【養(yǎng)老地產(chǎn)困境】近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。隨之而來的是眾多資本和房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)市場愈加急迫的進(jìn)入，近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)“虛熱”

據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道，大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

在前不久閉幕的十八屆五中全會上，全面放開二胎，積極開展應(yīng)對人口老齡化的行動被提上日程。這一政策的背后，是中國已步入老齡化社會的現(xiàn)實(shí)。全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

這也讓一些資本看到了投資機(jī)遇。比如說，養(yǎng)老地產(chǎn)。這個巨大的市場給了很多開發(fā)商想象的空間，近期包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企都在社區(qū)里面開始了養(yǎng)老爭奪戰(zhàn)。

那么，在養(yǎng)老地產(chǎn)火爆的今天，這個領(lǐng)域真的有想象的那么美好嗎？

現(xiàn)實(shí)給出的答案是否定的。長期以來，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭多于實(shí)質(zhì)，盈利周期漫長甚至遙遙無期，成為國內(nèi)房地產(chǎn)商開發(fā)運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)的重大阻礙。

“養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期更漫長，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個不小的挑戰(zhàn)。”大宇咨詢房地產(chǎn)分析師李家云記者表示。

業(yè)界普遍認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)，到現(xiàn)在也沒有定論。從已投入運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結(jié)果。

市場發(fā)育不成熟

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，中國指數(shù)研究院的研究認(rèn)為，國內(nèi)廣大消費(fèi)者傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀念短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。中國老人受傳統(tǒng)觀念影響，仍然更傾向于在家養(yǎng)老，只有在生活不能自理時，才會進(jìn)入專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前國內(nèi)的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍入住率低，例如北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%。未來究竟有多少老年人口將會選擇養(yǎng)老住宅，轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求仍有較大不確定性。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策保障不健全，缺乏落到實(shí)處的具體法律法規(guī)。雖然中央政府大力提倡發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，各項(xiàng)政策法規(guī)也不斷出臺，但是多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，缺乏落實(shí)到實(shí)處的補(bǔ)貼、土地和財(cái)稅政策。政策出臺時間、支持程度等并不明確，這對開發(fā)企業(yè)而言，將意味著較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

“比如床位補(bǔ)貼，民辦養(yǎng)老院和公辦養(yǎng)老院待遇相差頗多，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不明確”。該負(fù)責(zé)人表示，老年人在入住老年住宅時，一般會考量提供的醫(yī)療服務(wù)，而關(guān)于老年社區(qū)配備的醫(yī)院是否納入醫(yī)保范圍的問題也一直未得到解決。整體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場機(jī)制發(fā)揮的政策環(huán)境仍不理想。

在該人士看來，更為重要的是，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，盈利模式不明晰。養(yǎng)老地產(chǎn)對老年人生活的配套設(shè)施的要求較高，因而投入成本高于普通住宅，前期資本投入大，受限于資金壓力，目前開發(fā)商采取銷售、出租或二者相結(jié)合的方式，但無論哪種運(yùn)營方式都存有一定問題，盈利狀況并不良好。美國由于資本市場運(yùn)作發(fā)達(dá)，日本則依靠介護(hù)保險(xiǎn)制度，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍取得較好收益。未來開發(fā)商如何布局養(yǎng)老地產(chǎn)、以何種方式開發(fā)與運(yùn)營將是盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

不僅如此，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)落后，缺乏專業(yè)人才，類似的局面也亟待改觀。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和重點(diǎn)在于后續(xù)運(yùn)營，而國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)育階段，醫(yī)療護(hù)理人才缺失，配套單一，服務(wù)規(guī)范不完善。如何在未來培養(yǎng)一個高專業(yè)能力的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)將是橫亙在企業(yè)面前的難題之一。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管不少房企宣稱投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但大多因?yàn)橛Ｊ讲磺逦⑾嚓P(guān)配套服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目最終只能當(dāng)作普通商品房去賣，一些所謂的“養(yǎng)老社區(qū)”也與普通樓盤無異，養(yǎng)老地產(chǎn)最后變成了不少一些開發(fā)商拿地賣房的噱頭。

困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等，其中萬科的杭州良諸文化村隨園嘉樹項(xiàng)目已出爐，遠(yuǎn)洋成為北京第一個獲得民政部門頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場化機(jī)構(gòu)。

“未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底，以市場為主體”。李瑩說，為鼓勵市場力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預(yù)計(jì)未來國家層面將會出臺一定的優(yōu)惠政策，除了金融保險(xiǎn)公司以外，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，無論是政府規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，還是實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求、開發(fā)企業(yè)布局動作來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的確面臨著巨大的市場發(fā)展空間。“但這么巨大的市場空間背后面臨更多的是市場沖動。其中，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式、養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等諸多方面還存在不成熟的一面，一定程度上會造成當(dāng)前中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘粗放式’增長的特征”。

張宏偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運(yùn)營模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。他說，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名變相圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。“這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但是，實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運(yùn)營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營及服務(wù)”。

“和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)(床位)不可能依靠大規(guī)模的興建項(xiàng)目來充量”。他認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)配套很關(guān)鍵，僅有床位沒有配套解決不了養(yǎng)老問題。在進(jìn)行任何一個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時，如果沒有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn)，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然會出現(xiàn)管理、事故等方面問題，這個項(xiàng)目本身也必然是失敗的”。

“事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)還必須要尋求一個適合自己的運(yùn)營模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式”。張宏偉說，“這一點(diǎn)，也是養(yǎng)老地產(chǎn)具體項(xiàng)目未來能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在和每一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營階段必須解決的問題”。