觀點地產網 近段時間以來，一線城市土地市場吸引了眾多開發商。其中，繼此前一日出讓新江灣城地王后，11月26日上海再度成功出讓北外灘總價地王。

據了解，11月26日當天，上海土地市場迎來兩場備受關注的土地拍賣。最終，浦東新區世博會地塊由永新華置業以38.02億元競得，溢價率47.11%，成交樓面價1.99萬元/平方米。

拍賣的另一宗地是虹口區提籃橋街道商辦地塊，由上海實業、日本森大廈以總價32.6億元聯合競得，溢價率0.93%，成交樓板價2.57萬元/平方米，刷新北外灘總價地王紀錄。

而一個鮮為人知的細節是，這也是日本三大房地產企業之一的森大廈時隔多年后再度回歸上海。這家日本開發商曾相繼落地陸家嘴匯豐銀行大廈、環球金融中心，卻于2011年因資金壓力選擇將項目散售，仿佛一夜間消失在大眾視野中。

森大廈的回歸，發生在內外資公司對上海寫字樓持續維持相對強勁需求的大背景下。相關數據顯示，今年一至三季度，上海全市核心商務區甲級寫字樓平均租金環比分別增長0.1%、0.5%、0.3%。

上海71億拍地

觀點地產新媒體了解到，此次出讓的兩宗地中，浦東新區世博會地區B片區B06地塊的出讓面積為4.78萬平方米，用途為餐飲旅館業用地，建筑面積31.73萬平方米。

浦東新區世博會地區地塊原定于2015年1月7日現場競價，這也是世博會地區首個酒店用地，但當時卻意外被終止。時隔10個多月，永新華控股旗下永新華置業以總價38.02億元拿下該地塊，實現首次進駐上海。

據了解，目前上海世博會地區已吸引上海電力、國家電網、中國華電、寶鋼集團等16家央企總部進駐。永新華置業此次拿下片區內首宗酒店用地，或正是瞄準該區域存在的巨大商務市場需求。

上海鏈家預計，除38.02億元拿地資金外，受限于預合同的規定，永新華置業須另增資世博酒店公司38億元，總計投入達76億元。

除了浦東新區世博會地區地塊，上海還成功出讓虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊，最終由上海實業、日本森大廈以32.6億元聯合競得，溢價率0.93%，樓板價2.57萬元/平方米，創下了北外灘總價地王紀錄。

虹口區提籃橋街道地塊西連外灘金融聚集帶，南望陸家嘴國際金融貿易區，與外灘、陸家嘴共同鑄成上海核心CBD金三角，接駁軌交12號線提籃橋站。地塊出讓面積2.3萬平方米，用途為商辦地，容積率5.5，為商辦用地，起始總價達32.3億元。

據上海鏈家統計，虹口區提籃橋街道地塊附近的綠地北外灘中心、白金灣等寫字樓的成交均價約4.5萬-5.5萬元/平方米，此次2.57萬元/平方米的成交樓板價“尚屬正常”。

地塊的競得者上海實業目前擁有全國項目42個，其中一線城市20個，且均位于上海。而據了解，上海實業此次是和日本森大廈聯合拿地，同時操刀地塊的未來規劃。

森大廈的回歸

隨著北外灘地王出讓落定，日本森大廈繼2008年打造環球金融中心后，如今正式以合作的姿態重新回歸上海市場。

據觀點地產新媒體翻查資料，日本森大廈成立于1959年，與三井不動產、三菱地所株式會社并列日本三大房地產企業，并曾開發出東京六本木新城等地標級項目。

早在1995年，森大廈買下陸家嘴地塊，并于1997年8月27日舉行奠基儀式。按照計劃，地塊將打造成上海環球金融中心項目，號稱“跨越國境傾注森大廈集團迄今為止城市建設經驗”。項目地上101層，高達492米，總體量達38.16萬平方米，并成為當時的上海第一高樓。

不過隨著亞洲金融危機的爆發，環球金融中心項目剛剛完成2000余根基樁便因資金問題擱淺，直到2003年才重新啟動。

正所謂禍不單行，2008年8月，環球金融中心落成。時隔一個月，金融海嘯再次席卷而來，導致剛入市的環球金融中心的租金和出租率嚴重受影響。

至2010年11月，市場消息傳出，一向堅持自持的環球金融中心決定出售部分物業以收回開發成本。其中，所售高區辦公樓層從57層開始，售價為6-7萬元/平方米，這些樓層的體量相當于整個項目的1/5.

至于原因，市場消息稱，選擇出售主要由于森大廈擁有大樓超過120棟，出租面積逾120萬平方米，但日本整體經濟下降令其面臨收益大幅減少的困境。

2011年1月，湯臣集團以2.67億元購入環球金融中心第72層整層，正式打響了環球金融中心散賣的第一槍。此后，新源國際、法國Bread n Butter公司、上海睿穎管理咨詢、天平保險、國華人壽、寶鋼集團等企業相繼購買項目的寫字樓。

隨著環球金融中心散售的推進，森大廈在此后數年間幾乎退出了公眾的視線。

直到今年7月上旬，上海市委常委、區委書記沈曉明會見了森大廈社長辻慎吾一行。據觀點地產新媒體了解，沈曉明對辻慎吾提出，希望森大廈能夠利用“環球金融中心開發過程中積累的好經驗”，參與到浦東未來的發展中來。作為回復，辻慎吾表示，將積極尋求普通的合作機會。

不過，如今聯合上海實業拿下北外灘地王，森大廈面臨著嚴苛的條件約束。按照地塊的預合同要求，北外灘地王的商業物業自持不少于15年。這也意味著，森大廈未來即便再度出現資金困難，也不能輕易將項目散售。

對于北外灘地王的前景，上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，地塊臨近12號線提籃橋站，附近的海門路地王將建成上海第一高的雙子塔。“虹口濱江金融城將是上海極具價值的核心中央商務區組成部分。”

據第一太平統計數據，剛過去的第三季度，上海全市核心商務區甲級寫字樓平均租金環比增長0.3%，達人民幣8.65元每平方米每天，年內已連續三個季度增長。內資公司和金融、商業服務業公司的升級擴租需求，將依然是推動市場的主要力量。