新興高端住宅區改變京樓市格局

未來售價10萬+項目將多達50個，近一半位于五環外;五環內可售新房日漸稀少

臨近年關，北京土地市場異常火熱。與往年不同的是，今年土地市場上高價地頻現，且多集中在五環附近，乃至五環外。

“面粉貴過面包”似乎已經成為目前土地市場的常態。而在這種形勢下，北京樓市格局也在被逐步改寫。一大批高價地成交，意味著諸多新興的高端住宅區正在興起。伴隨著這些地塊的逐步入市，北京樓市新格局已經初露端倪。

五環周邊成為房企爭奪焦點

兩三年前，北京五環周邊還被視作剛需、剛改的集中區域。

而現在，隨著北京五環周邊以及五六環之間高價地頻出，這些所謂的邊緣地帶或將轉身成為市場關注的焦點，逐步飆漲的房價使得這里或將成為北京新的高端聚集區。

今年以來，北京市高價地頻出。石榴莊、南苑、常營、門頭溝、臺湖等地塊樓面價頻創新高。而這些高價地塊也由三環、四環遍布到五環、六環外，多個地塊樓面價都已超出區域在售房價。

記者查閱北京市國土局網站得知，截至11月23日，2015年北京已成交45宗住宅用地，樓面價超5萬元/平方米的達9宗。從位置上看，五環外占37宗，占到了整個北京土地出讓宗數的82%。值得一提的是，五環外樓面價超5萬元/平方米的地塊達5宗。供地的直接影響便是入市量，未來五環周邊及五六環之間或將成為北京樓市主場。

據統計，2015年成交地塊中，樓面價超3萬元/平方米的合計高達25宗。其中，位于五環外的住宅項目達10宗，這些地塊未來售價都將達6萬+、8萬+，甚至10萬+。

樓市新格局，房價邁向10萬+

伴隨著成交的火熱，一波波的高端住宅供應正在趕來的路上。

從近期供應方面看，臨近年底，頂豪項目呈現出加速入市趨勢。據北京市住建委網站消息，11月以來，有6個單價在8萬元以上的項目取得預售證，其中5個項目位于五環外。可見未來頂豪項目將逐漸向五環周邊及五六環之間蔓延。

據記者不完全統計，五環外5萬元/平方米以上的高端樓盤在18個左右。隨著高價地的入市，未來北京售價預期10萬+的項目將多達50個，而其中有近一半位于五環外。

同時，據機構數據顯示，五環內可售新房從過去的2萬套以上下降至現在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實際上五環內的可售數量十分稀少。隨著未來高價地的逐步入市，北京的豪宅區將逐步向五環外蔓延。

而在目前北京樓市的成交中，高端項目的成交占比也在逐步上升。據亞豪機構統計數據顯示，今年前11月，成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅和別墅，其成交金額占比分別為15%和11%，比去年同期分別上升了6%和3%。

可以預見，伴隨著高端產品的持續入市，高端住宅已經接棒剛需項目，或將成為北京樓市未來的主力股。

新型高端住宅區初露端倪

以往，提到高端住宅集中區，在大家的概念里，近則朝陽公園，遠則中央別墅區、奧北別墅區。而隨著土地成交格局生變，新興的高端住宅區正快速地在五環周邊布局。

從近期土地成交的聚集地看，目前圍繞著五環，北京已經形成了東壩、常營、豐臺等多個潛在高端住宅聚集區。尤其在常年供應稀缺的北京西部地區，近期門頭溝成交的地塊樓面價超過3萬元/平方米，這也意味著這一區域的項目未來售價或將達到6萬-8萬元/平方米，更意味著未來包括海淀等在內的京西區域房價或將持續上升。

二環內、10萬+、“大隱隱于市”……這些似乎都應該是“土豪”居住的標準。然而，面對北京內城土地供應越來越稀缺，土地供應逐步轉向五環外邊緣地帶，五環內樓市或將處于“買一套少一套”的局面。相比之下，即將開盤的新項目金隅嘉業出品的金玉府，135平方米3居，總價不過千萬，在五環樓面價瘋長、四環有市無價的現實下顯得尤為珍貴。(記者 方王洋)