來自鏈家的數據亦顯示，目前，一二線城市的房產交易正逐漸由新房轉向以二手房交易為主。從全國總體的交易狀況分布來看，北京、上海、廣州、深圳、廈門、大連、杭州、南京、成都、天津、重慶、青島等12座城市的二手房交易量，已經達到了全國二手房交易量的近八成。

中國的房地產行業已經到了一個存量房在市場供求格局中扮演重要角色的階段。

中金公司為中國房地產報獨家披露的一份全國主要城市存量房調查數據顯示，北京、天津、南京、蘇州、上海、杭州、深圳、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州12個中心城市的存量住宅年交易總規模已經將近2萬億元，深圳、北京、上海和廣州的二手房掛牌量甚至已經超過了新房總可售量。基于對20個城市的二手房掛牌量和新房總可售量的測算，到2016年，預計一二線城市的新房供應將平均同比下滑12%，上述城市的存量市場交易份額也將持續擴大。

與歐美國家長期以來主要以存量房為主體的住房市場不同，過去十幾年中國的房地產市場一直是增量交易為主。

住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，判斷一個地方的房地產市場是存量房市場還是增量房市場主要以兩個指標來衡量。“對住宅市場來說，如果房屋交易以二手房交易為主，占的比重超過了新房交易，我們認為它已經開始進入存量房了。按照這樣的指標，中國現在四個一線城市北上廣深，二手房交易量已經超過新房，可以說一線城市已經進入存量房時代了。”

來自鏈家的數據亦顯示，目前，一二線城市的房產交易正逐漸由新房轉向以二手房交易為主。從全國總體的交易狀況分布來看，北京、上海、廣州、深圳、廈門、大連、杭州、南京、成都、天津、重慶、青島等12座城市的二手房交易量，已經達到了全國二手房交易量的近八成。

正在轉移的需求

面對如此巨大的行業趨勢，房地產產業鏈條上的每個參與者顯然都不能再置身事外。

種種數據表明，四大一線城市以及部分二線城市存量房壓頂，正在全面深刻地重塑著中國主流房地產市場的供應格局。

從這些城市中存量房市場的供應格局來看，根據中金公司對6個一二線城市的研究，只有36%的新房可售資源位于核心地區，而在二級市場該比例為65%。此外，存量房市場已成為住房總供給的重要組成部分。新房和存量房銷售均呈現需求端周期性，因此通常沿著同一個方向發展并顯示出較強的相關性，而隨著居民投資渠道的擴大和交易成本的下降，購房者愿意掛牌銷售其非主要住宅，存量房市場的供應情況已有顯著改善。首次改善型購房者的不斷增加也促進了供應的增長。

從四大一線城市來看，深圳、北京、上海和廣州二手房掛牌量均超過了新房總可售量。以北京為例，在六個中心城區(西城、東城、朝陽、海淀、豐臺、石景山)僅有約1.6 萬套新房可供出售，而在鏈家網站上購房者可找到超過6萬套掛牌存量房。

供應的懸殊與需求的轉移，促使北京新房與二手房市場的月度交易量拉開差距。

北京市住房和城鄉建設委員會的官網數據顯示，今年10月北京純新建商品房簽約3467套，而當月北京二手住宅網簽總量為14382套，超出新房交易量4倍之多。

中原地產數據也顯示，2015年截至目前，北京二手房成交達到了16.25萬套，預計全年在19萬套左右。而新建商品房住宅則只有5萬套左右。

事實上，一線城市存量房趨勢在幾年前就有此跡象。

據鏈家網研究院的數據顯示，自2011年以來，北京平均每年的二手房成交量相比新房成交量的比值均大于1，特別是2015年，比值達到了2.4，為5年來的最高點。而這一數據伴隨北京新房市場供應的萎縮，在2016年，這一比例或將再次放大。

對此，華創證券新產業趨勢部總經理楊現領對中國房地產報記者表示，從市場和行業的變化來看，市場層面，有幾種變化，全國二手房市場占比逐步提升，但仍然是新房主導的市場。三線大多數二線城市仍然是新房主導，一線和個別二線城市是二手房主導的市場，目前來看，二手房主導的市場不超過8個城市。全國城市來看，二手房與新房成交占比在1︰1以上的都是二手房主導的城市。

此外，行業變化趨勢層面，新房與二手房之間的界線變得模糊，一線城市新房與二手房關聯度非常高，從用戶角度講，換房需求在增加，二手房交易占比高的城市通常也是一二手房交易需求非常緊密的城市，二手房中介公司參與新房交易的趨勢也很明顯。

“正因如此，各個玩家在這個市場上的爭奪非常激烈。原來的新房代理公司、二手房經紀公司、互聯網創新型公司都在這個領域里，說明市場已經發生了很大的變化。”楊現領認為，其實大家爭奪的焦點并不是簡單的住房交易，而是圍繞房地產交易形成一個住的入口。

鏈家網首席營銷官宋琦也對中國房地產報記者表示，未來的市場一定是存量市場為主流，因為大城市房子是稀缺的，現在二級市場三級市場都面臨一個問題就是存量房產的流通。“存量市場的交易會變得越來越重，原來是一房難求，未來可能有三個房子或更多房子供你去選擇，這就需要中介機構提供更好的服務才能吸引客戶。存量房市場的服務會越來越難，所以留下來的人就需要在競爭者中做到不敗。”

主動與被動的變革

2015年，對于在房地產產業鏈當中承擔重要角色的中介機構、開發商、代理機構來說是顛覆的一年，亦是艱難的一年。

特別是在一線城市房地產需求向存量房市場轉移的過程中，受制于經濟環境、互聯網沖擊、行業競爭環境與市場需求決策變化等等因素的影響，各個角色或主動或被動的整合和變革，以應對新常態下的房地產市場。

中金公司研究員認為，行業整合將加速，競爭將導致那些營運杠桿不佳的中等規模中介公司市場份額萎縮甚至退出。私募、風投對市場新進入者的興趣在逐漸降低。雖然“勝者全得”不適用于此，但以效率驅動的網絡效應仍會顯現成效。未來的格局可能會是前三四名大公司獲得80%的市場份額，剩余部分由若干小公司瓜分。

從2015年的存量房市場競爭格局來看，正如楊現領所說，明顯的趨勢是小公司退出市場，新型互聯網中介在侵占這些小公司的市場份額。

從當前的存量房市場來看，還處在傳統中介與互聯網中介巨頭間的爭霸階段。產業鏈上的各方，都在加速整合，傳統中介互聯網化、互聯網中介開始下沉、開發商積極轉型、代理機構調整商業模式。

事實上，在一線城市存量房市場趨勢形成之際，可以發現，無論是開發商、中介還是代理機構，在轉型過程中，無不看好存量房市場的機遇，已在這一領域挖掘市場需求。

存量房市場需求之大，很多新型互聯網公司趁勢搶占了部分市場，那么現有格局能否維持，是否意味著后期還會有源源不斷的競爭者闖入？

事情并非那么簡單，存量房市場已經不再是幾年前的市場。目前的準入門檻已經很高，在楊現領看來，之所以門檻變高，源于資本的選擇和行業本身的壁壘比較高。“如果沒有一個相對重的商業模式就很難取得一定的競爭壁壘。如果商業模式重，對于創業者來說，就會比較艱難，存在很高的壁壘，這對于新的競爭者來說會比較痛苦。”

在楊現領看來，“未來，整體市場在全國會出現代表性的寡頭格局，諸如鏈家、中原地產、偉業我愛我家等巨頭在一線城市和個別二線城市會占比較高的市場份額的情況。”