎡，為區(qū)域地王。

但到了2014年，邁皋橋土地拍賣出現(xiàn)明顯降溫，5月份推出的邁皋橋街道原煤制氣廠二期商住地塊盡管樓面價(jià)只有9175元/㎡，卻因無人競買而流拍，在2014年最后一天的南京國有土地出讓拍賣會(huì)上，保利以19億元摘得的邁皋橋G87地塊，樓面價(jià)為9527元/㎡。這樣看來，邁皋橋地價(jià)一年來雖然上漲了57.86%，但與2013年的火爆相比，仍未能超越，說明邁皋橋的區(qū)域價(jià)值正從虛高回落。

在邁皋橋板塊，緊鄰中海地塊的恒大翡翠華庭項(xiàng)目，目前在售精裝房源，為200㎡的大戶型，均價(jià)24000元/㎡，而去年12月首開時(shí)推出的117㎡左右的小戶型，折后均價(jià)24000—25000元/㎡；中國鐵建青秀城去年底折后均價(jià)為17500元/㎡，目前在售房源均價(jià)約18500元/㎡，漲幅5.71%；星葉瑜憬灣目前主推6、10號(hào)樓，均價(jià)約22000元/㎡左右，另在售1、2、4號(hào)樓等，均價(jià)約20000元/㎡左右，與一年前相比沒有太大變化；去年底拿地的保利朗詩蔚藍(lán)今年11月初首開，推出5號(hào)樓132套精裝修房源，開盤當(dāng)天折后均價(jià)約22000元/㎡，開盤一小時(shí)去化8成。業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)而言，目前城北的房價(jià)還是比較理性的。