記者近日到海口的海甸島、藍(lán)天路、美舍路、金盤、西海岸等區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，確實(shí)多數(shù)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，很多受訪業(yè)主甚至沒(méi)聽過(guò)業(yè)委會(huì)。

為10元停車費(fèi)，海口一個(gè)小區(qū)保安手持尖刀連捅業(yè)主7刀致其身亡，這起發(fā)生在兩年前的命案，至今仍讓人毛骨悚然。在海南，小區(qū)業(yè)主與物管人員之間的矛盾沖突頻頻發(fā)生，個(gè)別小區(qū)甚至到了使用暴力的地步。造成這種局面的主要原因，是公開、平等、透明的溝通對(duì)話平臺(tái)的缺失。

海口市物管協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)梁金華向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，海南80%以上小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。結(jié)果就是，原本同處一小區(qū)，服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系的雙方，關(guān)閉了溝通協(xié)調(diào)的通道，往往演變成一種“死磕”對(duì)抗。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日到海口的海甸島、藍(lán)天路、美舍路、金盤、西海岸等區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，確實(shí)多數(shù)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，很多受訪業(yè)主甚至沒(méi)聽過(guò)業(yè)委會(huì)。

“難產(chǎn)”小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

“再也不想摻和這個(gè)事，東西我全扔了……”11月11日上午，外地退休老干部陳業(yè)武(化名)拿著一把大夾子，反復(fù)夾壓還未粘牢的紙筒。

陳業(yè)武是海口市綠色佳園小區(qū)的業(yè)主，他所說(shuō)的“東西”，就是該小區(qū)準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)申報(bào)材料。這是海口早期一個(gè)代表性的小區(qū)，六層至九層低密度多層電梯房，在2003年前后建成交付時(shí)曾引起購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。綠色佳園小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)一負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，小區(qū)現(xiàn)有住戶759戶、2000多人，入住率高達(dá)80%，在海口各小區(qū)屬于入住率較高的小區(qū)之一。

陳業(yè)武等業(yè)主也向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，早在2004年，該小區(qū)就成立了業(yè)主委員會(huì)，但在2007年業(yè)主委員會(huì)換屆，不知道什么原因就被解散了。一名不愿透露姓名的業(yè)主告訴記者，當(dāng)初成立業(yè)主委員會(huì)就遇到了很大的障礙，“當(dāng)初不給備案，到有關(guān)部門找了熟人關(guān)系才成立”。

綠色佳園小區(qū)再次籌備成立業(yè)主委員會(huì)，從一開始就充滿了火藥味。據(jù)業(yè)主代表稱，再次召集成立業(yè)主委員會(huì)，主要是因?yàn)閷?duì)小區(qū)物業(yè)管理的各種不滿，“物業(yè)擅自漲了2毛錢的物業(yè)管理費(fèi)，路燈壞了也不修，業(yè)主家里遭盜竊沒(méi)有任何說(shuō)法，商家只要交錢就可以在小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，外來(lái)車輛進(jìn)入使得網(wǎng)球場(chǎng)成了停車場(chǎng)，一些公共活動(dòng)場(chǎng)所變成了經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。”

“我們主要是對(duì)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿，希望有一個(gè)能代表業(yè)主的民意組織，為業(yè)主發(fā)聲。”作為外省退休老干部的陳業(yè)武，自費(fèi)打印倡議書，與老伴抱著大摞打印材料，挨個(gè)樓棟張貼。業(yè)主告訴記者，小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)兩家物業(yè)公司“掐架”情況，原物業(yè)公司合同還沒(méi)到期，另外一家物業(yè)公司要強(qiáng)行進(jìn)入，“在小區(qū)大門口，兩家物業(yè)公司保安各站一邊站崗，這種尷尬場(chǎng)景僵持了一個(gè)多月”。

