【導讀】中央經濟工作會議召開在即，樓市如何去庫存備受關注。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注:一系列樓市政策可能密集亮相。

據經濟之聲《央廣財經評論》報道，中央經濟工作會議召開在即，哪些將成為未來經濟工作的重點成為市場關注的焦點。在近日召開的中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記曾提到“化解過剩產能、開展降低實體經濟企業成本行動、化解房地產庫存、防范化解金融風險”這4個關鍵點，有可能將成為中央經濟工作會議的重要內容。

今天有媒體報道，在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。統計局的最新數據顯示，前10月全國空置住房又創新高，與此同時，房地產投資卻創出新低。截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。庫存的持續高位對房地產投資數據產生了巨大的負面影響。1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。

不少分析人士認為，目前中國房地產最大的痛點正是高庫存。業內預計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。那么，房地產去庫存對于經濟結構調整具有怎樣重大的意義?去庫存應該重點從哪些方面發力?經濟之聲特約評論員、經濟學博士馬光遠就此做出了解讀與評論。

經濟之聲：有專家指出，中國經濟能否在一兩年內實現成功轉型，房地產可以說是這個過程中最重要的一只靴子。在當前的形勢下，樓市去庫存對于經濟轉型升級的重要意義主要體現在哪些方面?

馬光遠：經濟轉型跟房地產去庫存應該是兩個問題，現在最大的問題是近6年以來經濟的持續下滑，如果分析原因，這兩年一個重要的原因就是房地產這一系列數據的下滑，特別是今年前10個月房地產投資從去年12.4%一下子掉到2%，這不管是對整個投資還是對整個經濟影響都比較大。2016年如果從經濟趨穩的角度去想，房地產如果不穩，那么明年整個宏觀經濟穩定的壓力可能比較大。房地產市場的穩定實際為下一步中國經濟的結構調整，包括創新驅動、十三五規劃里的一系列重大戰略營造一個穩定的環境，它的穩定無論就穩增長本身還是就對下一步整個大格局的調整而言都非常重要。

經濟之聲：其實關于樓市，去年以來已出臺一系列刺激政策，在今年的政府工作報告中，李克強總理明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”，目前這一政策也已經逐步進入實質性釋放階段。此外，業內預計，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。您認為，樓市去庫存最有力的政策和措施應該包括哪些內容?

馬光遠：首先可能要區分兩個問題，第一是當前政策本身對于房地產市場來講，如何正確解讀政府的意圖?政策的首要意圖當然是穩定房地產自身這個行業的發展。另外，在今年政府工作報告里面，我們提出的6大消費工程里，其中一個消費叫住房消費，也即現在一方面住房庫存壓力很大，但是另一方面，又有相當一部分人基本的需求問題并沒有解決。所以下一步如果政策本身來講，絕對不是說又要把房地產搞起來，回到以前那樣一個瘋漲的狀態去，而是促進住房消費，化解房地產庫存。第二，下一步政策本身的空間有多大?我覺得下一步整個政策無論是財稅政策還是戶籍的改革等一系列政策本身，我們必須圍繞怎樣構建一個比較完善的，無論是基本的居住還是改善性需求層面的住房的公共政策體系。我們現在需要趕快把穩定住房消費或者是推動住房消費的一系列政策體系建立起來，形成一個配套之后，給大家形成一個穩定的預期。我想，消費這一塊調動起來后，下一步整個房地產市場的發展，一方面保基礎消費，另一方面面對一些高端的、升級的需求，房地產市場自身再進行轉變，那么整個產業將既穩住了也迎來了新的發展。

對于樓市的存量，統計局有明確的數據，但是在業內對于房地產的實際庫存和分布似乎還存在爭議。經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也就此相關話題繼續做出了評論。

經濟之聲：根據您的觀察，目前房地產庫存的情況到底怎樣?又是如何分布的?是不是和我們原來意義理解的房價一樣，可能一線城市和三四線城市的差別會比較大?

楊紅旭：首先從結構上看肯定三四線是庫存量比較高的集中地，一線和少數二線因為市場成交量比較活躍，庫存量相對比較少。從全國來看，庫存一般是只在兩塊，一塊是統計局現在的口徑，商品房待售面積截至到十月底是6.8億平米，這是整個商品房，是指現房，即已經竣工交房了，但還沒有賣出去;第二是期房，房子還沒有竣工，還沒有交房，但是已經領到了預售許可證。期房的全國數據沒有公布，按照我的計算，大概有15億平米左右的量，這是兩個可以賣但沒有賣出去的庫存。另外是地已經賣出去了，已經開工，但是還沒有取得預售許可證的兩部分，這個土地是房地產開發企業待售土地面積，統計局有指標。

經濟之聲：在當前這種供給側改革的背景之下，您覺得房地產去庫存到底應該怎么發力?

楊紅旭：去庫存有兩個方面，一方面是需求側，另一方面是供給側。供給側我認為基本沒有大的文章可做，因為目前三四線城市存貨量比較高這個現實，減少供給來不及了。主要發力點在需求側，要能夠把合理的需求刺激起來，讓人們愿意去買房子，比如長期的像戶籍制度改革、住房制度改革等，中長期的去維護一般人的購房需求。