【新城控股成首家完成“B轉(zhuǎn)A”民營房企】業(yè)內(nèi)分析人士稱，新城B轉(zhuǎn)A方案在溢價空間、盈利預(yù)測補(bǔ)償承諾、潛在同業(yè)競爭、融資渠道等方面采取了多種舉措保障上市公司股東利益。

業(yè)內(nèi)分析人士稱，新城B轉(zhuǎn)A方案在溢價空間、盈利預(yù)測補(bǔ)償承諾、潛在同業(yè)競爭、融資渠道等方面采取了多種舉措保障上市公司股東利益。

根據(jù)新城控股最新公告 ，截至今年11月底，年內(nèi)該公司已累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額約281.40億元，已完成該集團(tuán)今年年初公布的280億元銷售目標(biāo)。

作為首家民營房企“B股轉(zhuǎn)A股”公司，新城控股集團(tuán)股份有限公司于12月4日起在上交所上市交易。這是繼2013年浙能控股吸收合并東南電力并在A股上市之后的第二個“B轉(zhuǎn)A”案例。

新城控股本次發(fā)行股票 5.42億股，占發(fā)行后總股本的31.74%，發(fā)行價格為9.82元/股，本次發(fā)行股份將全部用以換股吸收合并新城B股，發(fā)行完成后總股本為17.08億股。

金融觀察家顧銘德表示，當(dāng)前多數(shù)投資者對B股改革的進(jìn)程不滿意，但新城控股B股改革又跨出令市場各方相對滿意的步伐，新城B股順利被吸收合并轉(zhuǎn)變?yōu)樾鲁强毓葾股。這是上海純B股轉(zhuǎn)A股的第二個案例，相比第一個案例東電B股，這次改革進(jìn)步明顯，市場效果也隨之大為改進(jìn)。

12月5日，新城控股公告經(jīng)營簡報，截至今年11月底，年內(nèi)集團(tuán)已累計實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約308.44萬平方米，合約銷售額約281.40億元，已完成該集團(tuán)今年年初公布的280億元銷售目標(biāo)。

避免同業(yè)競爭

根據(jù)此次B股轉(zhuǎn)A股吸收合并的方案，新城控股作為存續(xù)公司承繼江蘇新城的全部資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)、人員及其他一切權(quán)利與義務(wù)，新城B股終止上市并注銷法人資格。

公開資料顯示，2001年，江蘇新城借殼原江蘇五菱(900950.SH)上市。自2002年開始，該公司住宅業(yè)務(wù)跨區(qū)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)零的突破，成功登陸南京和上海的房地產(chǎn)市場，發(fā)展開始提速，銷售規(guī)模從2002年的不足4億元，迅猛增長至2014年的近250億元，每2-3年即上一個臺階，年復(fù)合增速高達(dá)30%。

但是B股市場的流通少，很大程度使得B股喪失了融資功能。2014年7月底，江蘇新城停牌，披露該公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組。

自此，新城控股開始謀求B轉(zhuǎn)A方案，該方案很快并于2015年5月的股東大會上獲得通過。

雖然目前監(jiān)管層鼓勵解決B股問題，但方案成功實(shí)施的畢竟還是個案，新城控股集團(tuán)最終選擇了參考“東電模式”，成為第一家成功轉(zhuǎn)板的房地產(chǎn)企業(yè)。參考“東電模式”可以幫助新城控股解決兩個主要的問題：保護(hù)中小投資者利益和同業(yè)競爭。

業(yè)內(nèi)分析人士稱，新城B轉(zhuǎn)A方案采取了多種舉措保障上市公司股東利益。

首先是溢價空間高，江蘇新城換股價格為1.317美元/股，在定價基準(zhǔn)日前20個交易日的B股股票交易均價0.494美元/股基礎(chǔ)上有166.60%的溢價。

其次是盈利預(yù)測補(bǔ)償承諾，上市后，大股東常州富域發(fā)展有限公司和股東常州潤德承諾利潤分配10送/轉(zhuǎn)3，董事長王振華承諾新城控股2015年凈利潤不低于15.51億元。

再次是轉(zhuǎn)至A股后，公司基本面全面提升，將徹底解決江蘇新城與其控股股東之間的潛在同業(yè)競爭問題，可有效降低兩家公司的運(yùn)營成本，提高經(jīng)營效益。

最后是融資渠道得以拓寬，長、短期金融性負(fù)債之間的配比也將更加合理，資本結(jié)構(gòu)將更穩(wěn)健。

2017年目標(biāo)沖刺500億

除了此番成功轉(zhuǎn)板以外，新城控股在香港還有一個境外融資平臺，目前該公司已經(jīng)發(fā)展成“住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

根據(jù)新城控股公告，截至2015年9月30日，該公司歸屬于母公司股東的凈利潤為4.48億元，總資產(chǎn)為658.27億元，較2014年12月31日增加147.13億元，增幅為28.79%；該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)總體保持穩(wěn)定，其中流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例約79.08%。

在土地收購方面，公開資料顯示，僅10月，新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價款共計38.23億元。而1-10月，該公司累計獲取地塊已近30幅，其中包括9幅商業(yè)綜合體用地，累計投入超百億元。

根據(jù)新城控股公布的發(fā)展戰(zhàn)略，未來該公司將實(shí)施以上海為中樞，長三角加環(huán)渤海、珠三角、中西部重點(diǎn)城市的“1+3”全國化戰(zhàn)略布局，而新城吾悅廣場作為集團(tuán)全力打造的商業(yè)綜合體項目，未來將進(jìn)一步加速發(fā)展。

根據(jù)計劃，2016年新城控股開業(yè)的商業(yè)項目累計將達(dá)11個；每年新增的商業(yè)項目至少保持在10-15個；2017年計劃實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到500億元。