對(duì)于小區(qū)再次成立業(yè)主委員會(huì)一事，陳業(yè)武當(dāng)初有很大的決心，“做這個(gè)事，誰(shuí)也攔不住”；但如今陳業(yè)武的態(tài)度發(fā)生了巨大變化，他說(shuō)“打死也不摻和了”，但仍支持小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。綠色佳園小區(qū)業(yè)主稱，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序已經(jīng)完成了一半，籌備組也成立了，就等籌劃召開業(yè)主大會(huì)，但由于方方面面的原因，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一事最后不了了之。

綠色佳園小區(qū)物管一位主要負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，小區(qū)在管理上確實(shí)存在不盡如人意的地方，但小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立與否，與物管沒(méi)多大關(guān)系，“我們只是協(xié)助他們”。

綠色佳園小區(qū)并不是個(gè)案，在海口南海·幸福城小區(qū)，也存在成立業(yè)主委員會(huì)“難產(chǎn)”的尷尬。這個(gè)曾被稱為“海口樓市銷冠”的新建樓盤，由于開發(fā)商對(duì)外宣傳建大型購(gòu)物中心，而事實(shí)上在此前規(guī)劃圖紙上找不到相應(yīng)的規(guī)劃，引起了業(yè)主普遍不滿。在與開發(fā)商交涉之后，大批業(yè)主數(shù)次聚集小區(qū)售樓中心，發(fā)動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)。但至今數(shù)月過(guò)去，籌備成立業(yè)主委員會(huì)一事已被擱置。

據(jù)海口市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)梁金華秘書長(zhǎng)介紹，海口市一共有大大小小2100家小區(qū)，但成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足20%，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的原因有多方面，但重要的原因是業(yè)主和物管對(duì)相關(guān)法律法規(guī)了解甚少。

溝通演變成無(wú)力對(duì)抗

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)“難產(chǎn)”的事情在海口并不少，大部分小區(qū)業(yè)主從來(lái)沒(méi)有聽說(shuō)過(guò)要籌劃成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一說(shuō)，而更多的小區(qū)是在籌備業(yè)委會(huì)中途被“夭折”。

2013年5月下旬，海口市亞洲豪苑南區(qū)一名業(yè)主因?yàn)?0元停車費(fèi)與金鹿物業(yè)保安發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)被捅死。之后，小區(qū)業(yè)主自行聘請(qǐng)安保人員強(qiáng)行進(jìn)駐小區(qū)，并對(duì)管理該小區(qū)的金鹿物業(yè)工作人員驅(qū)逐清場(chǎng)。但金鹿物業(yè)以“未接到政府職能部門通知”為由拒絕離場(chǎng)，雙方人員在小區(qū)形成對(duì)峙態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，業(yè)主與物管的“死磕”，是基于彼此的不信任。這種不信任表現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)上的不到位、不透明，本來(lái)是服務(wù)角色的物管，卻由服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)化成小區(qū)的管理者，遭致業(yè)主在內(nèi)心情緒上的不滿意、不接受。

今年4月下旬，海口市金鼎中心商廈小區(qū)出現(xiàn)兩家物業(yè)公司同時(shí)收費(fèi)，混亂的管理和收費(fèi)讓業(yè)主們很苦惱。業(yè)主代表稱，小區(qū)地上露天停車場(chǎng)由海南佳苑物業(yè)管理有限公司管理收費(fèi)，而地下停車場(chǎng)由海南金鼎物業(yè)管理有限公司管理收費(fèi)。小區(qū)住戶車輛出入小區(qū)，常常要被重復(fù)收費(fèi)。事實(shí)上，金鼎中心商廈小區(qū)早在2008年9月就籌備成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，但由于物業(yè)公司的不配合，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)至今沒(méi)有成立。

小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的使用也成為業(yè)主與物管“死磕”的導(dǎo)火索。今年6月初，海口市吉寶佳園小區(qū)物管通知小區(qū)業(yè)主，由于小區(qū)變電箱受損需要維修，每戶業(yè)主需要繳納50多元維修費(fèi)。小區(qū)業(yè)主代表到海口市住建部門查詢，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)所繳納的專項(xiàng)資金中，有110余萬(wàn)元款項(xiàng)被物業(yè)擅自提取用于小區(qū)的電梯維修。

吉寶佳園小區(qū)業(yè)主通過(guò)進(jìn)一步查詢，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司提交了一份《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，“業(yè)委會(huì)意見”、“業(yè)委會(huì)主任”、“業(yè)委會(huì)副主任”等欄所填寫的業(yè)主姓名和手印，均為物業(yè)公司偽造，而且在“監(jiān)理單位”一欄驗(yàn)收合格蓋章，也是物業(yè)公司自己的公章。另外經(jīng)證實(shí)，物業(yè)公司還偽造了大部分業(yè)主的簽名和手印，并一起提交給了海口市住建局資金管理處。而該小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)小區(qū)專項(xiàng)維修資金的使用情況缺乏有效的監(jiān)督。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，類似的小區(qū)物業(yè)收支不公開、不透明，是引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的猜疑與情緒對(duì)抗另一個(gè)重要原因，沖突頻頻發(fā)生。

“候鳥型”居住

導(dǎo)致業(yè)主組織無(wú)法成立

“我建議小區(qū)在未成立業(yè)主委員會(huì)之前，應(yīng)當(dāng)由轄區(qū)居委會(huì)來(lái)托管。”海口市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)梁金華秘書長(zhǎng)接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱，物業(yè)管理市場(chǎng)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而應(yīng)運(yùn)而生，而海南出現(xiàn)專業(yè)的物業(yè)管理，是從1993年開始。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)蛋糕前景被廣泛看好，但市場(chǎng)秩序還有待梳理。

根據(jù)2015年9月24日全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2014年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬(wàn)家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元。

據(jù)了解，海南目前有800多家物業(yè)公司，而作為物業(yè)管理市場(chǎng)的集中地，省會(huì)城市海口有2100多個(gè)小區(qū)，大大小小物業(yè)公司有700多家。

梁金華認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行組織，小區(qū)大小事務(wù)的決策權(quán)仍為小區(qū)業(yè)主大會(huì)；而小區(qū)物管為依照小區(qū)服務(wù)合約，在小區(qū)行使服務(wù)職能。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)物管是一種溝通協(xié)調(diào)的關(guān)系，但由于小區(qū)缺少業(yè)主委員會(huì)這一中介溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，業(yè)主與物管對(duì)話的平臺(tái)缺失，在小區(qū)某些事項(xiàng)上溝通不暢時(shí)，就演變成了一種對(duì)抗。而許多小區(qū)物管是開發(fā)商旗下的子公司，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)之前，開發(fā)商的物管公司托管小區(qū)的物業(yè)，在遇到小區(qū)物業(yè)重大事項(xiàng)時(shí)，很難達(dá)成一致意見。

據(jù)了解，居民小區(qū)在籌備成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，需要過(guò)半業(yè)主的簽名，但海南許多小區(qū)屬于“候鳥型”小區(qū)，業(yè)主更多時(shí)間在島外，但前期托管的物業(yè)公司出于自身利益考慮，不愿意提供業(yè)主的相關(guān)聯(lián)系方式或其他信息。

“許多小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的初衷，一開始方向就不對(duì)。”梁金華表示，在海口許多小區(qū)，當(dāng)業(yè)主利益受損時(shí)，成立業(yè)主委員會(huì)就是跟開發(fā)商、物管公司對(duì)抗維權(quán)，而真正的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該作為業(yè)主大會(huì)下的執(zhí)行組織，與物業(yè)管理企業(yè)一起協(xié)調(diào)溝通，監(jiān)督物管依約履行義務(wù)，共同構(gòu)造文明和諧小區(qū)。他認(rèn)為，鑒于這樣的一種現(xiàn)狀，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)之前，作為政府基層組織的社區(qū)居委會(huì)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起各小區(qū)的托管與監(jiān)督職能。

目前，海南已全面放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。而物業(yè)服務(wù)價(jià)格也是小區(qū)業(yè)主普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么收費(fèi)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)漲價(jià)是否同意，仍需要一個(gè)公開透明的對(duì)話平臺(tái)。